承租人优先购买权如何使用

　　1.房屋买卖行为是否有效的问题

　　现代各国民法，为了保护不动产承租人的利益，承认租赁权具有物权的效力，即出现了“租赁权物权化”的趋势：一方面，确立“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力;另一方面，确立不动产承租人的“优先购买权”，即出租人出卖其租赁不动产时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条则规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，原业主与新业主之间的房屋买卖合同是属于相对无效的房屋买卖合同。所谓相对无效的意思就是说，只有承租人可以向法院提起确认合同无效的诉讼，而且仅在承租人的诉讼请求得到法官确认的情况下，合同才无效，否则合同即是生效合同。

　　2.享有优先购买权的条件

　　承租人在行使优先购买权的时候，必须符合以下条件：

　　首先，承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时，这是承租人享有优先购买权的前提和基础。

　　其次，出租人出卖租赁房屋，应负担通知义务。这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。对于出租人应于何时履行通知义务，我国以往的立法和司法解释都规定为提前3个月，即在出租人出卖房屋前3个月，现行的《合同法》则未规定明确的期限，仅限定为在出卖之前的合理期限内。同时，出租人在履行通知义务时，还必须将出卖房屋以及交易价格、交易方式等条件告知承租人，以保障承租人能够在掌握充分信息的情况下选择是否行使优先购买权。

　　承租人仅在同等条件下享有优先购买权。在审判实践中，对同等条件的内涵历来存在两种不同的观点：一是绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，即为有同等条件。这两种看法都有道理，但也不完全妥当。第一种观点在适用中过于严格，尤其是当其他买受人所提供的条件(如提供某机会)承租人不能做到，但承租人可以以多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。第二种观点在适用中的伸缩性过大，难以具体操作。上海市高院关于同等条件界定为：出租人已于第三人签订房屋买卖合同确定的权利义务。

　　最后，承租人应在合理期限内行使优先购买权，此项要求是承租人优先购买权的行使条件。

　　3.法院能否直接判决原业主将房屋按两被告之间的成交价卖给原告的问题

　　当事人依法对讼争房屋具有在同等条件下优先购买的权利，但当事人在诉讼中提出按之间的交易价格购买讼争房屋。房屋买卖行为被确定无效后，原出租人仍是讼争房屋的合法产权人，有权处分讼争房屋，有权决定是否再次出售或以何种价格及方式出售讼争房屋。且当事人双方在民事活动中的地位平等，买卖讼争房屋的民事活动应当遵循自愿原则，故应通过当事人之间协商一致的方式来行使优先购买权，不宜由法院进行判决。

　　司法实践中，有些法院为了减少当事人诉累，直接判定承租人和出租人以出租人与第三人签订买卖合同条款成立买卖合同关系。

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