我有权要回被儿子偷卖的房屋吗?

　　咨询热线内容

　　我姓文，是一名退休职工。我现有两处房产，一处是单位分的福利房，另一处是前年购买的商品房。老伴过世得早，为了方便照顾我，儿子搬到福利房中和我共同居住。另外那处商品房暂时空着，房产证、身份证等物由儿子保管，心想日后留给孙子使用，而房产证登记的则是我的名字。

　　但是，前几天我打算去收拾那套商品房时，眼前的景象让我大吃一惊：门口安了报箱，门上还贴了喜字，显然已经有人居住。后跟物业核实，才知道我的房子在前两个月已经被人买下，现在的房主姓叶。找到叶某，他声称自己是以市价买的房子，还拿出了房屋买卖协议和已过户的房产证书。并回忆说原房主是一个和我年纪差不多大的老人，陪同其一起来的是一个中年男子，姓文。我回家质问儿子，他说现在房价高，卖了合适，还说以后这房子也是给他的，因为房产证已经给他了，而叶某所说的那个老人是我的亲家。随后，我又去找房产登记管理部门，他们说当时是我的儿子、一个同我年龄相仿的老人、叶某夫妇三方来办理的房产过户手续。还说我儿子已拿出全套材料，所以他们并没有责任。

　　请问：像我这种情况，我能以自己不知情为由要求叶某夫妇将房子返还给我吗?

　　律师专线解答

　　文老先生，从法律的角度来讲，您很难要回被儿子偷卖的房屋。具体可从以下几个方面分析解答：

　　第一，您将房产证和身份证交给儿子代为保管的行为应如何定性。这也是该问题的关键所在，如果您的此种行为是赠与，则您的儿子就可以自由处分那套商品房。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第128条的规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立;未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。上述事件中，您虽然已将房产证交与您儿子，但只是让其暂时保管，且没有办理过户手续。虽心里想着要给孙子以后使用，但并未作出明确的意思表示，所以，并不存在有效的赠与，即您儿子并没有取得该商品房的所有权。

　　第二，您儿子与叶某夫妇签订的房屋买卖协议的效力。在您咨询的事件中，由于您儿子并没有商品房的合法所有权，而且没有您的委托，属于无权代理，且您在事后也没有予以追认。根据我国《合同法》第48条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。所以此合同对您并不发生效力。

　　第三，您无法行使撤销权，要回自己的房屋。我国《物权法》第106条明确规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让：(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。在上述事件中，您的儿子既出示了您的房产证、身份证，还找了一个相似的老人冒充您，再加之父子这一层关系，善意第三人叶某夫妇有理由相信您儿子有处分权。而且叶某夫妇也是以合理的市场价格购买，并办理了相应的登记手续，故争议房屋的所有权应归叶某所有，您无权主张收回房屋。对于您因此所造成的损失，您只能要求您的儿子予以赔偿。

　　症结所在

　　本问题的症结在于咨询者对无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人是否有权追回这一问题认识不清楚。

　　律师提醒与注意事项

　　需要提醒的是，欲使自己的权益不受侵害，就应该有意识保护好重要物品，以免被人冒用。另外，如果您愿意，可以根据我国《合同法》和《民法通则》的规定，向您的儿子主张权利，要回房款，获得赔偿。

　　法律链接

　　最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百二十八条

　　《中华人民共和国合同法》第四十八条

　　《中华人民共和国物权法》第一百零六条

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