岁末年初房产交易求避税

从去年6月1日起，南京二手房交易多了营业税，高档房的契税也从2%调到4%。岁末年初，房产登记部门发现，这大半年来，各种避税逃税方法层出不穷，然而留下的隐患也不少，有些可能连当事人自己都没想到。

　　究竟该怎么避税？记者专访专业代理房产交易的三法律师事务所律师，为您寻找稳妥的房产过户交税方法。

　　亲属过户：房价填200元一套？

　　后遗症：一旦反悔损失就大了

　　去年6月3日，不知读者们还记不记得，在营业税开始征收的当天，就出现了首例低报房价避税的，一套房总价才填了200元，快报对此进行了专题报道。

　　记者了解到，这套房是爷爷过户给孙子的，照理说不是“交易”而是“赠与”，不存在交易房价、不用交营业税。但是赠与要按房产总价值的4%来交契税，而买卖的契税只有总房价的2%。因此在没有增加营业税之前，赠与的房产过户一般都走买卖程序，可以省2%的税。但现在，买卖还多了一笔总房价5.6%的营业税，那是不是还是走赠与程序比较划算呢？

　　这对爷孙俩却没这么办，因为目前南京的契税征收是按房产的市场价进行评估的，而营业税却以个人申报的作数。因此他们依然走买卖程序，低报总房价200元才交了11.2元的营业税；而如果走赠与程序，征收部门按市场行情评估房价收税，多交的2%契税至少有3000-4000元！

　　“看似这家人讨了巧，但仍有弊端。”南京三法律师事务所戎浩军律师告诉记者：家庭过户一般内部纠纷多，将来一旦儿孙不孝顺，爷爷反悔，房子也要不回了。

　　不满2年：买卖手续延期办理？

　　后遗症：个税一来矛盾就来了

　　自从多了房产营业税，新空房(也就是还住过人就转让的新商品房)就多了这样一种挂牌报价方式：“打包价70万，含契税、维修基金、营业税”，或是“65万，契税、维修基金、营业税由买方出”。虽然新增的营业税是由卖方交，然而买方却发现，如果要买不到2年就转让的新空房，营业税直接导致了房价的升高。

　　于是买卖双方一致想避税。“2年后就不用交营业税，如果我们能等到卖方拿到房产证2年后再办过户手续，能不能让房主把房价再降点？”买方往往会向经手的房产中介提出这样的建议。但记者了解到，最后实际这样做的当事人却寥寥无几。

　　三法律师事务所戎律师表示，房产交易延期登记风险重重。首先，买方付了钱，卖方虽然可以把房产证押给买方，但卖方可以补办房产证，再把房子卖给别人或抵押给银行借债。其次，二手房个税一旦开始征收，卖方又多一笔税，因为延期办理造成的损失究竟谁来负？矛盾由此产生。

　　高档房：低报房价能少交税？

　　后遗症：买方日后将为此买单

　　据房产登记透露，还有一种买卖双方都会积极要求避税的房子，就是“高档房”。按照去年6月1日起实施的楼市新政，单套面积超过144m2的、单价主城区超过8690元/m2的、小区容积率低于1.0，只要符合这三个条件之一，该房就是“非普通住宅”，俗称“高档房”，购买者按交总房价的4%来交契税。因此，遇到主城区单价过万元的房子，一般都会把单价填在8690元/m2之下，“少”交点税。

　　南京三法律师事务所律师告诉记者，这样做严格意义上讲是偷漏税的违法行为。更麻烦的是，将来个税一旦强制征收，买方再卖该房时，要按买入卖出差价的20%交纳所得税。