海外购房心经 杭州资深经纪人为你细细道来

异地买房并非“一本万利”的事,同时要面临众多的风险:房价下跌的风险;楼盘信息获取滞后、对异地风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题;用于休闲或者投资的物业,还涉及收租、管理问题。所以,对于异地购房,一定要有充分的心理准备,特别是到国外购房,房产政策可能有所不同,购房风险更是不可不防。
　　
　　区域升值潜力是首要考虑
　　
　　近几年到香港和澳门地区买房的购房者日趋增多,杭州的盛世管家也顺势增设了香港和澳门地区的购房业务。在当地买房,不仅仅涉及资金实力的问题,还有跟内地很多不同的地方。盛世管家的袁效专门负责公司的香港、澳门房产在杭州推广业务,经过几年的业务经验积累,他总结出在香港和澳门地区买房的注意事项。
　　
　　“地段是买房要最先考虑的因素,花时间到当地去考察是必须的。澳门比较小,一般考察期一天就可以了;香港要花多一点时间考察,不同区域升值空间不一样。”袁效指出,在香港尽量买本岛的房子,比如九龙等地。香港本岛的房子,一般每平方米12万元左右,尽量不要买离岛,比如囤门的房子,因为这里廉租房比较多,整体居住环境不够好,囤门这里房子的挂牌均价每平方米4万元。
　　
　　在澳门要买一些靠近大型赌场的物业。这里人气旺,房子便于出租,这个地段的房子租金很可观,比如一套总价100万元的房子,面积70-80平方米,每月的月租金达2-3万元。要注意的是,香港和澳门住宅的主力户型都不大,建筑面积在80-90平方米之间,两居室为主。
　　
　　港澳地区本地买房者特别注重风水,你如果打算将来把房子转卖给本地人,在挑选房屋时多避开当地人的忌讳:洗手间和厨房对开的不要买,俗话说“水”跟“火”相冲;香港和澳门土地相当紧张,总楼层一般在30层以上,楼宇之间排布很密,因此建议买10楼以上的房子,采光和视野好一些。
　　
　　除了地段因素,开发商资信、资金托管安全性值得注意。华邦地产市场部的周冬临,多次负责公司外地房产项目在杭州推广,她对异地购房有着自己的看法。周冬临认为,异地买房对区域考察、开发商资信、资金安全性相当重要。她说:“当地的市场到底有没有升值空间,或者确切地说在某个期限内有没有自己想要的升值空间,是要注意的。因为这个直接影响到投资的成败。还有,对于开发商的背景与实力是否了解,有一些开发商是短平快的操作,抱着\'一个项目捞一笔就走人’的想法,往往会存在投资率虚报、后续找不到人的问题。另外,异地托管式操作往往手续比较麻烦,风险会大些,比方说你投资的酒店式公寓托管了,对于租赁和分红等,你必须要委托信得过的公司来操作才能保证公平和透明。”
　　
　　房产政策各有不同
　　
　　袁效介绍说:不同于内地,香港和澳门地区的购房除了有银行、房产中介、买卖双方参与买房过程外,还一定要有律师参与,并在律师楼签约,由律师把握整个交易过程,规避风险。即使一次性付款不涉及按揭,也需要律师把关。值得注意的是,在香港澳门买房做按揭,要在当地银行办理,购房者需提供资产、收入证明等,这些证明需要省市一级公证处的公证件。无论是香港还是澳门买房首付成数和贷款利率都是有弹性的,按揭申请者甚至可以跟银行“讨价还价”,购房者资信证明提供越多越有利,相应的享受银行提供的首付和利率优惠就越多。
　　
　　如果到国外去购房,当地国对国内公民和国外公民的政策可能有所不同,购房风险是需要仔细考虑的。“两国关系如何,该国政策稳定程度怎样,是否存在排华情绪等,这些在置业前必须摸清底。房产权利的约束也可能内外有别,有些国家会对非本国买家设置一些优惠或限制政策。如在某些国家,外国人买卖房地产都需要经过当地政府的审批,而且非本国公民往往不准在当地拥有永久地契房产。”业内人士介绍,比如在澳大利亚,外国人面对的最主要限制是必须先获得当地外资检验局的批准,才可进行买卖;在马来西亚,非本国公民(包括永久居民)投资房地产需要得到当地外来投资委员会的批准,而且当局也不允许非公民购买当地的低成本房屋。
