丛诚：房地产税制亟须改革 物业税应当缓行

“到目前为止，无论是市场体系还是保障体系，中国住房完善的制度和法规都没有建立起来，建立稳固的制度，才是解决中国老百姓住房问题的当务之急。”上海国民住房和公积金研究中心理事长、浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚接受本报记者专访时坦言，改革我国房地产财税体制，对建设和完善住房保障体系至关重要，迫在眉睫。

现行房地产税制问题突出

记者：楼市的新一轮调控再度来临，但不少业内人士越来越觉得，某种程度上，恰恰是政策的周期波动导致了市场、房价的波动，你对此是怎么看的？

丛诚：这是老百姓一种真实的感受，政策的变动和房价波动体现出一定的联系。政策的调整，首先改变的是市场的预期。由于政策调控的存在，这个市场，一直不是仅仅靠市场的供求关系就能认清的。

我国推进房地产市场化以来，至今没有经过一个完整的周期，甚至一直处于单边的上涨通道，可以借鉴的成熟经验极度欠缺。每次一遇到调控政策出台，总是表现为市场的整体迷茫，一段时间后，又盲目地疯狂。对这样的市场参与者，惨痛的教训迟早会到来。

记者：你一直非常关注一些根本性的东西，比如房地产的财税体制，是你长期跟踪研究的，你认为现行的体制存在什么问题？

丛诚：房地产税费压力过重，这是不可否认的事实。目前我国实际征收的房地产税收有12种，占我国实际总开征税种数量的一半。按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、流转和保有三个环节的税收。除了房地产税收和城镇土地出让使用费以外，我国地方政府还有名目繁杂的各种收费，一般在几十种，多的地方甚至超过百种。

我国房地产税收（费）结构不尽合理，缺少系统规划。突出地表现为：房地产保有环节税负偏轻而流转环节税负偏重；房地产税种设计缺乏系统性，税种之间、税费之间关系混乱；计税依据不尽科学合理；房地产税收的不公平性，这主要表现在对内外资企业实行不同的房地产税负；房地产税收与房地产价值变动缺少动态有机联系。

物业税当缓行？

记者：您认为，财税体制改革的方向、方式、方法是什么？

丛诚：首先需要认清的一点是，虽然财税制度对房地产施加了巨大压力，但公共财政对住房保障投入长期以来却是严重不足。因此，改革的一个重要方向就在于为住房保障服务，财税政策应考虑如何适应支撑住房保障体系进行改革。

具体而言，要在系统理清房地产经济活动不同环节税种之间的关系的基础上，结合土地制度改革，统筹重新设计房地产税种，尽量将各类收费改为单一性税收，纳入公共财政预算体制。在同一环节既要避免重复征收，又要避免遗漏征收。税种设计和税负大小要在房地产取得、交易和保有的不同环节上形成有效衔接和平衡分布。住房市场运行具有单边自我强化的特征，通过财税政策的设计，要在住房市场中引入具有自动稳定器功能的规则机制。自动稳定器意味着财税政策对普遍性住房保障机制的一种扶持。

记者：这次两会期间，对楼市税收政策最大悬念——物业税的呼声非常高，您曾经提出过不同的意见，现在有没有改变？

丛诚：对住房征收物业税，似乎已成了房地产调控的杀手锏。开征物业税，试图通过提高住房保有成本，挤压住房投资行为，进而抑制住房总体需求，起到抑制房价作用。这一调控逻辑，与征收交易营业税、转让所得税和土地增值税，提高交易成本以抑制住房投资需求的思路有些类似。

但实践表明，交易环节的税收，由于容易在交易中转嫁，调控作用大打折扣，反而抬升了房价。物业税是住房保有状态的税收，虽不存在转嫁机制，但与现行70年使用权的城镇住宅土地出让金制度存在根本冲突。
最为关键的是，若因调控之需而开征物业税，在本质上将歪曲物业税这一税种的本意，物业税在根本意义上，是政府公共财政透明化运作的产物，而这一基础在我国尚未建立。从与国际接轨意义上来说，开征物业税将会直接挑战我国地方税政的公开透明度。

将地方财政向公共财政转变，促进地方财政更有效地发挥公共财政作用，生产出更多的公共服务和公共产品为纳税者服务，必将远远超出因为房地产调控而去开征新税种的意义。