降税又调息 实惠有多少

　　近日,财政部出台最新政策称，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。财政部还指出，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。这些新政策和其中出现的数字说明什么问题呢？到底能给二手房屋买卖交易双方带来什么样的实质性优惠呢？房地产市场会走出观望的情绪吗？

　　●近10%的税费中

　　免去的1.55%税费微乎其微

　　“我爱我家”的二手房屋交易专家接受记者采访时分析说，本次新政策的出台对于房地产市场的整体交易是利好的。本次调整涉及范围包括计税和货币政策两个层面，对于居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的需求在一定程度上起到刺激作用，对于恢复市场交易、恢复市场信心起到一定的积极作用。但是，在目前的市场情况下，本次新政策中的调整作用有限。

　　为此，专家解释说，目前在二手房交易流程中，包含的所有税种相加占房屋总价近10%。也就是说100万的二手房，仅税收一项即可占到近10万。而在所有税种中，比例最大、征缴涉及面较广的就是5.5%营业税和1%的个人所得税，但此次调整没有涉及这两个税种，只是对万分之五的印花税减免，1.5%的契税下调至1%。明显可以看出，在近10%的税费中，免去的1.55%税费是多么微乎其微，可以说降税的力度不够大，真正能为省去仅占0.55%的税费就去买100万房子的人应该还是不会太多。那么，在短期内，市场是否不会马上走出观望情绪？

　　●100万元的房屋

　　现在节省5500元税费

　　专家分析说，目前老百姓真正关心的不是在于税费的减免而是房价，我们用案例对新出台的降税和调息进行分析：

　　以一套80平方米总价100万（首付20万、贷款80万，贷款期限20年）的房子计算：

　　契税按照原先的1.5%征收是15000元，按照新政策降低至1%征收的话是10000元，可以节省5000元税费。

　　印花税按照原先的0.05%征收是500元，按照新政策可以减免，则节省500元税费。总计节省5500元税费。

　　本套房产本身是普通住宅，按原先的税收政策不需要缴纳土地增值税，新政策也将个人销售住房暂免征收土地增值税。所以实际缴纳税费中没有变化。

　　按照等额本息的方法计算，原先的优惠利率为基准利率7.47%的0.85倍，还款额为5893.91元/月，现在按照优惠利率的0.7倍计算，还款额为5381.37元/月，20年共节省123010.02元。

　　因此从上述案例可以看出，现在新调整后的计税和贷款方式并未真正缓解房价虚高对于购房人的压力，市场短时间内依旧不会走出观望情绪。

　　●享受优惠利率下限，贷款30万，

　　年限20年，可节省利息46110.27元

　　但是，降低利息对普通的购房者来讲还是有很大的益处的。“链家”的专家根据央行10月27日出台的新政策解释说，央行将扩大住房贷款利率的下限，由以前的贷款基准利率的0.85倍扩大到0.7倍；按照现行的五年期以上的商贷基准利率7.47%，消费者可以享受的贷款优惠利率下限由6.35%扩大为5.23%，以贷款30万、期限20年、等额本息的房贷为例，调整前须支付的利息为230474.06元，调整后利息为184363.79元，可节省的利息为46110.27元，每个月可以少还192.12元。

但是，目前大多数购房者不太了解是否自己可享受到贷款利率下限这个优惠政策。

　　●股市套牢资金

　　一群人购房心有余但“钱”不足

　　股市从曾经最高的6100点降到低谷时期的1800点，使很多中产阶级的资金基本被套牢。本来这些人是有实力购买房产的，但是套牢的事实已经让这一大群购房人退出了买房、改善自住条件的行列。虽然本次已经减免了部分税费，并且调整贷款利率，但是这部分人群也未必会出手买房，还需要宏观经济整体向好，股市重新飙升才能真正促进这部分购房人群重新出手购买。

　　此外，房地产业内人士也普遍认为，目前中国的经济增长速度放缓，中小企业关闭使人们对于未来预期不够明朗。由于金融危机的爆发，整体经济增长速度放缓，很多人对于未来工作的预期都充满顾虑。我的工作会不会稳定？未来工资还有上涨空间么？对于股市还该不该寄予期望？目前和未来的情况还能不能买房或者购车？一旦失业，我将如何还贷？等等一系列问题，干扰着很多人在处理大宗消费上的态度。这不是一两个税费的减免和利率下调就能马上改变的，还需要整体经济环境的明朗和信心的提升才能进一步转变观念。