昆山买房注意事项

正文：
昆山买房注意事项

楼市调控下的昆山房地产发展现状
孙兵：我个人的看法，国家要想把房价降下来。这次提到普通住房要达到70％。但是经济适用房，我在上海，上海的房价从1万降到8千，我们要调整的市场是老百姓怎样买房，中央必须在老百姓的住宅保证上下功夫。如果要将房价控制住，就是实行经济适用房，就是拍土地的价格时限制房产上市以后，房屋的价格。

王松森：政府不一定就是为了要让房价下来，而是要怎么样稳定去发展。因为房地产这个行业所关联的太多了。建筑，还有包括银行等等。我觉得政府出台的一些政策就是叫房地产能够稳定的去发展。如果真正说我非得把房价杀到多少，我觉得这个政策很简单的。你把银行的借贷都收回就可以了。所以我觉得以后还是能够稳定发展的。
主持人：各位网友大家好，我们现在是在上海国际地产大会的现场，今天我们请到了两位嘉宾，是昆山玉荣置业有限公司孙兵总经理和诺亚方舟营销策划有限公司的王松森总经理。

两位嘉宾：大家好！

主持人：我想首先请孙经理该介绍一下您的公司在昆山开发的楼盘的情况。

孙兵：我们现在建的是响应昆山政府号召的经济适用房，是50万平米，同时还搞了一个花园，也是50万平方米。

主持人：在其他的地方有项目吗。

孙兵：在乌鲁木齐也有。

主持人：您是在全国幅射的综合性的发展公司。

王经理，您的诺亚方舟营销策划有限公司主要是做什么业务呢？

王松森：我们在昆山专业从事房地产网，介绍房地产的发展。

主持人：因为我们是人民网，您也是地产网，我听我的同事介绍，您的地产网在当地是一个最好的房地产门户网站，是这样吗？

王松森：过奖，每个房地产城市都有一个区域性的特点，我们诺亚网在2003年的时候开始在本地进行了建设，随着昆山房地产的发展，我们网站也在成长，现在，应该算在昆山比较全面的房地产网。

主持人：两位来自于昆山，我知道对于这两年经济的发展是相当不错的。两位在昆山业内也算是大腕级的人物，是专家，您能介绍一下昆山楼市的发展，目前的现状吗？

王松森：我个人觉得，应该是属于稳中上升的势头。为什么这样讲呢？我觉得一个房地产的发展跟当地的经济有很大的关联。昆山现在也是在全国来说是百强县，排在第一位。还有一个，台商在大陆投资里面，商业集中地之一就是在昆山，是有2000多家的台商在昆山进行投资，有这么多外来人口在昆山。还有一个因素，昆山离上海很近，距离上海只有半个多小时的时间，非常便利。我觉得这样两个因素也是对昆山房地产起到一个决定性的作用。一个是地理位置，还有一个是当地的经济。

现在，从昆山房地产购房的结构上来看，昆山外来人口占到他的购房比例的51％。在一般的城市，可能基本都是以本地人为主，2004年的时候，本地人占了30％，外来人口占40％。今年的上一个季度来看，占了50％多。我觉得有这么多外来人口去购房，也说明昆山房市还是比较稳的。

主持人：您看昆山离上海大概是半个小时的车程，那么现在上海的房地产在全国来看，也是一个领先的发展水平。上海的地产发展会不会对昆山的有一个全面的态度，在您业内人士来看。

孙兵：肯定有，因为昆山在长江三角范围内。政府的政策比较到位，新昆山人的增加量是很大很大的。我们认为，昆山的房产市场是稳中求胜。

主持人：现在昆山提到一个概念，叫新昆山人。

孙兵：每天都要增加。

主持人：刚才王经理讲到了50％的外来人口，这样的人占很大的比例。

孙兵：是的。所以政府一直在提倡建经济适用房，我们目前的项目就是在响应政府的号召。

主持人：现在的经济适用房跟政府的政策非常符合，因为正提到要调整住房改革。现在提到外来人口的比例比较高。我们了解其他的城市也就是20％、30％，那么您的新昆山人、老昆山人，外来人口，他们在昆山买房子的消费趋势是以大户型为主，还是以中小户型为主；是以投资为主，还是以自住为主。

