不知情的情况下购了已设抵押的房子该怎么办?

　　咨询热线内容

　　2005年1月，我与某房地产公司签订商品房预售合同，交齐了所有的款项，并于年底拿到房屋钥匙。随后不久，我们便住进了新家。小区的配套设施和物业的服务都让我们非常满意，但有一件事情让我非常不安。搬入新居后近一年的时间内，我曾几次找开发商要求办理房产证，但他们始终以各种借口推脱。由于我们当时签合同时没有对房产证的交付时间作出明确的约定，所以我也只能无限期的等待。

　　2006年2月，我就此事询问有关部门，得到的结果让我大吃一惊：原来我所购买的房子早已在卖给我之前就被该房地产公司抵押给银行作二期项目开发，在其清偿贷款之前，我根本拿不到房产证。另据我所知，二期开发所占土地由于审批存在问题现已停工，这就意味着我取得房产证是遥遥无期了。

　　请问：面对这种情况，我该怎么办? (咨询者：彭先生)

　　律师专线解答

　　彭先生，您不必为此而担心，法律会维护您的合法权益。对于您所咨询的问题，可从以下两个方面进行详细解答：

　　第一，您可以要求退房。根据我国《合同法》第54条第2款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在您咨询的上述事件中，该房地产公司在与您签订合同时，并没有将该房产已抵押给银行的事实告诉您，这一事实直接影响您权益的实现。可见，该房地产公司的隐瞒行为已构成欺诈，您可以以此为由向人民法院提起诉讼申请撤销合同，要求退房。

　　第二，您所遭受的损失应由房地产公司赔偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”如前所述，房地产公司向您隐瞒了该房屋已抵押的法律事实，根据上述规定，您不仅可以要求房地产公司返还您已付的购房款及利息，赔偿您因此造成的损失，还可以要求其承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。

　　症结所在

　　本问题的症结在于咨询者对购买抵押房后能否要求退房这一问题不清楚。

　　律师提醒与注意事项

　　在此提醒广大购房者，在购房时不仅要看“五证”是否齐全，还必须认真查看开发商提供的土地使用权证的其他项权利一栏有无抵押记录，维护自己的合法权益。

　　房产证是房屋所有权的凭证，所以在房屋买卖合同中一定要附上交付房产证期限的条款。

　　如发现房地产公司、开发商或销售商有欺诈行为时，必须自知道之日起或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则对合同的撤销权就会自动丧失。

　　法律链接

　　《中华人民共和国合同法》第五十四条

　　高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

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