北京陪购律师在二手房买卖过程中的主要工作

北京陪购律师在二手房买卖过程中的主要工作
买卖双方本来互不相识，怎么知道对方要卖（买）房子呢？这就需要房产中介的居间介绍并撮合成交。现在，北京城各种各样的房产经纪公司的门店已经遍地开花，这说明社会公众普遍认可了房产中介的存在价值。由于房屋是一种稀缺产品，二手房市场也成了卖方市场，买卖过程中的各项税费实行“一边倒”全部由买房人来承担，这笔支出合计要占房屋成交价的10%左右。其中，房产中介的服务费为3%左右。所以，对于买房人来说，我已经支付了价值不菲的中介费，中介公司又是正规的专业服务机构，那我还需要再请房产律师吗？购房人产生这种疑问其实是混淆了经纪公司与律师的工作性质。二者虽都是提供服务，但内容是完全不同的。经纪公司的意义在于撮合两方达成买卖合约，然后协助办理交易程序。它实质上就是个中间人，一手托两家为买卖双方服务。但是对买家来说，购房风险相当大，谁来替你排查风险、规避风险呢？答案是只有律师，中介是不可能只考虑你一方利益的。相反，中介还有可能会有意淡化甚至隐瞒风险，因为如果买方知道得太多可能就不敢买了，这样中介岂不就赚不到钱了。
律师只能为一方当事人服务。说直白点，就是谁请律师，律师就维护谁的合法权益。“委托人的合法利益最大化”是律师服务的最高准则。体现在二手房业务中，买方的律师在全程法律跟踪服务中，应该重点做好以下几项工作：
一、律师应当全面掌握交易房屋的全部信息
为了保障买方的知悉真情权，律师应当提示买方让卖方全面陈述出售房屋的产权状况及其他信息，这个陈述应该是真实、准确而又完整的，包括但不限于：
(一)是否有房屋所有权证、土地使用权证？
就北京而言，有的房产拥有两证，即房屋所有权证和土地使用权证，但更多的则只有房屋所有权证。这主要是由土地的归属所决定，如果建房的土地归市一级政府所有，那就有两证；如果归区县级政府所有，就只给发一个证。但无论如何，房屋所有权证俗称房本是必不可少的，没有办下房本的房子以及乡产权的房子，虽然便宜，最好不买。
(二)该房屋是否符合上市交易条件？
1.禁止转让的房地产有：
⑴司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
⑵依法收回土地使用权的；
⑶共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
⑷以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
⑸权属有争议的；
⑹未依法登记领取权属证书的；（以上六种情形的法律依据见《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条）
⑺已列入拆迁范围内的房屋也不允许转让。（《北京市实施城市房屋拆迁管理条例细则》第九条）
2.限制转让的房地产有：
⑴集体所有土地上房屋的买卖对象限制
集体所有土地上的居住房屋只能出售给本集体经济组织内具备居住房屋建设申请条件的个人，如宅基地。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。(1997年《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》)
⑵购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。（2007年9月25日北京市政府颁发《北京市经济适用住房管理办法》第21条）
⑶外国人必须在京居住满一年才能购房，只能用于自用、自住，且一人只能购买一处住房。（2006年7月11日建设部、商务部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》）
（三）其他与房屋交易有关的重要信息
很多买房人只知道关心房屋的坐落位置、面积、楼层、朝向、户型、格局、小区环境、交通等这些谁都能看得见的情况，忽视了其他影响房屋交易的重要信息，比如：
1.房屋性质，是普通住宅还是非普通住宅。因为这会影响到过户税费负担情况，非普通住宅的契税是成交价的3%，普通住宅是1.5%；非普通住宅要交1%的土地增值税，而普通住宅不缴。
2.房屋建成年代。因为这会影响到房屋的市场评估值和银行贷款的额度。土地的使用年限最多为70年，房屋也是有寿命的。建成时间越早的房屋越不值钱，银行贷款的额度越低。
3.该房屋距上次交易是否满五年。因为这会影响到过户是否要缴纳5.5%的营业税。依据有关规定，自2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。需要注意的是：这里不是以房屋的建成年代为5年的起算点，而是上一次交易的完税证明。有的房龄虽然超过5年了，但中间转手交易了几次，离最后一次交易不足五年，仍需缴营业税。