王松森：新昆山人的主体结构应该是以白领。因为现在的昆山台商的电子行业是非常发达的，在昆山占的比例比较大，所以我觉得，从数据来看，应该是中小户型， 100平米、90平米左右的户型还是比较受欢迎的。像一般的房地产商来讲的话，前几天开盘的一些项目来讲，基本上都是以这些中小户型为主。

主持人：现在像全国很多房地产市场都弥漫着一种炒楼，投机，或者是投资的现象，这种现象在昆山房地产市场多不多。

孙兵：投机对房子肯定有影响。作为我们昆山的市场来看，投资的范围比较广。一，外来人口占40％，本地老百姓占到30％；另外，上海、浙江、宁波和昆山等地的居民也过来投资，这其中肯定投机、炒楼的情况肯定是存在的。

主持人：王经理，您在昆山市是做房地产媒体的，刚才孙经理透露一个消息，炒房这块占到了30％，这如果公开的话，在全国应该是比较高的，您从媒体的角度看，30％的存在对昆山楼市的发展起到了一个什么样的影响？

王松森：我觉得应该是在上半年占到30％，所以确实浙江、上海，包括苏州这些地区各占10％左右，从2005年下半年到现在为止，这个数据的比例在减少，基本上是10％左右。

主持人：您从媒体了解的各种渠道的信息上来看，是什么因素导致这个数据，原来是30％现在降到了10％。

王松森：现在政府的政策要抑制炒房。不要有太多的泡沫。所以我觉得昆山的投资正在逐渐的减少。

主持人：我们知道房地产市场有一个独立性，哪里的利益高，就会去哪里，现在是不是昆山前景有一个担忧的存在呢？

王松森：因为整个房市的是势头不是非常高，不像以前的涨幅是500－1000的上浮，现在基本上是100－200上浮，我觉得这个阶段过去之后，必定昆山房价还会慢慢的恢复，但不会像之前那么多。

主持人：目前昆山的房价均价是多少？

王松森：均价是3000多。

主持人：您觉得价格差会对将来的楼市有什么变化，会不会两地日趋平稳，如果日趋平稳的话，说明昆山会有一个大幅度的上升。

孙兵：昆山市政府就是要把昆山的经济融入到上海的经济圈范围内，政府一直在搞轻轨，就是这样准备，如果轻轨搞成以后，就会把昆山的房价作为一个很大的竞争。

主持人：轻轨修好了以后，昆山到上海的交通是什么样的变化。

孙兵：抽象的说就是20分钟之内。

主持人：只有20分钟，你到上海的市区？如果昆山的房价比较还有这么高的增幅的话，所有人都到昆山来了。

王松森：有一个实例，2004年的时候，我们专门组织了昆山的房产商到上海来参加房产会，每年我们都有两个市到上海参加展会。现在上海的居民对昆山的环境，交通感觉非常好，每年都到昆山这边看一看。总的感觉，上海对昆山，一个是房价的价格比较低，还是很有吸引力的。还有每年10月份的时候，昆山有几万人都要去那儿去消费。我觉得上海人对昆山还是感觉非常浓厚的。

主持人：现在上海到昆山投资的比例大概有多少？

王松森：占到8％左右。昆山有几个区域，主要是上海，比如花桥。

主持人：像刚才孙经理介绍的情况来看，昆山离上海那么近，地域上有这么多的优势，应该能够吸引上海人去置业，现在只有8％，为什么会出现这样的情况。

孙兵：估计到昆山投资用房的上海客户并不多，主要就是住房的老百姓比例比较大，他们一般是自住型的。因为上海老百姓想找一个有很好的环境的地方，所有的政策倾向在昆山。我个人认为，在国六条的政策下会有上升的，但是上升的幅度不会太大，是很平稳的。

