专家解答置业实例 按揭房转让需先还贷

刘先生：我在一个楼盘购买一套房产，房款总额为200万元，我付了30%的首付并签订购房合同后，在办理银行贷款时没有通过。我本人没有办法筹集到这么多的钱款，请问我能否取消购房合同并拿回首付款？是否要承担什么违约责任？

答：对于这个问题，首先要看你签订的购房合同中付款方式是如何约定的，在办理银行贷款方面开发商有无辅助义务，具体是什么样的辅助义务。根据合同法的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如开发商没有依据合同约定履行相应的辅助义务，导致银行贷款没有通过，那么无法继续付款的责任并不在于你，一般来讲你可以根据合同约定解除合同，拿回首付款；如没有类似条款，仅仅是由于你的支付能力有问题而不能继续履行付款义务，那么你要依据合同中的违约条款承担违约责任。

按揭房产转让需先还清贷款

方先生：我有一套贷款购买的房产，一共贷了20年。现在房产证已经办好，计划买车，希望把这套房子转手。请问我应该如何操作呢？

答：房屋买卖的一个原则是只要产权所有人同意，房产证已经办好就可以自由交易。但是有贷款的房产虽有房产证但其实产权并不在业主手中，而是抵押给了银行，所以你必须先将所有欠款还清。有两种办法可以操作，一是你自己能够还清的，可以自己提前还清。二是自己没有能力还完的，你可以要求买家代还，但是这样做有一定的风险，特别是有些买方也需要贷款的，这样就需要办理转按揭。一般的中介公司都有专门的服务机构，建议消费者找专门的中介机构，这样不仅安全，而且时间比较短。