房屋买卖合同签订真实性判定

　　买卖双方在签订二手房买卖合同前，需要首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房屋买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下，这个问题更需引起客户的注意。

　　在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时，法官应依法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

　　如何防范相关法律风险：

　　1、房屋买卖合同应采用书面形式，因引发争议点多，口头约定如无证据支持，极易导致合同无法履行，且责任无法分清。同时，当事人应在合同尾部签名或捺印、盖章，能本人签名的，应尽量让当事人本人在合同最后签名栏签名，以免当事人或其法定代理人对合同真实性提出异议时，有充分的事实依据。

　　2、通常认为合同当事人签名在真实性方面较名章更有说服力，在当事人否认自己提供名章或名章虚假的情况下，如有其他证据支持，可以推翻;相反，在对方否认名章真实性，但结合其他相关事实，可认定合同签署的真实性。故合同签名栏应尽量避免加盖名章来代替签名，签名伪造较之印章作假，能鉴定出来的可能性相对较大。

　　3、在房屋产权人已去世，继承人身份不确定、房屋权属不清晰的房屋买卖合同，应查实共有情况后，由全体共有人或其代理人作为合同当事人一方签字，尽力避免无权处分情形发生。

　　4、房屋买卖合同签订后，权利人应及时办理过户，存在过户办理障碍时，应及时通过法律途径主张权利，以免日久生变。

　　5、以房屋冲抵欠款，通过签订房屋买卖协议，欠款充当定金的做法，为避免将来被认定违背他人真实意思表示或乘人之危之嫌，最好签订书面房屋买卖合同，并有见证人签名捺印。

　　6、依现行物权登记制度，买卖房屋行为并不依凭房产证是否办理更名登记确认其效力，是否办理更名登记，是合同的履行行为。

　　7、合同因欺诈或乘人之危可诉请撤销，但要注意撤销期限1年的限制，同时，举证前述两种无效或撤销情形之存在，实践中如无充分证据，基本上难被支持。

　　相关知识：如何判断房产证的真伪?

　　由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致买房人权益受损害。那么，我们该如何判断房产证的真假呢?

　　1、看纸张质量。真房产证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作工艺。其识别方法类似人民币的水印头像，只有在光线下才能看出来;假房产证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，比较模糊;真房产证纸张光洁、挺实，用手轻抖有清脆响声;假的纸张手感一般、柔软。

　　2、房产证封皮也能看出门道。真的房产证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(呈深红色)，字体纹理清晰醒目;假的房产证则封面光滑，颜色暗淡或过于鲜红，封皮较软。

　　3、注册号的凹凸感。真房产证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感;假房产证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。

　　4、内页看附记内容。真房产证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等;假房产证中附记通常为空白。

　　5、看图纸和骑缝章。真房产证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，骑缝章清晰可见;假房产证的图纸很薄，似一般的A4纸厚度，骑缝章模糊或没有骑缝章。

　　6、看发证机关盖章。真房产证第一页上的盖章是由机器套红印制的“XX市房产管理局”行政公章;假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

　　对房产证的辨别可以因地制宜，签署租房合同过程中，如果是有正规中介参与的且涉及金额较小的相对比较可信，如果自行成交的且金额较大的租房者可要仔细审核了，条件允许可以向周边邻居或物业保安打听一些房东的情况。对于签署房屋买卖合同，购房者除了通过以上方法进行判断外，在付定金前最好和房东一起前往房管局调档或请律师代为查询产权情况。