购买人违反了“原价回购房屋”的约定将房屋出售他人该怎么办?

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我姓古，以前在一家国营企业上班，妻子则在一家私有企业就职。结婚以后，我们借钱买了一套两居室的房子。没过多久，因为单位不景气我下岗了。在妻子的鼓励下，我开始下海经商。但苦于没有资金，于是我们把房子抵寸甲给银行，贷款15万元作为流动资金。由于没有经验，第一笔生意以失败告终，银行的还款期到了我们却拿不出一分钱。几经周折，妻子向朋友朱某借了一部分钱，并订立了一份合同，内容如下：(1)由朱某先替我们偿还贷款，而房屋过户在朱某名下，产权归朱某所有；(2)我可在5年内(即2005年5月1日前)以原价买回房子，如超过5年期限则朱某可以将此房产卖给他人；(3)在我买回房子期间，我们租住朱某的房屋使用，每年交纳一次房租，计4000元。协议订立后，朱某替我们偿还了贷款，但租金我们一直没有交过，朱某也从未催要。
转眼3年过去，因为我经常外出谈生意，难以与妻子沟通，造成夫妻感情破裂，并于 2004年离婚。离婚后，我仍住在原来的小屋内。2004年1月的一天，朱某上门通知我说她已经将房卖了，并办理了房产过户手续，后天是交房日期，让我马上搬走。她给出的理由是她是房屋的所有人，想什么时候卖就什么时候卖，而且我从未交过房租，违约在先。
请问：朱某说的对吗?我该怎么办呢?

律师专线解答
古先生，朱某所持的观点没有法律依据，您对所遭受的损失有权要求其赔偿，但对您欠朱某的房屋租金也应如数支付。
第一，您与朱某之间实际上形成了一种特殊的房屋买卖关系——买回合同。所谓买回合同，是指买卖双方在合同中约定，出卖人对其出卖的标的物保留买回权的合同，即附条件的再买卖合同。当出卖人在约定或法定的期限内向买受人发出买回的意思表示后，买受人有向买回人交付原标的物的义务，同时取得受领相应价金的权利。因可归责于买受人的事由使标的物交付不能时，买受人应负损害赔偿责任。我国《合同法》并未对买回权做明确规定，但在上述房屋买回合同中，您与朱某明确约定了自合同订立起5年内的房屋买回权，故朱某在处分已过户到其名下的房产时应受到一定的约束，即5年内您有权以原价回购该房屋，除非您5年内没有行使此权利或明确表示放弃，那么朱某方可将其出卖给他人。
第二，朱某的主张于法无据。诚然，从2001年签订房屋买卖合同以来至2004年，您并未交房租实属违约，但如果其欲处分由您租住的房屋时，她必须先履行催告义务。朱某可以要求您在合理期限内支付租金，您逾期不支付其才可以解除合同。再者，根据《合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，故朱某的行为还侵犯了您对此“出租房”的优先购买权。
综上所述，朱某擅自将您尚有买回权的出租房屋不经告知便卖与第三人，是违反合同的行为，您可以要求其承担违约责任，并可就所遭受的损失主张赔偿。至于您与朱某的房屋租赁合同虽因其行为具有瑕疵而不予解除，但对于房屋的租金您必须如数支付，否则您则因违反合同，需承担相应的责任。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对买回合同的效力及解除的条件理解不清楚。

律师提醒与注意事项
您不仅可以要求朱某承担违约责任，赔偿损失，而且还可以根据“承租人具有以同等条件优先购买出租房的权利”而向人民法院主张朱某和第三人所签订的房屋买卖合同无效，从而主张房屋的优先购买权。
已签订的合同具有法律效力，一切行为都应遵照法律的规定和步骤进行。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十条、第二百三十二条