商品房订购书的法律效力

　　1、什么是商品房订购书?

　　商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

　　从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同，而双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约合同。

　　2、商品房订购书的法律效力

　　对于商品房订购书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该观点表明，如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同，即本约。

　　至于认购书约定的定金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该解释说明除了购房者有过错外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。在实践中，购房者在交付定金后会发现：开发商提供的商品房买卖合同中的违约责任条款早已由开发商单方面做好规定了，甚至有的规定有严重的不公平乃至违法的内容。开发商这种做法是不符合我国民法及合同法规定的公平、诚实信用原则的，购房者有权拒绝这种单方面规定的不公平条款，通过与开发商的自由协商方式达成一致意见后再签订正式的买卖合同。

　　但是，内部认购书的法律效力就不一样。预售人在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。因为根据《城市房地产管理法》第40条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第52条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。

　　3、不履行商品房订购合同损害赔偿金的计量。

　　根据《合同法》第60条，第107条，第113条，当事人应当全面履行合同义务，否则将承担违约责任。违约方给对方造成损失的，应当承担赔偿损失，损失赔 偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益。房地产开发商乙应当履行交付房屋的义务，如不履行，不仅要双倍返还定金，同时要赔偿购房者 受到的经济损失，包括但不限于签订“订购”合同时的房价与现在房价的差值。根据诚实信用原则，购房者有理由相信在订立“订购合同”并支付了“定金”后，房 地产商应当履行合同，因此，购房者没有与其他房地产商订立商品房买卖合同，从而失去了交易的机会，损失了期待性利益，如今，房地产价格大涨，房地产开发商 不履行合同，导致购房者重新购买同样的房屋不得不支付现在房价与订立合同时房价的差值的损失，而这部分损失，完全是房地产开发商乙见利忘义，违反诚实信用 原则，恶意违约造成的，该损失房地产商应当全部赔偿。