附生效条件的房屋买卖合同纠纷案件应如何处理

　　 导读 ：合同的生效可以附条件也可以附义务，但无论如何都是需要依法履行合同。

　　【案情】

　　2004年1月15日，作为乙方的原告(反诉被告)白某与作为甲方的被告(反诉原告)侯某签订了《买卖房屋协议书》。协议书约定：“侯某将其所有的三间砖木结构房屋及附属小房、院落、房内设施以30000元的价款出售给白某;从协议之日起乙方白某先交甲方侯某20000元，待乙方住房时全部结清;经双方签字之日交款后(20000元)生效，房产证变更由乙方负责，甲方积极协助配合办理。”同年1月30日，白某为侯某出具了一张欠条。欠条内容为“今欠到侯某人民币10000元整。”2005年9月8日，侯某为白某出具了一张收条，收条内容为“收到现金5000元整”;同年10月2日，侯某又为白某出具了一张收条，收条内容为“收到白某房费5000元整。”诉争房屋的产权证现由侯某持有，该房屋一直由侯某出租。白某的职业为农民，侯某的职业为政法干警。2011年4月15日，白某经侯某同意，从诉争房屋的承租人处拿到房屋钥匙。白某诉称，其已将购房款30000元全部交付侯某，侯某违约不予配合办理房屋产权过户登记手续;要求侯某继续履行合同，协助办理房屋产权过户登记手续;侯某反诉称，白某只支付了10000元购房款，剩余20000元至今没有交付，白某的违约行为致使其不能实现合同目的;要求解除双方签订的《买卖房屋协议书》及其生效条件。

　　【分歧】

　　该案在审理过程中，产生了三种不同意见。

　　第一种意见认为，应当判决驳回白某的诉讼请求，支持侯某的反诉请求。理由是，白某与侯某虽然在《买卖房屋协议书》中约定“经双方签字之日交款后(20000元)生效”，但是白某未能提供其在签字之日交付侯某20000元房款的相关证据，侯某又对白某主张的这一付款事实予以否认，故白某应当承担对己不利的诉讼后果。因没有证据证明白某在签订《买卖房屋协议书》之日，向侯某交付20000元房款的事实，故应当认定白某在履行合同过程中存在迟延履行债务的违约行为;因该违约行为致使侯某不能实现合同目的，故侯某提出的要求解除双方签订的《买卖房屋协议书》及其生效条件的反诉请求应予得到支持。

　　第二种意见认为，应当判决驳回白某的诉讼请求及侯某的反诉请求。理由是，本案白某与侯某签订的《买卖房屋协议书》系附生效条件的合同，该合同自条件成就时生效。本案的白某只提供了向侯某交付10000元房款的证据，未能提供向侯某交付另外20000元房款的相关证据。白某与侯某虽然均在《买卖房屋协议书》上签了名，但是无法证实白某在双方签字之日向侯某交付房款20000元这一事实，故双方签订的《买卖房屋协议书》还没有生效。继续履行合同及解除合同的前提条件是，双方当事人签订的合同已经生效。既然白某与侯某签订的《买卖房屋协议书》还没有生效，当然双方均不存在违约行为，故白某要求侯某继续履行合同的诉讼请求及侯某要求解除合同的反诉请求均不应得到支持。

　　第三种意见认为，应当判决侯某继续履行合同，协助白某办理房屋产权过户登记手续;同时判决驳回侯某要求解除双方签订的《买卖房屋协议书》及其生效条件的反诉请求。理由是，从本案的证据和事实来分析，白某于签订《买卖房屋协议书》之日就向侯某交付了20000元购房款，双方签订的《买卖房屋协议书》已经生效。《买卖房屋协议书》生效后，白某又于2005年9月8日、10日2日分别向侯某交付了5000元购房款，其已经按照合同的约定全面履行了自己的义务。侯某在收到白某的30000元购房款后，应当积极协助白某办理房屋产权过户登记手续，并按照协议的约定为白某腾退房屋。因白某不存在迟延履行债务的违约行为，侯某没有依约履行自己的义务，故白某的诉讼请求应予支持，侯某的反诉请求应予驳回。

　　【评析】

　　该案争议的焦点是，白某与侯某签订的《买卖房屋协议书》是否生效?白某是否按照协议的约定全面履行了自己的义务?