4.出售房屋是否有共有权人。依照法律规定，房屋为二人以上共有的，须经共有权人同意才能出售。房本的“共有人”一栏一般会记载共有人姓名，人数以及共有权证号。但是，还有一种最常见的共有情况，房本往往没有记载，这就是夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间，以一方名义购买的房产也属于共同财产。这就需要律师询问卖方的婚姻状况，是否属夫妻共同财产，配偶是否同意出售等。
5.房屋是否存在抵押。待售房屋如果还有抵押贷款没有还清，不能进行权属转移，这就需要卖方还清全部贷款，先行办理抵押注销登记。在实践中，卖方有时要求买方帮他还上这笔钱，这样买方的风险就更大了。所以，买方必须弄清该房屋是否有抵押，贷款还剩多少未还清，然后才能决定采取哪种付款方式，怎样订合同来保证交易安全。
6.房屋是否已经出租。依照法律规定，出租的房屋要出售的，承租人有两大权利，一是优先购买权，即在同等价格条件下享有优先购买该房屋的权利。二是主张“买卖不破租赁”，也就是说承租人放弃了优先购买权，如果承租期未满有权继续要求承租该房屋。

二、律师应当审核相关信息的真实性
（一）审查卖方的身份是否真实
依据北京市司法局下发的《律师查阅北京人口信息有关事项的通知》，律师凭执业证、授权委托书等资料可以去基层派出所核查当事人的户籍信息。如果卖方是京外人士，去户籍所在地查看就太不方便了，这里提供一个偷懒的办法，就是短信查询，编辑“姓名身份证号码”发送到“10665110”，就可以得到反馈的消息，然后再上网核实一下照片是否属实。
（二）审查房屋权属状况是否真实
《物权法》规定，买方作为交易房屋的利害关系人，有权到不动产登记机构申请查询、复制登记材料，这个登记机构就是各区县的房地产交易中心。律师应当重点注意产权人姓名、建成年代、共有权人、抵押状况、最后一次交易时间、有无查封冻结记录等情况，并核实与卖方陈述是否一致。
（三）审查经纪公司资质是否合格
任何一家合法成立的公司都必须具有企业营业执照、税务登记证，房地产经纪公司也不例外。除此之外，房产经纪公司还应当向所在区、县建设委员会（房管局）进行登记备案，并发放备案证明。现在，企业的这些信息都是开放的，社会公众可以到政府指定网站查询。
工商登记情况查询网站是：北京市企业信用信息系统httpqyxy.baic.gov.cn；
经纪机构备案查询网站：北京市房地产交易管理网http202.108.186.27publicjjjgindex.asp
通过上述两项查询，可以判断一个经纪公司资质是否合格。合格并不意味着品质优良，它只是提供了一个底线，另外还可以考量一下经纪公司的资金实力，如果一家经纪公司的注册资本只有十万元，很显然它不适合从事别墅买卖居间服务。对于买方来说，最安全的付款方式是通过经纪公司的存量房交易结算资金划转帐户来进行，也就是资金监管。根据北京市的有关要求，经纪公司开立资金监管帐户注册资本必须达到100万元，另外再缴纳100万作为保证金。北京绝大多数经纪公司不具有开立资金监管帐户的实力，所以，买方如果选择了实力不强的中介，或者没有通过资金监管帐户付款，就尽量不要把定金或者首付款让中介转交，以免发生中介卷款走人的闹剧。
三、律师应当制定周密的定金合同或定金条款
二手房的交易特点是快，如果买方相中房子价格谈好了，就需要交定金。先交定金再签买卖合同的，应当订立定金合同。反之只需一个买卖合同就行，定金是买卖合同的一个条款。无论是定金合同还是定金条款，都应当注意几点：
1.定金不能写成订金、预付款或者保证金等。这几个词的差别在于，只有定金买方才有权要求违约方双倍返还。
2.定金数额要恰当。法律对定金数额只规定了一个上限，即不超过总成交额的20%。我个人认为，定金也不宜过低，太低了约束不了卖方。
3.定金的接受方应是产权人，而不是房产中介。实践中，很多买房人愿意把定金交给中介，让中介转交给卖方，其实这样做是大可不必的。因为产权人才是买卖合同的当事人，定金的惩罚和保证作用也只是针对产权人，而不能约束中介。如果中介拿到定金转交房主时，房主不卖没收定金，你只能跟中介要定金原数，不能主张双倍。反过来说，如果你交完订金反悔不买了，定金就不退了。可见，把定金交给中介的坏处是卖方可以不卖，而买方却不能不买。
