支招：新政下的购房置业实用技巧

　　

　　商业房贷政策未变首付五成最多贷10年

　　置业技巧

　　1.目前房贷新政主要针对个人住房贷款，个人购买商业用房贷款的政策没有变化，基本上各家银行还是按照最低首付五成、基准利率执行。

　　2.不同银行对于商铺贷款审批松紧度有所不一，不少银行商业用房贷款最多只能贷10年。

　　网友提问

　　保定网友马先生：现在住房贷款难办，商铺是否更难贷款？嘉宾解答

　　“目前个人购买商业用房贷款的政策没有变。”业内人士介绍，大体上四大国有银行比较难，贷款利率按照基准利率上浮10%，而兴业银行、平安银行、民生银行等还可能按照基准利率甚至下浮10%，不过就商业用房贷款的首付成数，都要求至少五成。

　　商业用房贷款不像住房贷款一样算第几套，买多少套所能贷到的额度和利率都是一样的，不过，申请此类贷款的条件较多，如中国银行须同时具备下列条件：当地常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；与开发商签订购买商业用房合同协议，所购商业用房必须是已竣工验收的现房，具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑；能够支付银行规定的首付款；提供经贷款人认可的有效担保等。兴业银行还要求贷款人年龄与借款期限之和不超过70，在兴业银行开个人银行结算账户，并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务等。建设银行还要求贷款人有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议等。

　　二手房咨询

　　此外，商业用房贷款的期限也不像住房贷款那样最长可达30年，建行、工行、兴业银行等都是“最长不超过十年”，中国银行为“原则上最长十年”。自主交易不省心 别忘预留水电押金

　　置业技巧

　　1.首先要确认业主的资格，并确认好房子质量及租赁情况。

　　2.签订合同时要约定好违约条款。

　　网友提问

　　石家庄网友张女士：虽然房价在降，但想买房自住还是能省则省。最近朋友有一套房子在卖，我想自己和他成交，我该注意哪些风险？嘉宾解答：

　　河北石新律师事务所专职律师李月锋说，市场上，进行自主交易的自住客为主，他们想更省费用。如果业主红本在手，并且是一次性付款，那么手续就非常简单。但大部分业主红本并未在手，并且买家也大多是按揭，手续更为复杂。

　　简单来说在自助交易中，要注意四大风险。一是业主资格的审核。自主交易时，买家就要自行去档案大厦查询，看清楚这套房是否在业主名下。可能会出现业主的房产在交易之前就已出售。

　　二是看房风险。一般中介会对房屋的质量有审核，自主交易则必须自己去仔细观察房屋的质量、房子内是否有租客等情况。目前房贷紧张，更重要的是去银行问清楚自己是否符合贷款条件。

　　三是合同的违约风险。在签订正式合同时，必须对于付款条件、违约情形的处理方式约定清楚，特别是对于双方的履约情况要进行证据保存。同时也要在合同约定好拿到房产证后多少天内要去做抵押，防止一方不配合让交易不能进行。

　　四是水电过户风险。如果是通过中介过户，一般都会留有水电押金。所以建议买方在和业主协商好并在合同约定的情况下，在定金支付时就扣留一部分的水电押金，等水电过户完后再行支付。

　　房产继承

　　放弃继承权也需做公证

　　置业技巧

　　1.在有遗嘱的情况下，个人财产按遗嘱分配。

　　2.没有遗嘱情况下，按第一继承人、第二继承人顺序法定继承。

　　网友提问

　　石家庄网友何先生：我的父亲刚刚去世，他名下有一套房产，我母亲放弃了继承权，想把房子过到我的名下，应该怎样操作？嘉宾解答

　　记者咨询多位律师都一致表示，继承有两种方式，一种是有遗嘱，一种是没有遗嘱。像何先生的案例，首先要搞清楚他父亲是否有下遗嘱，如果有则这套房子将按照遗嘱进行分配。

　　一般遗嘱有三种方式：口头、书面及公证。口头遗嘱必须没有利益关系的第三方作为见证，书面则亲笔书写的遗嘱，公证则是遗嘱找到公证处公证或者是律师见证。三种方式中，以公证遗嘱效力最高，这个含义就是在三种遗嘱同时存在的时候，将以公证遗嘱为准。即使在公证遗嘱之后，还有其他口头、书面的遗嘱出现，仍以公证遗嘱为准。

　　如果没有遗嘱的情况下，房产就会按照法定方式进行继承，其中第一继承人是配偶、父母和子女，第二继承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。在存在第一继承人的情况下，房产一般会按继承人平均分配。如果第一继承人都不存在，那么第二继承人将平均分配。

　　回到何先生的案例，在确定没有遗嘱的情况下，何先生母亲、何先生，及何先生的爷爷奶奶都有继承权利。如果何先生爷爷奶奶已去世，才可以由何先生母亲及何先生共同继承。如果该房产属于夫妻共同财产，那么两人将继承属于他父亲的一半房产。而此时何先生母亲放弃了属于她的继承部分，那么可以做一个放弃申请并做公证，携带何先生父亲的死亡证明书、户口本、出生证明等资料，到有关部门进行房产变更即可。