促销让利花样繁多 购房需要慧眼

　　近期引起关注的促销让利有以下五种主要类型：一、明折明扣或送汽车、装修等实物；二、分期首付；三、买房送现金；四、差价补贴；五、两年内无理由退房。上海市襄阳律师事务所刘明律师认为，开发商的促销计划是其回笼资金的方式之一，也是市场人气缺乏需要激活时商界采取的一般措施，本身无可厚非，只是买房和买服装等普通消费品是不同的，百货服装的促销无非是让利、打折、送券等几种形态，而售楼促销的方式五花八门，主要围绕市场变动和付款方式展开，开发商会在打消买方的疑虑的基础上动脑筋。随着近期的一些方式已趋复杂，刘明律师在此提醒；第一，买房资金动辄数十万甚至上百万，签订合同前需三思，签订合同中不要疏忽细则条款；第二，售楼促销应让买房者得到实惠为前提，这个实惠和是否值得买、是否需要买之间，消费者要掂量轻重，不要因为小利冲动下单。

　　明折明扣送实物——看得见的实惠

　　点评：朴实型

　　9.9折、9.8折……开发商在定出房价之后，打出明折明扣的促销方式，意在吸引真正要买房下单的购房者，这点实惠是实在的、看得见的，买一套房如果是50万元的总价，可以省去上万元，对本来就要下单的买家来说，少花钱总是好事。这是市场调整初期的最一般的促销手段，也是促销方案里最基本的手段之一。与之相匹配的还有送汽车、送装修等等。

　　专家说法

　　朴实型的打折和送实物的促销方式，对消费者来说，是最容易理解的方式，只要心算即能知道自己买房能得多少便宜。目前这个折扣幅度还是很小，并且有群起效仿的情况出现，所以吸引眼球的亮色不高，一旦有开发商来个大折扣的，情况就会有很大不同。

　　●购房者感言

　　现在的折扣还太毛毛雨，要真吸引人，来个9折以下的大折扣，很有震撼力。市场往上走还是往下调，折扣是否能最终弥补下调差价，这是个问题，也是折扣到底能否起到吸引更多人买房的关键。

　　买房送现金——比让利干脆

　　点评：乐施型

　　有开发商打出了买房返还4万-6万元现金的促销方式。比如，购买2房可获4万元现金、3房和复式可以获得6万元现金返还。这种促销方式和打折有相似之处，只是形式略有不同，简单来说，购房者得到的实惠是可以少准备些现金对付首付款。

　　专家说法

　　其吸引眼球的地方其实就是返回的现金占房款的多少。如果一套房子成交价为50万元，送现金5万元，等于打了个9折，这个幅度也不算小了。从另外的角度而言，如果银行按总房价发放7成贷款，房产商再给购房人5万元现金，那么很显然首付款减少了，银行的贷款成数就上升了。一些促销方式其实是给买房更多的心理舒畅感。

　　●购房者感言

　　钱款一来一去，大钱出去了，小钱回来了，是一种感觉游戏。事实上，如果真想图这个好处，一来一去没有时间差的话，少带些钱款就是了。

　　分期首付——解少数需求者之急

　　点评：解难型

　　

　　“10%首付”的方法是，在一个月的期限内购买其楼盘，只需承担首付款的三分之一，从目前贷款最多7成计算，消费者的首付款应该是3成。按照这个促销方案，消费者只要准备相当于总房款的1成的首付款，余下的2成首付款，可从某专业投资公司处无息获取，这笔款项的还款期限为交房时。

　　专家说法

　　从表面上来看，首付款少付，可以帮助一时手头现金不多，但有买房需要和能力的购房者。消费者得到的好处是：一、少付首期款；二、2成的首期款无息贷款到交房。目前，能从这个促销方案中获益的人其实很少。如果购房之后还款能力再发生问题，后遗症就大了。

　　●购房者感言

　　买房的难处是总价高，而非短缺首付款。在市场供大于求的状况下，房款总是要自己还，即使暂时部分钱款无息贷款，也总是自己背的债。没多大意义。这个促销方式，只对极少数人有作用。

　　差价补偿——市场风险我来担

　　点评：心理平衡型

　　

　　开发商许诺：在一定期限内购房的，消费者购房后如果房价下调，将获得相应的差价补偿。根据承诺，计划实施期内购买该楼盘的消费者，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。比如在一定期限内楼市行情如果走低，开发商将按照区域平均价格，把落差部分补偿给客户。

　　专家说法

　　在众多促销手段中，这个方案对一些在观望与出手间徘徊的购房者来，有一定的说服力。开发商的目的也就是要犹豫者果断起来。但今后如何补偿其实是个复杂的过程。消费者购买了一般的消费品，如果之后降价，消费者是不能以此理由退货或讨说法的。买房重的是合同，如果合同中能把有关细节写得非常清晰，这对购房者的确是有吸引力的。

　　●购房者感言

　　对非常需要买房的人来说，差价补偿是很有令人动心之处的，只是担心今后风险一旦发生，补偿需要落到实处时，是否有很多现在还想不到的障碍。

　　可无理由归还房屋—令人浮想的招数

　　点评：定心丸型

“无理由归还房屋”是指在一定期限中，凡购买房屋并已付房款（含银行按揭）的买受人，从购买之日起一定年数内，享有对所购房屋无条件地继续保留或退房的选择权，若买受人在前述规定的期限内提出退房申请的，须以书面形式作出。开发商在接到书面申请的一定期限内，退还买受人的购房款本金及利息。

　　专家说法

　　在行情下调的市场，无理由退房对有需要的买房者来说，是具有一定吸引力的。说穿了，目前买房的大多数人是考虑自住，已经装修并入住的业主，真正会去退房的还是很少一部分。而如果到了这一步再考虑退房，也不是一件简单的事情。

　　●购房者感言

　　如果开发商承诺退房的期限较长，兑现承诺可能有问题。开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了。即使业主需要退房找到原来项目公司的上级公司，也未必能顺利退房。话说回来，不到万不得已谁买了房子住是不会考虑以后退掉的。