购房者亲历陷阱解读

遭遇开发商不诚信行为的部分购房者向记者讲述了他们的经历，希望以亲身体验提醒其他购房者，“买房是大事，理性是保障。”对于这些故事，记者特别请四川君合律师事务所的两位律师进行了客观分析。
　　故事1
　　高达总房款20%的赔付可信吗？
　　“爸爸，还有3个星期我们就可以拿新房的钥匙了吧？”几个月了，儿子每星期住校回家都少不了问同样的问题，张先生回答了一遍又一遍，心里也高兴了一次又一次。虽然张先生是3个月前买的房，但买房时，建筑的外立面已完全竣工，项目只剩收尾工作，购房合同也签有“逾期交房，开发商将赔付总房款20%的违约金”等明确条款，所以，对于交房，张先生没有丝毫的顾虑。
　　从项目大门通往小区没有路，没有化粪池，没有供水设备，楼梯没有扶手，楼房内公共区域的地面上连一块瓷砖都没有，交房当天，连同张先生在内的业主们错愕不止。随即而来的是无比的愤怒，业主联名将开发商告上法庭。一审之后，开发商对部分业主进行了赔付，金额高达200~300万元，但距离全体业主近500万元的赔付总额还有200万元左右的缺口。开发商还声称，已无财力做后续工程了……
　　谭恒聪律师点评：
　　1、不要被合同中不符合客观实际的条款蒙蔽或者诱惑，目前房地产交易中，违约金在3%~5%之间，最高不超过10%，20%的高额违约金本身就值得怀疑，更不能成为一种保障条件。
　　2、对开发商信誉、资质、资金状况、经营状况、楼盘在建情况、承建商的状况等一定要有所了解，在可能的情况下，应到政府职能部门了解，开发商是否曾有违规违纪的记录。
　　3、当损害业主利益的情况出现时，业主要保持冷静，防止被损害的程度加深，应用法律手段维护自身权益。
　　故事2
　　别墅涨价，开发商拒绝交房
　　买别墅的事，王先生早在2004年就做了，可住别墅的享受，王先生到现在还没体会到，就为这个，最近又惹了一肚子的气，劳了许多神。
　　看着迟迟交不了的别墅，王先生找到开发商，要求开发商按照建设部制定的商品房交易格式合同文本第九条，关于逾期交房违约赔偿的相关规定进行赔付。王先生买房时的总价为56万多元，随着房地产市场的整体发展，区域价值的提升，2006年王先生的别墅升值了20多万元，由此计算得出的违约金为1.8万元。开发商回复，最多只能赔付3000元，并且抵作物管费，不以现金方式支付。就在双方僵持不下的时候，王先生接到开发商的函件，根据购房合同补充协议第八条所述：“如果双方任何一方无故解除合同应当向对方支付总价款10%的违约金。”开发商决定向王先生赔付原房款的10%即5.7万元，以此与王先生解除购房合同，并拒绝交房，态度强硬。开发商认为第八条中的“无故”就是“没有任何理由”。
　　赵先军律师点评：
　　1、建设部制定的格式文本合同是充分保护广大业主权益的合同，签订购房合同时一定要围绕格式文本合同进行。补充协议中不可避免地存在开发商为规避对其不利的状况而制定的条款。
　　2、业主购房时，签订补充购房合同要谨慎，尤其是对开发商有权单方解除合同的条款、对当补充协议与格式合同发生冲突时以补充协议为准的条款要慎之又慎。
　　故事3
　　“定金”、“订金“有明显区别
　　前几天，文先生买房了。厌倦了城市的喧嚷和嘈杂，受够了被圈在高高塔楼上的狭小空间，文先生二次置业的目标定在周边区县上，他太想在一个山清水秀的地方住下，有一个属于自己的花园了。2006年五一大假，文先生找到了心目中的新居，尤其令他心仪的是在售房屋有一个40多平方米的花园。
　　交定金以前，文先生一再追问有关花园的情况和备过案的设计施工平面图，销售小姐称该套户型的平面图正在备案过程中，暂时还没有公布，但绝不会有任何问题，并催促文先生下定金。不愿被人先夺所“爱”的文先生，一咬牙就把定金1万元交了。
　　“我的花园咋就没有了？我就是冲着花园才买这个房子的。”在即将签订购房合同的时候，文先生发现自己的花园没了！
　　谭恒聪律师点评：
　　1、商品房销售以前，相关资料都应该在房管局备案，如果直到销售时开发商还不能提供备案后的具体资料，那么这些资料涉及的房屋情况就会有不确定的地方，购房者需要慎重对待，推迟下定金。
　　2、“定金”和“订金”在司法解释上是有明显区别的，“定金”是不能退还的，“订金”通过双方协商是可以退还的。购房者在综合考虑之后，确定要买房才能交“定金”，一旦交了“定金”，法律上认为，开发商所提供的资料、认定的事实，购房者没有异议。
　　3、目前，每个月都有不少购房者来咨询“定金”能否退还的问题，这说明，一定程度上购房者还存在不理性的购房冲动，买房是生活中的大事，不能像买衣服、鞋一样随意，下“定金”前一定要考虑清楚。