4.应当书面说明交易房屋的全部状况。笔者曾经接待过一个吃了亏的买房人，他看中的房子还没办下房本，经多方打听开发商的确正在办理之中，中介和房主都说再有15天房本绝对能下来。于是他就交了5万定金，定金合同里说在15天后双方签订买卖合同，买方不买无权返还定金，卖方不卖双倍返还定金。15天后房本没办下来，由于没房本的房屋国家不允许买卖，买方因此不同意签合同交首付款，认为卖方违约应当双倍返还定金，而卖方一分不给，就打起了官司。令买方怎么也想不通的是，一审、二审都判他输了。法院认为是买方违约，因为合同里并没有要求卖方15天办下房本，否则承担违约责任。因此，定金合同不能越简单越好，房屋的产权状况（包括产权人，所有权证，共有权人，面积，位置等）、交易价格（是否包含装修款，交易税费谁来支付，交易是否满五年，中介费用的负担，付款方式是全款还是贷款等）均应当注明。
5.最好要求卖方收受定金的同时，留下房屋所有权证原件。这样做目的是防止卖方一房二卖，将房产证原件交由买方或中介方保管，卖方如果申请补办还需几个月时间。
四、参与制定房屋买卖合同，起草补充协议。
二手房买卖合同，学名为“存量房屋买卖合同”，是二手房买卖过程中最重要的法律文件，律师必须参与其中，以便及时向买方提示法律风险，提供修改意见。买卖双方最终达成合约是彼此之间互相博弈的结果，如果买方律师一味只强调维护自己当事人的权益，是不现实的，只能导致谈判不欢而散。所以，律师既应当保证买方的交易安全，又要考虑如何让卖方和中介能够接受，这就需要很高的临场应变能力和实务技巧。
在实践中，买卖合同往往是由中介方提供的，北京市建委和工商局曾联合制定《北京市存量屋买卖合同》示范文本，该文本因过于繁琐适用面很不广。有的买方律师主张由他单方来起草合同，往往会遭到卖方和中介方的极力反对。因此，律师想把原合同文本推倒重来不具有可实现性。遇到这种情况，本人的处理办法是：律师事先起草一份既有利于保护买方利益又能体现公平原则的详细合同草案，这个草案不必出示给他人而应该做到烂熟于心。然后，迅速浏览中介方或卖方提供的合同文本，在最短时间内找出对方合同文本不完善或对我方不利的地方。最后，拿出书面补充协议方案以修改和完善买卖合同，要求在达成买卖合约的同时一并签署补充协议。这种做法一般能被中介和卖方接受，与买方律师提供合同文本的实际效果差不多。只不过该方法对律师的要求比较高。
其实不管采用哪种合同文本，一份买卖合同至少应该把以下几个内容说清楚：

1、交易房屋基本状况，具体包括房屋位置、面积、产权证号、产权人、共有权人等。
2、房屋产权状况说明，要求卖方书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷，共有权人同意出售房屋，提供的材料齐全、真实、有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜，并保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。如有违反卖方应当承担违约责任。
3、房屋成交价格，应当明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电，公共维修基金款项。如果包括前两项，应该用附件方式另行说明其具体状况。
4、付款方式，要说明是通过资金监管账户还是自行划转，是全款还是商业贷款（或公积金贷款），贷款没获银行批准或者贷款申请额度不够的处理办法是否明确，分批付款的次数和时间是否说清楚。作为卖方律师来说，这个条款最首要的问题是要考虑该付款方式是不是安全。
5、税费负担约定，要明确约定买卖各方应当承担的税费种类，如约定不明或国家政策变化产生新的税费，由谁来负担。
6、权属转移登记，也就是房产过户手续，主要是哪天过户一定要说清楚，买方交钱和过户的时间间隔不宜过长，越短越好以免夜长梦多，如果能在交款当天过户是最好不过了。
7、房屋交接，也就是交房问题，该条款包括交房时间，可以先交房再过户也可以反过来，交房前卖方应当结清水电煤、暖气、物业、电话、有线电视等一切费用，交房前（后）多少天卖方应当办理户口迁出手续。同时，还要考虑交钱、过户和交房之间的衔接问题，过户以后再交房的，买方的购房款不宜在过户前全部支付给卖方。最好合同约定房屋交验完毕、各项费用结清以后再支付剩余尾款，这笔款项哪怕只有一两万，也能起到约束卖方的作用。
8、违约责任，包括卖方逾期交房、逾期办理过户手续或者权属产生争议的违约处理，卖方一房多卖的特别处理办法，买方逾期付款违约处理等等。违约金的违约数额也有一定技巧，我认为不宜过低，低了对卖方就没有约束力。此外律师还需关注违约金与定金条款的竞合问题。
买卖合同内容如果具备上述各项条款，就可以说基本上完整了。内容完整不代表完善与缜密，为了保护买方权益，律师在起草补充协议时，还可以加上以下几个条款：
