规范房地产市场“看得见的手”

政府直接插手市场房价调整和支撑交易量的“维稳”之举，无论出于什么样的动机，事实上都只会扭曲价格信号、形成寻租空间，是必须纠正的不当之举

房地产市场下滑及其连锁反应，成为近期中国经济局势的重要看点。在宏观经济持续下行的压力加剧之时，政府究竟应当做些什么？是否应对房地产业的周期性调整施加政策干预？时至今日，在政府和市场间，中央与地方政府间，乃至地方政府之间，不仅分歧仍未消弭，反有加剧之势。

政府层面存有分歧，主要在于中央政府和地方政府对房地产市场有不同的利益关系和政策目标。中央政府关注房地产周期性调整可能带来的金融风险，担心相关产业链生产的萎缩对宏观经济的负面影响；而地方政府的忧虑则集中于地价跌落、房地产投资下滑和相关税收损失。市场中的分歧源于房地产企业与消费者的博弈，一方面，一些房地产企业继续对“政府拯救楼市”心存侥幸，对主动降价销售犹豫不决；另一方面，购房者则在等待更好的购房时机，继续持币观望。

我们以为，市场的分歧在很大程度上受到政策走向分歧的影响，因为部分地方政府慌不择路的“救市”动作，已经误导了市场。当前，需要更好地规范这只“看得见的手”。

应当承认，房地产市场调整属于正常的周期性变化，有其自身的市场逻辑，合理的调整不仅有助于挤出市场泡沫，而且可以逐步释放不断累积的房地产金融风险。故政府应以长远的眼光和审慎的态度加以应对，给市场自我健康调整的时间和空间。

当前，政府除了通过减息和信贷政策调整来释放合理需求、放松对改善住房需求的控制等宏观政策手段，缓解调整之痛，应将主要精力集中于保障性住房建设，以此满足低收入民众的基本住房需求。政府投入的保障性住房建设本身，也可拉动房地产业及相关产业的投资和就业，冲抵房地产业周期性调整对经济全局可能带来的负面影响。而直接插手市场房价调整和支撑交易量的“维稳”之举，无论出于什么样的动机，事实上都只会扭曲价格信号、形成寻租空间，是必须纠正的不当之举。

自1998年中国实施住房体制改革以来，房地产业壮大有成，城市中高收入居民住房改善显著，但由于种种原因，政府对于为低收入群体提供保障性住房作为有限，几无成效。此次房地产市场周期性下调，私人投资减少，事实上正为政府履行职责提供了更大的运作空间，近年来充裕的税收也为这一符合公共财政转型方向的惠民之举提供了可靠财力。当然，推进保障性住房建设，也要着眼于完善制度体系。最重要的是将保障性住房的供应对象明确界定为低收入人群，同时划定保障性住房与普通商品房的界限：一方面，保障性住房与普通商品房在户型、规划、配套、价格等方面均应有明显区别；另一方面，保障性住房主要依靠政府投入，应主要采取“公屋”廉租方式，辅以个人部分出资的“小产权”模式。目前半官半商的“经济适用房”“限价房”等模式都应转型或退出。惟如此，才能有效杜绝保障性住房功能变形，不致沦为特权群体的“福利住房”和投机工具。

从根本上看，中国房地产市场大起大落波动过甚，与地方政府的“土地财政”模式密不可分。在2006年以来的新一轮房价飙升过程中，最先攀升的就是土地价格。握有土地出让权的地方政府，其实和开发商共同成为市场的供方主体，在周期波动的上行期颇具主导力，造就了远超市场现实需求支撑的畸高房价。诚然，由于中国人消费信贷文化相对保守等诸多原因，中国并没有出现美国次贷危机那样的金融危机，但市场周期波动过于剧烈，带来的痛苦仍会相当深重。身兼多重角色的政府于痛定思痛之后，应当在制度层面进行反思，把结束“土地财政”提上改革议程。在未来，通过税收分配制度安排，重新调整土地收入的利益格局，让地方政府摆脱依靠土地收入维持公共支出的财政困局，应成为房地产市场健康发展的一项制度保证。地方政府从“土地财政”脱身，也有助于征地制度改革并“还利于民”，提高民众的消费意愿。

从经济学角度来看，住房和土地都兼具公共产品与私人产品的属性，在政府与市场之间截然划出界限相当困难，在中国这样一个行政权力强大、房地产市场发育只有十余年历史的国度难度只会更大。但在市场经济改革的进程中，这种分野毕竟是存在的，也是必须辨清的。当前，解决好住房问题事关刺激国内消费，事关民生，事关政府与国民的关系，其重要性再怎样估计也不为过；而政府对房地产市场的发展及相应改革更应有清晰思路和通盘考虑，避免为未来留下棘手的乱局。由此，从多重意义上说，“看得见的手”是应当也必须在改革框架内加以规范的。