购买商品房后还能退吗? 法官释疑关于退房那些事儿

　　首付款已交 退房违约

　　2014年8月，在乌鲁木齐市浩鸿房地产经纪公司处，孙铭和苗哲约定将孙铭名下位于乌市新市区西环北路马德里春天小区一处房屋转让给对方，转让价格为84万元，在中介的见证下，双发当即达成协议，签订《房地产转让合同书》，次日，苗哲给对方支付5万元定金及部分首付款。

　　随后，孙铭将房屋钥匙交给苗哲。期间，孙铭多次找到苗哲索要剩余应付房款均被他推脱不予支付，苗哲还表示想退房。一气之下，孙铭将苗哲告上法庭，请求解除合同并返还房屋，同时赔偿违约金、佣金等共计18万余元。

　　今年2月，乌市新市区法院判决解除双方合同并返还房屋，赔偿违约金等8万余元。

　　理由：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方约定的首付款为20万元，实际上苗哲只支付了5万元，苗哲至今未向孙铭付清首付款，也没有办理银行按揭贷款，其行为构成违约，致使合同目的无法实现，故同意解除双方合同并返还房屋。

　　房价降不能成为退房理由

　　2013年7月，乌市市民石梁与新疆中航投资有限公司签订《商品房现房买卖合同》，约定购买由后者开发的位于乌市安宁渠路中航翡翠城一处地下室和两层写字楼，约定总价款900万元，石梁按照约定支付首付274万元，剩余款项因为房价回落原因至今未按约定以银行按揭贷款支付，开发商也一直未履行交房义务。

　　今年3月，石梁以对方未履行交付房屋的名义，向法院提起诉讼，请求解除合同并退还已付房款及经济损失近300万元。

　　乌市新市区法院驳回了石梁的诉讼请求。

　　理由：石梁没有支付剩余房款，是因为当年楼市整体回落，石梁认为自己“吃亏”，然而房价下降不能成为退房理由。房屋买卖合同受法律保护，没有法定情形，不能任意解除或撤销。房价下跌应该属于商业风险的范畴，不属于情势变更的范畴，因此，在这种情况下要求退房，理由不充分。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，其他情况则不包含在内。

　　签完认购书退房 解除合同

　　2009年11月，乌市市民李涛看上新市区蓝调一品小区商品房一套，经过多方了解，李涛决定购买，随后与房产公司签订了《房屋订购登记书》，并于3日之内，李涛将1万元订金及5.56万元订购款支付给对方，双方约定：由房产公司保留该房屋至项目正式签订《商品房买卖合同》，同时承诺保留登记书价格。

　　2015年9月，该房产公司取得该商品房预售许可证，然而，在房产公司多次催促下，李涛一直未前往办理购房合同手续，房产公司遂将房屋另行处置，今年3月，李涛以对方未履行合同约定义务为由将对方告上法庭，请求解除合同，并退还已付款、利息及租金损失等共计25万余元。

　　乌市新市区法院判决解除双方合同，房产公司退还6.56万已付款及利息600余元，其他诉讼请求均驳回。

　　理由：订购登记书的性质为买方订购房屋的意向书，并非正式的商品房买卖合同，买方所取得的是房屋的优先购买权。本案中，该订购登记书对双方签订商品房买卖合同的时间没有约定，至今已数年之久都未达成，合同目的无法实现，遂依法应予以解除，退还相应款项。

　　房屋质量出问题 允许退房

　　2014年1月，王先生看中了乌市一套价格在140万元的房子。140万元的房款，王先生一次性付清，收房后又花了20万余元进行装修。

　　但在入住不久后，王先生发现了问题。一次外出回家，才一开门就听到滴滴答答的漏水声，开灯一看，家里的房顶出现大面积的水渍，并且一直在漏水。室内的装修损失惨重。

　　王先生多次找开发商交涉维修与赔偿事宜未果，遂起诉至法院要求退房。

　　今年3月，乌市新市区法院判决双方解除商品房买卖合同，开发商返还王先生购房款并赔偿装修款损失，王先生将房屋返还给开发商。

　　理由：在诉讼中经法院委托鉴定：该房屋确因在建造过程中存在质量问题导致漏水，而关于退房法定条件一般来讲主要包括：购房合同无效，套型、面积存在误差，变更规划、设计以及房屋主体质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用四种情形，王先生即属于上述第四种情形，最终法院因该房屋质量问题严重影响房屋的正常使用功能，作出如上判决。

　　(文中人物均为化名)