　　
　　不同国家对不动产的保护力度有所不同,要在国外买房,应详细了解当地国对私有财产权的保障程度,如什么情况下会被国家征收以及补偿多少等等。比如要搞清楚所购房产土地拥有的是所有权还是使用权。国外土地权属情况也各有不同,有的是所有权,有的是使用权,而且使用期限也有差别。如西班牙、澳大利亚等房产都是永久产权,新加坡、马来西亚等国的土地使用期限为99年。
　　
　　房屋产权类型不同,产权形态也不一样。如有些国家的公寓分为出租公寓和产权分售公寓两类,前者只租不售,后者只售不租,而且出租公寓比产权分售公寓建筑设计标准要低一些;国外的别墅房屋可分为独立屋、平房、半独立屋、连排别墅四种类型。
　　
　　国外购房在计算房屋面积时计算单位不一样,特别要分清是建筑面积还是使用面积。据了解,国内大部分地区售房采用建筑面积为计算单位,而国外房屋大多以使用面积计算,并很少有公摊面积的提法。由于文化、地域的差异,不同国家的人对房子的朝向选择、通风及采光的理解可能也有所差别。比如,美国以每单元住宅来统计房价,而不是按每平方米来计算。有些国家房子的一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售面积之列。
　　
　　买房税费要算算清楚
　　
　　在交易税费上,香港和澳门买卖双方几乎没有很大的税种,买家交0.3%的印花税。另外,还需支付银行的按揭费用,一般300-500元,律师费用在2000-3000元。香港和澳门地区的物业管理费比内地高50%左右。香港和澳门都是永久产权,每年需要缴纳“地租税”。该税费多少根据房子大小、所处地段而不同,一般情况下,每年2000-3000元左右。
　　
　　买房容易养房难,国外更是如此。一般来说,国外买房时的花费不是很高,但是买完房后的税费等持有环节的费用会很高。除征收房地产保有税外,当房地产发生买卖等有偿转移时,大多数国家要对转让收益即增值部分征税。比如,美国物产税的征收相当复杂。它根据市场实时房价征收,所以房价涨的时间税也涨上去了,而且根据不同地域、不同用途又有很大差异,按自用住宅和非自用住宅来区分,税收也有差别;再比如在澳大利亚,购房者首次购房时须缴约20种不同的税费;还有,新西兰只有增值费,却需要支付律师费。美国则要付一个转手费,另外还有代理费、中介费;加拿大购房需要缴纳交易税,买新房屋须支付货品与服务税。

　　
　　此外,欧美等国家都有物业税,每年缴纳一次,缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构对各区域每年或两年一次的市场评估作为依据来确定的,一般在购房款总价的1%-2%。加拿大还规定对个人拥有的唯一一套住宅,如果出售获利,可免征个人所得税;其他,如美国、澳大利亚和新西兰等国家对此也在税收方面给予优惠,但同时拥有几套住宅的就不能得到税收的优惠。
　　
　　“尽管国外物业持有税费很高,不过,也有一些减免税费抵税政策,利用好这些政策,海外购房还可以省下不少的钱。”在澳大利亚买了一套房子的赵先生介绍了一些买房抵税方式:购房贷款所产生的利息;所购建筑物折旧及建筑物内家具折旧;银行放贷前对所购房屋的估价费用;交房前的房屋验收费用;购房过程中,委托律师的律师代理费(以上可抵扣总额不超过房屋总价的5%)。
　　
　　另外,国外购房汇率浮动风险也很大。现在人民币升值明显,这样对急于在国外购置房产的人确实是个考验。因为人民币如果升值,那同等数量的人民币可以换得更多的外汇,可以购买更有价值的房产。一位业内人士介绍,在海外购房的经济风险主要可能存在两个方面:一是汇率风险,如果当地国家货币贬值,买家将直接产生损失,因为买家是用当地货币支付房款;二是国家经济情况直接影响房产价格。现在大经济环境不好,诸如美国、澳大利亚等发达国家的房价都大幅下跌,直接造成房产投资损失。