主持人：目前的话，影响上海人到昆山置业有没有一个观念的差距在里面。

王松森：还是有这么一个观念，不过现在上海的老年人，因为现在要考虑为子女购房，现在基本上可能把自己原有的住房卖掉，在昆山买，再来购房，现在基本上都是这样购房。前几天，昆山一家房地产开盘的时候，我去了，有两位上海的年纪稍微大一点的阿姨，她们到这家公司去购买了。我觉得怎么会到这边来买房呀，她们说我再过两年就可以到这边养老了，这边的环境非常不错，他们也问将来在昆山的房价会不会有一些上浮。现在我觉得上海到昆山买房一个是地域的观念有一些影响，还有一个对他来讲还是会有升值。

主持人：观点的转变，市场还会有进一步的变化。刚才谈到了昆山楼市的发展状况以及上海人到昆山投资置业的一个趋势。但是不可避免的谈到了一个问题，就是目前国家正在进行的宏观调控，九部委现在说六过条，从您房产商的切身感觉来看，对宏观调控的六条有什么话要说。

孙兵：对房展的投资开发是有影响的，但是影响怎么样，就要看国家的政策。这次我的感觉，90平米以下的占到开发的比例是70％。我买房是干什么，找一个舒适的环境，90平米以下的如果再算上公摊的20平米，就没什么意思了。国家的政策我还没有太懂，是什么面积呢？是不是建筑总面积呢？

主持人：这还是一个疑问是吗？

孙兵：还有二手房的营业税要高，我觉得这对老百姓炒房有影响，但是老百姓的炒房是少数，主要是国外资金的介入。他们的炒房，政府怎么样介入他们呢？这一点很需要政府的完善。

主持人：二手房屋5年之内销售要交营业税，这对房屋的流动性有一个比较消极的影响。

孙兵：我个人的看法，他们制定的是5年的营业税，如果在这个情况下不提高房屋的均值，我觉得很长时间内房价不可能会下跌，反而可能会上升。因为老百姓炒房的时候，想法就是尽量的囤房。

主持人：现在国家已经打击囤房了。

孙兵：如果租赁税不降下来，老百姓就会囤房。我感觉房价不会下降，有上涨的趋势。

主持人：王经理对这个情况有什么看法。

王松森：刚刚孙总理对政策做了一些感想，我挺赞同他的观点的。我想，一个政策出来的话，还是对老百姓来说是有利的。至于说有利到什么样的程度，对开发商会有多少影响，我觉得随着时间的流逝，慢慢都会体现出来的。

主持人：我想问一下孙经理，您是做房地产的，从我们房地产开发商的内心说，我们觉得房价到底是涨了还是不涨了。

孙兵：对开发商来讲，我们追求的是稳中求胜，稳是整体的大环境，大环境必然会影响小环境，每一个开发商，对这个地要做什么，定位下来以后，我们做什么，怎样做。但是政府的政策对我们有很大的影响。

主持人：您觉得政府的政策有影响吗？

孙兵：如果我搞一个项目，在6月的号以前，我所有的投资都投进去了，6月1号以后，必须要拿到开工许可证才不实行这个政策，如果我不办这个证下来，我就差一步，这一步也是浪费很大的竞争力的，对我们的项目有很大的影响。我们就是要政策对话，应该给开发商一个反应空间，缓冲期。

主持人：您觉得政策急了是吧？这条政策出来对开发商有没有实际的不好的影响。

孙兵：不好的影响肯定有，政策一下来，老百姓都在看，等待时机，原来准备买房的，现在要看市场怎么样，到底政府有什么政策，有一个长久的规划。在近两个月之内，肯定对房产有影响。但是我认为还是会回到以前的状态。

主持人：我想起了一位学者的报道，他说北京的房价当时也是观望期的选择。他有一句话，说现在观望的市民在2个月以后，就会对这种观望付出代价，结果正好是2个月以后，经历了北京房价今年年初的增长。

