开发商需要履行售楼广告中的承诺吗？

最高法院商品房司法解释规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中，开发商在报刊广告中承诺“义务教育收费标准”，该物质性优惠条件对房屋的价格显然有重大影响，应视为合同内容，开发商不能保证实现的，应当承担赔偿责任。
本案裁判直接认定开发商与实验学校有关联关系，应由实验学校按义务教育标准接纳业主子女入学。本律师认为欠妥，实验学校对业主并无任何承诺，与业主形成权利义务关系的是开发商，因此，应当判决在实验学校拒绝按照义务教育标准收费时，由开发商补偿差价。

案例：

售楼广告中的“教育优惠”承诺构成售楼合同内容，对开发商有约束力

　　俞某和沈某系夫妻，育有一子俞甲。2003年6月，俞某一家与开发商某置业公司签订商品房预售合同，约定俞某购买置业公司开发的本市A小区商品房一套。合同中，双方对业主子女入学事宜无约定，但开发商在关于该小区的报刊广告中，载有“A小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”、“不出社区，轻松入读名校”等内容，在《A小区新生活书卷》的售楼资料中，同样载有上述内容。
　　某实验学校系由置业公司股东之一某房产集团于1996年开办。在相关的审批材料中，记载“A小区内学生按照义务教育公办学校标准收费，A小区之外学生按照民办学校标准收费”。另在市教委的批复中明确“同意设立上海市民办某实验学校，学制为九年，对A小区的学生按义务教育标准收费”等。在2005年我国《民办教育促进法》实施前，实验学校对在校就读的A小区业主子女，按公办义务教育收费标准收费；但在上述法律实施后，实验学校对入学新生则按相关部门核准的每生每学期5000元标准收费。俞某一家入住A小区后，俞甲在实验学校就读，需每学期向学校支付5000元。因实验学校改变收费标准，引起新入住业主不满。
　　2006年6月，俞某一家以置业公司为被告、实验学校为第三人诉至法院，要求判令置业公司履行售楼广告中的承诺，按“义务教育学校收费标准”接收俞甲继续在实验学校就读。被告辩称：预售合同并无有关子女入学的约定，被告和第三人系各自独立的法人，被告无权干预第三人招生。第三人亦同意被告的意见，并认为其在2005年后对新收学生按民办学校标准收费是经过有关部门核准的，原、被告之间即使有约定，对第三人也无约束力。
　　法院审理后认为，尽管本案售楼广告中有关业主子女就学的内容未在原、被告的预售合同中出现，但参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，广告中有关子女就学的内容应视为合同内容，对开发商具有约束力。被告和第三人均系某房产集团投资，两者具有关联关系，A小区业主根据被告售楼时的承诺，其子女享有在第三人处按公办义务教育收费标准就读的权利。据此法院判决：被告置业公司应全面履行合同，由第三人实验学校按“义务教育学校收费标准”接纳俞甲就读。