律师支招：房屋买卖防陷阱 网络交易需谨慎

　　购房，是不少中国人一生中最重要的大事之一。然而，购房过程中、购房之后，房地产纠纷也成为不少购房人不愿面对却又不可回避的问题。

　　房地产纠纷，包括房屋买卖纠纷土地、使用权纠纷、建设工程纠纷、房地产开发纠纷、建筑物区分所有权纠纷、房屋租赁纠纷、物业服务合同纠纷等等。1995年1月1日，《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。

　　那么购房者在购房过程中，如何做到不被房地产销售过程中的“迷雾”蒙蔽?如何规避市场网络购房带来的风险?即将成为现实的不动产登记，又将对购房人带来何种影响呢?新华房产《新华有约》栏目本期特邀湖南金州律师事务所熊超，为购房者一一解答房屋买卖中的陷阱以及政策背后的市场影响。

　　购房中需要注意五点

　　随着中国地产行业的空前发展，房屋是人民对美好生活的追求的一部分，买房对大多数人来说都是一件大事。但是在购房过程中，仍然有不少购房者遇到过交了定金难归还、收房后发现实际面积有误差，更有一些购房者甚至遇到了“一房两卖”的情况。

　　针对在购房中容易出现的问题，熊超律师提示购房者应该在购房过程中特别注意合同签订、认购定金、房屋面积、违约责任和警惕“一房多卖”五个方面。

　　“一、合同签订前的阶段：首先要看开发商是否具有商品房预售许可证书，其次，开发商为了吸引顾客会做出一系列关于项目的优势宣传和优惠条件，针对开发商的宣传和承诺，购房者要去了解其项目开发的规划设计方案和开发进度。同时如果开发商的宣传具体明确，则在法律上构成合同的要约，购房者在签订购房合同时，可要求将这些宣传写进房屋买卖合同并约定相应的违约责任，防范开发商的虚假宣传。二、认购定金难归还。签订《商品房认购书》时，开发商会要求购房者先交纳定金，并规定自签订认购书后几日之内与其签定《商品房买卖合同》，同时交纳首期房款，否则定金不予以退还。一旦购房者在签《商品房买卖合同》时发现有些条款难以达成一致，并不能接受时，购房者就会陷入被动局面。三、房屋面积误差。依据我国相关司法解释的规定，因销售的房屋面积存在误差的，购房者和开发商之间有约定的从约定;没有约定的，按法律规定的原则处理。因此购房者可在合同中约定对自己有利的方面，如开发商交付房屋的实际面积超出合同约定面积的，可以约定超出部分无偿归购房者所有，不予补差;房屋面积小于合同约定面积的，可以约定解除合同、赔偿损失等。四、违约责任。开发商作为交易的卖方，针对其交付房屋的义务、房屋的质量及与房屋权属相关的附属义务(如办理权属证书等)可约定具体合理的期限，期限不可约定过长，并相应设置严格的违约责任，以免开发商任意拖延。五、警惕一房多卖。签订购房合同后，在房屋价格涨幅较快的时候，开发商为了获取房价涨幅的利益，出现一房多卖的现象，对此，购房者可以在合同中对开发商因此解除合同约定高额的违约金。”

　　此外，熊超律师表示：“购房者在购买期房时应当办理商品预告登记，能有效阻止‘一房两卖’，维护消费者自身合法权益。”

　　网络购房保持谨慎

　　今年以来，楼市成交一直呈现低迷态势，多元化的渠道营销成为不少楼盘拓展销售业绩的选择，其中，楼盘联合电商网站进行“网上团购”或“第三方待售形式”成为主流方式之一。这种“网上团购”是否存在风险?购房者又应该注意哪些问题?

　　“网购商品房是一种新的交易模式。网上购房购房信息公开透明，减少了中间环节。”熊超认为，在购房时，购房者需要综合考虑户型、建筑风格、周边环境以及交通便利等影响着房屋的价值的因素。

　　熊超指出，针对房屋销售的营销代理公司等第三方机构也越来越多，销售形势也日益多样化。“购房者在购房的过程中，要注意第三方代理机构的代理权限，即是否经过了开发商的授权。只有经过了开发商授权的第三方代理机构才能够发布相关团购优惠政策并开展授权范围内的事宜。”

　　不动产登记有利于规范房地产市场

　　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，国土资源部起草了《不动产登记条例(草案送审稿)》报送国务院审议。国务院法制办公室经征求有关方面的意见，修改形成了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。7月30日，国务院常务会议讨论征求意见稿，决定向社会公开征求意见。

　　从一开始，不动产统一登记就备受社会各界关注，近来在各地落效率颇高。国土部日前公布消息称，目前在我国106个重点城市中，已经有约50%的城市启动了不动产统一登记相关工作，河北、山东等11个省份已经基本完成不动产登记省级职责整合。

　　“从长远来看，不动产统一登记对于规范房地产市场将起到关键性作用。”在熊超看来，不动产统一登记将为房地产市场未来的长足健康发展提供法律层面的指出。

　　熊超告诉记者，“《不动产登记暂行条例》实施，将会成为政府查证个人名下的房产、套数、以及征收房产税的法律依据。”