房屋买卖税费如何缴纳——税率和税种

　　从去年8月1日，国家调整房地产市场若干税收政策执行后，个人缴纳的契税也做了相应的调整，具体调整如下：

　　其一：个人购买自用普通住宅(建筑面积120平方米以下)，暂减半征收契税，即契税税率为房屋全款的2%。

　　其二：个人购买1998年6月30日以前建成的但尚未售出的商品住房，即空置商品房，免征契税。但此项优惠政策有时间限制，仅限于1999年8月1日至2000年底之前购买商品房，这类商品房不分面积大小，均可享受免税政策的照顾。

　　其三：个人购买非普通住宅，即建筑面积在120平方米以上的住宅，或是在1999年8月1日之前购买的商品住宅，个人要缴纳的契税税率为房屋全款的4%，不享受减半和免税照顾。

　　其四：我市城镇职工第一次购买公有住房的，在本市规定标准面积以内的部分免征契税，超过的部分，还要按照规定缴纳契税，税率为4%。另外，如果住房面积未达到我市规定的标准面积，重新购买公有住房的，视为第一次购房。

　　其五：因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税。

　　其六：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地，房屋权属的，其成交价格没有退出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税。

　　■个人卖房怎么缴纳营业税?

　　关于个人出售住房应缴纳的营业税，我市也于1999年8月1日进行了相应的调整。

　　其一：个人购买并且居住超过一年的普通住宅，个人在出售时免征营业税。

　　其二：个人购买并且居住不足一年的普通住宅，个人在出售时应缴纳的营业税按销售价减去原价后的差额计征，税率为5%。比如，李先生1999年10月份购买了一套房子，花了40万元，最近想把这套房子卖出去，大约售价为50万元，由于这套房子的购买时间不到一年，李先生在出售这套房子时应缴纳的营业税是这样计算的：

　　(50万元—40万元)×5%=5000元。

　　其三：个人自建自用的住房，在销售时免征营业税。

　　关于个人缴纳营业税方面的优惠政策，要求必须是1999年8月1日之后销售的普通住宅，如果在1999年8月1日之前销售的普通住宅，或者销售的住宅为非普通住宅，即建筑面积在120平方米以上的，应就销售住宅的全额缴纳营业税，税率为5%。

　　■个人买卖房屋怎么缴纳土地增值税?

　　针对个人在转让房屋时应缴纳多少土地增值税，1999年8月1日也相应做了一些调整：

　　其一：居民个人拥有的普通住宅，在转让时，土地增值税免交。

　　其二：居民个人拥有的非普通住宅，在转让时，要按照1994年1月1日起执行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第七条“土地增值税实行四级超率累进税率”：

　　1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

　　2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;

　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;

　　4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　■120平方米是普通住宅与

　　非普通住宅的划分标准

　　在上面的3种税费中都提到普通住宅与非普通住宅有不同的税率标准，那么，在1999年8月1日以后执行的新契税政策中，为什么把“建筑面积120平方米”作为划分普通与非普通住宅的标准呢?

　　据记者从有关部门了解，普通住宅与非普通住宅以建筑面积120平方米来划分是依据市有关部门的标准制定的。

　　另据了解，契税、营业税、土地增值税的税收政策，除了公有住房之外的其他种类房子，比如商品住房、经济适用房都适用。1999年8月1日之前购买的房子不享用新调整的税收政策。

　　■文/本报记者

　　徐曼

　　转发财政部、国家税务总局

　　关于调整房地产市场税收政策的通知

　　各区县财政局、地方税务局、市地税局各直属分局：

　　现将财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)转发给你们，并做如下补充，请一并贯彻执行。

　　1、为了保持我市税收政策延续性，参照北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室联合下发京地税二[1996]431号等有关文件所规定的普通住宅标准，暂按每套住宅建筑面积不超过120平方米掌握。待新标准研究确定后，另行通知。

　　凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字[1999]210号所规定的有关政策。

　　2、为了支持我市的住房制度改革，经研究明确，对企业、行政事业单位、房地产管理部门、房地产开发公司按房改成本价、标准价出售住房的收入，并纳入我市住房资金管理的，暂免征营业税。

　　3、在1998年6月30日前建成的空置商品住房，是指在1998年6月30日以前已竣工验收商品住房，凭竣工证办理有关免税手续。

　　4、本办法从1999年8月1日起执行。

　　关于调整房地产市场

　　若干税收政策的通知

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：

　　为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下：

　　一、关于营业税和契税的政策问题

　　为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房，销售时免征营业税;个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

　　2、为了支持我市的住房制度改革，经研究明确，对企业、行政事业单位、房地产管理部门、房地产开发公司按房改成本价、标准价出售住房的收入，并纳入我市住房资金管理的，暂免征营业税。

　　3、在1998年6月30日前建成的空置商品住房，是指在1998年6月30日以前已竣工验收商品住房，凭竣工证办理有关免税手续。

　　4、本办法从1999年8月1日起执行.