实例分析房屋买卖中的风险与防范

　　买房置产，本来是件值得高兴的事情，但若购房者稍不留神，陷入了卖方的圈套和陷阱，那可就糟心了。各种争吵、扯皮还是小事，时间、金钱上的损失可就不可估算了。那么，现实生活中，有哪些购房纠纷?面对这些纠纷，我们又该如何提前准备，做好预防呢?克区人民法院的法官将结合实例为你分析。

　　案例分析

　　案例一

　　买铺却不能过户

　　2014年，马强与王雷签了购房协议，以每平米6000元的价格，购买王雷位于准噶尔路的临街商铺。

　　保险起见，马强还与王雷签了一份买卖合同，并预付了2万元的定金。随后，马强和王雷到房产局办理过户登记。

　　但到了房产局，马强才得知，由于该商铺经过房主私自改造，要买卖过户必须先将房屋原结构还原，而一旦还原该房屋结构，该房屋则不能用于商业用途。因此，虽然王雷愿降价交易，但想买来商用的马强却不想买了。

　　最后，双方取消了交易，马强要求王雷按照合同和法律的约定，双倍返还定金，即要求王雷向自己支付4万元，却遭到王雷拒绝。

　　多次沟通无果后，马强将王雷起诉至法院，最后，在法院的调解下，双方达成了调解协议，王雷承担了马强的部分损失。

　　案例二

　　购房不成反受损

　　2008年，李丽在汇福小区购买了一套经济适用房，由于要陪孩子在外地上学，她便将房屋交给姐姐李晓帮忙打理。

　　2009年，李晓做生意急需用钱，便自作主张，将李丽的房屋以25万元的价格卖给了杨明。由于该房屋属于经济适用房，不能立即办理过户，因此杨明也没多想。

　　2013年，李丽得知房子被姐姐卖掉后，坚决不同意转让该房。杨明与其商讨过多次后，也没能达成一致意见。于是，2014年，杨明起诉了李丽，要求其履行协助过户的义务。

　　法院审理后发现，房屋所有人李丽并未对该房的出售合同予以追认，因此杨明与李晓达成的房屋买卖合同无效，该房屋归李丽所有。

　　事后，杨明非常后悔，如今房价涨了不少，若2009年购买其他房屋，并顺利过户，现在也不用承担如此损失。

　　案例三

　　到手的房子被抵押

　　2004年，马贵与龙梅签订了一份《房屋买卖协议书》。

　　两人在合同里约定，马贵将他位于永安新村的一套住宅以15万元的价格卖给龙梅。随后，龙梅向马贵支付了全部的购房款，马贵还给龙梅写了一张收条，并在收条中写道“已收到房款，尽快办理过户手续。”

　　虽然马贵承诺尽快办理过户，但事实上，他一直在拖延办理过户。在龙梅的催促下，直到2005年，马贵才将房屋的房产证交给龙梅，但仍未办理过户手续。直到龙梅与丈夫丁成离婚后，负责房产证所有人变更手续的丁成，实在忍受不了马贵的拖延，才将其起诉到法院。

　　法院审理后发现，原来2005年，在马贵将房产证给龙梅的之后，他便去房产登记部门重新申办了房产证，还把房产抵押给了第三方。

　　幸而最后法院判决支持了丁成的诉讼请求，丁成顺利办理了过户，成为了房屋的所有人。

　　案例四

　　“阴阳合同”损失重

　　2013年3月，李玲与陈诚签订了房屋买卖合同，约定陈诚将自己位于白碱滩区的门面房以三十五万元的价格转让给李玲。两人还约好，李玲先支付一万元定金，剩余的三十四万元在2013年7月付清，李玲付清全部购房款后，陈诚再配合她办理过户手续。

　　交易看似顺利，然而，在2014年5月的一天，李玲却突然将陈诚告到了法院，称陈诚已收到房屋价款，却不配合办理过户。

　　法院审理发现，房屋买卖合同中的价款实际上是双方为规避房屋契税而约定的价格，并非实际价款。该房屋的实际价款由双方口头协商确定，对于余款，李玲向陈诚打了欠条。事实上，李玲在2013年8月便通过自己的账户，再次向陈诚的账户内转入了四十三万元。