孙兵：我有朋友打算买房，咨询我，我能不能买房，是不是再等一段时间，是不是有变化。我一直告诉他要买，为什么？因为每个开发商都是想在最大的尽可能范围内让自己的利润最大化，他的每个品牌的定位下来以后，会为定位的品牌，定位的方向做一万步的努力。我为什么说一万步的努力呢？政策变化以后，房价的价格下来，一个楼盘降到50％了。如果你把房价降下来，怎能对得起你的老客户。那么这个楼盘怎么卖。

主持人：我们现在想听听王经理的意见，您觉得这对老百姓，购房者有什么影响。是不是因为政策的出台导致了开发商产产生一些利润的下降；第二，是不是宏观调控出台，导致市场上的观望的情况；第三，是不是宏观调控出台会导致孙经理提到的还是会涨，或是在近两个月会进行一个积累，到了两个月之后，风声过了以后依然会涨。

王松森：我们还是谈昆山这边的，我觉得在全国各地老百姓都是属于一种观望的状态，确实一个政策下来，老百姓也吃不准将来会是怎么样一个情况。在2005年的时候出了一个政策，我记得昆山当时很多开发商也把价格稍微降了一点点。但是最终等到2005年9、10月份的时候，反过来降的开发商销售的不好。这是什么原因呢。一旦您降价，老百姓的心目中会有一个感觉，是不是你的产品的质量会有问题。这样，其中有几个开发商降了，没有降的到10月份的时候销售还是非常好，逐渐的势头非常旺。所以我说老百姓的观望是一个暂时的阶段，等到过了这个阶段之后，昆山本身经济在发展，房价还是逐渐的会上升，但不会像以前那么涨幅那么高。

主持人：孙经理刚才讲的情况，价格下降了，我怎么对得起曾经买房的人？但是从目前中央的政策到地方上执行起来有没有一个时间差。

孙兵：我想在昆山不会有的。昆山的政府很注重这方面的政策。

主持人：第二个问题，中央政策的意图就是要解决宏观调控，就是要把我们认为虚高的房价要降下来，您现在从开发商来说，我如果降价了，可能对不起购买的消费者。刚刚王经理举了个例子，这个价格两个月以后也会再上涨，所以我先稳着，可能现在国家的政策非常大，相关的政策是接二连三的出来。现在市场上有一个观望的情况，如果这次国六条还不能把房价刹车的话，中央下一步还会有新政策出台。中央的决心非常大，就是要把房价降下来，而且我现在听开发商说，手头上的资金已经很紧了，如果资金链断裂的话，没有资金来维持运作的话，这种情况怎么避免。

孙兵：我个人的看法，国家要想把房价降下来，这次提到经济适用房要达到70％。但是经济适用房，我在上海，上海的房价从1万降到8千，我们要调整的市场是老百姓怎样买房，中央必须在老百姓的住宅保证上下功夫。如果要将房价控制住，就是实行经济适用房，就是拍土地的价格时限制房产上市以后，房屋的价格。

主持人：您觉得这个方式可以根本上把房价降下来？

孙兵：是的，房产商暴利，利润很大，就在拿土地的同时，就把利润控制下来。

主持人：您觉得在土地拍卖环节进行利润的调控，一方面可以保证房产商的正当的利益，另一方面也可以降低房价。王总您觉得在平衡开发商和老百姓的利益方面有什么好点子吗？

王松森：政府不一定就是为了要让房价下来，而是要怎么样稳定去发展。因为房地产这个行业所关联的太多了。建筑，还有包括银行等等。我觉得政府出台的一些政策就是叫房地产能够稳定的去发展。如果真正说我非得把房价杀到多少，我觉得这个政策很简单的。你把银行的借贷都收回就可以了。所以我觉以后还是能够稳定发展的。

昆山买房注意事项　昆山买房注意事项