房贷难导致“被违约” 购房违约金谁来付？

　　首付提高、利息增加、贷不到款……近段时间以来，国家频频出台房产调控政策，一些购房者因购房难度加大而导致违约纠纷。业内人士提醒，购房者在签订买卖合同过程中，应尽量考虑周全，将有可能会产生的风险因素全部考虑进来，以避免“被违约”造成的经济损失。

　　“违约”越来越多

　　张先生是定远人，为了儿子能在合肥上学，他决定在合肥买一套房子。4月初，他筹集24万元首付款，与合肥某楼盘签订了购房合同。但不久后，他就听到“外地人不能办理银行贷款”的消息。他咨询楼盘，楼盘工作人员说，目前省内购房者仍可争取办到按揭，但首付要提高至4成。

　　“之前的首付款已经用完多年的积蓄了，现在又要增加8万，一时筹不到；再说了，现在银行能不能办下来按揭还说不准。”张先生于是想到了解约。

　　记者了解到，近段时间，因楼市调控新政造成的购房违约现象涌现。据了解，4月中旬以来，国家频频出台楼市调控政策，其中如2套房首付比例提至50%、3套房暂停放贷、异地购房暂停放贷等规定对购房者影响较大，使得部分购房者措手不及。

　　违约成本谁承担

　　“违约的成本谁来承担成为矛盾的焦点。”安徽徽天律师事务所王明红律师表示，一方面，买家希望不支付违约金解约，拿回定金和首付；另一方面，卖家希望能够履约，起码也要拿到违约金解约。

　　那么违约的责任如何明确？王明红说，合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。

　　一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。

　　另外，因政策规定如“外地人、三套房”等无法贷款的，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。但如果因为买房资信等个人问题无法贷款，买方应当承担违约责任。

　　签合同前要细看

　　不管是主动违约还是“被违约”，都有可能要承担违约责任。为了避免这一点，王明红建议说，现阶段政府对楼市调控力度加大，不时有房产政策出台，对于购房者来说，这些信息必须随时掌握，因为随着信贷、税收政策的变化，市场会发生一系列连锁反应，只有掌握这些信息，才能做到以变应变。

　　具体操作上，购房者也可以多加注意。购房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低；在签订住房买卖合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。在征得对方同意的前提下，将违约成本降到最低。(胡霞利)