　　李玲认为，房屋口头协议约定的价款为七十八万元，而陈诚认为房屋口头协议的价格为八十四万元。后来，陈诚更是在案件审理过程中，将争议的商铺出售给了别人，并将所得的购房款退回给李玲。

　　此时李玲追悔不已，阴阳合同让自己损失不小。

　　法官释法

　　购房前，先查询

　　针对于以上案例，特别是案例二，克拉玛依区人民法院审监庭杨慧敏法官提醒房屋购买人，购房时除了要签订正规的购房合同，购房前，买房人还一定要查询清楚房屋的类型。

　　“经济适用房、商品房、集资房等，有些房屋不允许买卖，有些买卖有限制，而有的则可以自由买卖。”杨慧敏介绍说。

　　对于经适房买卖，她还特别指出，根据2013年2月4日克拉玛依市人民政府发布《克拉玛依市经济适用住房上市交易管理暂行办法》第四条规定，“权利人已购经济适用住房具备下列情形之一的，可以上市交易或办理房屋权属转移登记：(一)购买经济适用住房满5年的，可以上市交易”;第六条规定， “已购经济适用住房在2013年3月1日之前上市交易的，以取得契税完税或减免税凭证日期为起点计算上市交易年限”。

　　“应当特别注意契税完税日这一时间节点。”杨慧敏介绍说。

　　律师建议

　　五大措施可降低风险

　　那么，在购买商铺、住宅等房产交易中，市民还应该注意哪些风险呢?

　　对此，克拉玛依区人民法院民一庭庭长陈疆伟法官对购房人提出了以下几点建议：

　　1、购房前一定要去房产管理部门查询，有无登记情况与实际情况不符。因为，案例三中的情况其实时常发生。同时，购房人前往房产证管理部门查询，还可以避免该房的他项权证带来不必要的损失，而房屋他项权通常指抵押权利。

　　“买卖双方签订的购买合同，属于法律规定的债权，而经过登记公示的抵押、担保等权利则属于法律上的物权。”陈疆伟法官介绍说，“根据物权优于债权的原则，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。”

　　2、了解卖方是否为合法的房屋所有人。在房屋买卖交易过程中，买方的风险是要高于卖方风险的，如果卖方不是房屋的实际所有人，则会给买方造成损失。因此，买方做决定前一定要了解：①卖方是否拥有合法的房屋所有权证、土地使用权证，若土地证正在办理中，房屋的所有权证也应当具备;②若该房产属于夫妻共同财产，购买方还应当取得夫妻双方的同意。如果没有通过夫妻双方的同意，则买卖合同处于效力待定的状况，若无另一方的追认，该合同无效，会给购买方造成损失。

　　3、应实地查看房屋情况。法律上将双方买卖的房屋称作“标的物”，只有实地查看标的物后，购房者才能了解房屋的情况，如是否被出租，以及是否存在结构变化等情况，如房屋结构与登记事实不符，导致无法过户。因为法律规定“买卖不破租赁”，即在房屋租赁关系存续期间，即使房屋所有权人将房屋转让与他人，对承租该房屋的人也不产生影响，买房人不能以其已成为房屋的所有人为由，否认原房屋租赁关系的存在并要求承租人搬出。

　　4、签订买卖房屋的格式合同时，要在合同中对房屋买卖的时间、房款支付方式等问题做明确约定。另外，建议购房者选择分期付款，尤其是二手房房屋买卖中，购房前可以先交付定金(根据法律规定，定金不得超过合同价款的20%)，同时，购房者还可以约定将购房的尾款(房屋总价格的10%-20%)放在房屋过户后再行支付。

　　5、在购买二手房时，购房者还需注意房屋的钥匙、家电、装修、租金等问题，同时，水电暖、物业等费用是否结清也需提前考虑。