　　笔者同意第三种意见。理由如下：

　　1、白某与侯某签订的《买卖房屋协议书》是一个附生效条件合同，其生效条件是“经双方签字之日交款后(20000元)生效。”由此可见，该合同生效的条件有两个：一个是白某与侯某在合同上签字，另一个是白某在签字之日交款20000元。2004年1月15日，作为甲方的侯某与作为乙方的白某均在《买卖房屋协议书》上签了名，故该合同的第一个生效条件已经成就。白某是否于签字之日向侯某交款20000元，是处理本案的关键所在。就本案而言，“经双方签字之日交款后(20000元)生效”是一个即时清结条款。通常理解为，侯某与白某在《买卖房屋协议书》上签字后，白某即向侯某交款20000元。本案在审理过程中，关于白某向侯某交款20000元后，侯某应否向白某出具收据，产生了两种截然不同的观点。第一种观点认为，白某在向侯某交款20000元后，不需侯某为其出具收据;另一种观点认为，白某在向侯某交款20000元后，仍需侯某为其出具收据。笔者认为，上述两种观点均存在一定的缺陷。本案白某是否于双方签字之日向侯某交付20000元现金，不能仅以侯某是否为白某出具收据而定论，还需要结合案件的其他证据、事实进行综合分析认定。

　　本案中，白某于2004年1月30日向侯某出具了一张10000元人民币欠条，侯某于2005年9月8日、10日2日分别为白某出具了5000元现金收条。这说明，白某与侯某已经按照《买卖房屋协议书》的约定，相应地履行了各自的义务。当事人履行合同及解除合同的前提条件是，双方签订的合同已经生效。否则，不存在履行与否、解除与否的现象。既然本案的合同当事人白某与侯某均已经按照合同的约定不同程度地履行了各自的义务，且侯某在反诉请求中要求解除双方签订的《买卖房屋协议书》及其生效条件，故可以推定双方签订的《买卖房屋协议书》已经生效。既然白某与侯某签订的《买卖房屋协议书》已经生效，那么完全可以推定白某在双方签字之日即向侯某交款20000元。需要说明的是，本案的白某系农民，侯某系政法干警，白某掌握的法律知识及其法律意识明显弱于侯某。从运用逻辑推理和日常生活经验进行判断，白某在向侯某交款20000元后，没有要求侯某为其出具收据，也属于情理之中的事情。

　　2、本案的白某要求侯某继续履行合同，协助办理房屋产权过户登记手续;侯某则要求解除双方签订的《买卖房屋协议书》及其生效条件。由此可见，本案的另一个争议焦点为，白某是否存在迟延履行债务的违约行为。如果白某存在迟延履行债务的违约行为，则其诉讼请求难以得到支持;如果白某不存在违约行为，则侯某的反诉请求无法得到支持。白某与侯某签订的《买卖房屋协议书》还约定“从协议之日起乙方白某先交甲方侯某20000元，待乙方住房时全部结清。”根据本案《买卖房屋协议书》的约定，并结合双方当事人履行合同的情况来分析，白某于2004年1月30日为侯某出具的一张10000元人民币欠条，可以进一步说明，白某在双方签订《买卖房屋协议书》之日即向侯某交付了20000元房款。如果白某没有当即向侯某交付20000元房款，则白某应当向侯某出具30000元人民币欠条，而非10000元人民币欠条。白某是否向侯某履行了10000元欠款的还款义务，双方对此产生了很大争议。白某认为，这10000元欠条虽然因故没有收回，但自己确实已向侯某履行了还款义务。理由是，侯某于出具欠条后的2005年9月8日、10日2日分别给其出具了5000元收条;这两张收条所收的现金，正是自己履行这张欠条义务的款项。侯某认为，白某为其出具的10000元欠条的欠款还没有支付。理由是，白某偿还欠条所约定的欠款，就应当将欠条收回;既然白某没有将欠条收回，则足以说明白某还没有支付这笔欠款。

　　具体到本案，只要认定了双方签订的《买卖房屋协议书》生效，就可以推定白某在签约之日已将20000元房款交付侯某;只要认定白某在签约之日已将20000元房款交付侯某，则足以认定白某已向侯某履行了10000元欠条的义务。因为白某向侯某履行的债务只有两笔。第一笔债务为签约之日的20000元，第二笔债务为欠条上约定的10000元。2011年4月15日，白某经侯某同意从诉争房屋的承租人处将房屋钥匙取走，这进一步说明白某已按照合同的约定，全面履行了自己的义务。否则，侯某是不会同意承租人将房屋钥匙交付白某的。另外值得一提的是，本案的诉争房屋正在拆迁之中，房屋价值上涨了10倍之多，且白某已与开发商签订了《联建房屋拆迁协议》。因此，侯某存在反悔、违约的可能，也就不言而喻。

　　综上所述，本案白某与侯某签订的《买卖房屋协议书》不仅生效，而且白某已按照生效的合同全面履行了自己的义务，故人民法院应当依法判决侯某继续履行合同，协助白某办理房屋产权过户登记手续;本案侯某的反诉请求不仅于法无据，而且反诉理由也不能成立，故人民法院应当依法驳回侯某的反诉请求。

　　作者：史秀永 (作者单位：内蒙古自治区察哈尔右翼后旗人民法院)