1、公共维修基金过户：一般情况下，买卖双方房屋成交价格中都包含了公共维修基金款项。但是，公共维修基金做不到随房转移，即使房屋的产权变更登记手续已经办完，公共维修基金也不会自动转到买方名下，必须办理公共维修基金的过户手续，地点在房屋所在地的各区县专项维修资金管理部门。因此，补充协议应当约定双方共同办理公共维修基金的时间。
2、一房二卖的特别处理：一处房产签多家买卖合同是卖方最恶劣的违约行为，它可能导致买方钱房两空。为了防止一房二卖，北京市建委和工商局的示范合同文本订立了一个极具威慑力的条款：“出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人全部已付款，按照约定利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”如此高额的违约金－－已付房价款的一倍，而不是定金的一倍，足以让因房价上涨而反悔的卖方望而却步。该条款参考了销售新房的相关法律规制措施－－最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释司法解释》（法释[2003]7号）。律师起草补充协议时可以加上此条款。
需要指出的是：加大违约责任是一房多卖行为的事后防范措施，遇上恶意行骗的产权人，他可以视高额的违约责任而不顾，拿着购房人的房款挥霍一空然后卖了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保证买方没有风险。有了预告登记制度，这种情况就可以被杜绝。
3、关于预告登记的约定：预告登记是由物权法规定的一个新制度，它是指在不动产交易过程中，为防止合同生效后办理权属转移登记手续前，不动产权利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记。预告登记后，未经权利人同意，产权人不能处分该不动产。可见，卖方如果“一房多卖”，进行预告登记的买方不受任何利益损失。由于预告登记需要建立在双方自愿基础之上，房地产登记机构办理预告登记须依双方的登记申请进行，因此最好书面约定双方同意向房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。
4、各种法律文件之间的冲突解决办法：买卖二手房需要签署的法律文件很多，仅合同而言，就有定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等。各份合同的内容有时会出现互不一致甚至相冲突的情况，这就需要明确定金合同、居间合同如与买卖合同发生冲突，以买卖合同为准。而补充协议正是因为买卖合同有缺陷才订立的，因此补充协议要说明其他合同文本如与补充协议相冲突，以补充协议为准。
以上四个方面是任何一种买卖都可以或者应当约定的内容。除此之外，补充协议的内容还应当视具体情况而定，每一单买卖的当事人所期望的付款方式、房产有无抵押、交房时间、过户时间、违约责任数额的不同等等都会影响到补充协议的具体内容。总之，律师起草补充协议一定要替当事人把好查漏补缺的关。
五、协助办理贷款、过户以及房屋交接等手续。
前面的四大工作是律师二手房工作的重头戏。这四项工作如果做得好，到了本阶段就会感到很快，很顺利，因为一切都是依约办事。反过来说，如果前面的基础没打好，这时争议、纠纷就会出现，甚至办不下去，比如卖方不肯去过户。
在本阶段，律师的主要工作有：
1、协助买方审核办理各项手续的法律文书。比如买方申请购房贷款，需要同银行、担保公司打交道，需要签署借据、贷款协议、抵押协议、授权委托书等法律文件。凡需要买方签字的一切书面资料，律师都应当过目审核。
2、提醒买方注意做好证据保留。凡交付他人的重要证件或资料，应当要求对方出具收据。像买方付款、过户凭证、房屋交接单等这些书面文书，依当事人的常识一般也会妥善保管。但是，像文书、通知的送达凭证，对方的违约事实如果律师不提示，买方可能就不知道要固定证据了。

3、协助办理各项交接手续，不留后遗症。需要买卖双方共同办理的手续有产权过户手续、房屋交接手续、公共维修基金过户手续、土地使用权变更手续等。其中，土地使用权变更手续仅限于拥有“两证”的房屋（房屋所有权证、土地使用权证）。最重要的是产权过户，最容易忽视的是公共维修基金的过户。北京半数以上的二手房买主不知道需要办理此手续，等到知道此事的时候，就不一定能联系上卖主了。最后，关于房屋交接手续，一要注意清点物品（各种钥匙、卡、家电等）；二要查验是否结清一切费用，三要记住让对方办好户口迁出手续。如果这些事情都顺利办完，你就做好准备开心入住新居吧！
总之，让律师参与二手房全程法律服务，起点是交定金之前的信息审查工作，终点是各项手续办理完毕。