购房谈判、砍价技巧

　　房屋买卖是一项标额巨大的商品交易行为，作为购房者懂得一些砍价技巧是很有必要的，这里我们介绍一些基本的砍价常识和技巧。

首先，要尽可能多的了解开发商、销售商和预购房屋的情况，这是砍价的前提。

　　通常开发商给出的报价只是一种起价或者平价，由于房地产这种不动产的特殊性，每一套房屋都会因户型、楼层、朝向、结构等差异而表现出不同的成交价。在进行购房洽谈时，面对的都是训练有素的销售人员，除了要掌握一定的谈判技巧外，提前知晓不同楼层、朝向等因素所引起的可能差价底细，将会使您在谈判中知己知彼，处于主动地位。

　　购房者可通过广告、售楼书、入住的购房者、房地产业内人士等多种渠道，了解开发商、销售商（开发商和销售商有时不分，有时为两家甚至多家）和楼盘的情况，包括它们的背景、经济实力、资质和信誉等情况，当然实地考察是必不可少的，只有多掌握对方情况，做到知彼知己，才能在洽谈中不处于被动。因为房地产销售人员一般都经过专门训练，每天背熟了相关材料，交谈技巧很高。如果购房者对对方情况一无所知的话，往往刚一开口砍价，就被对方一大堆或真或假的说法所蒙蔽。

　　这里购房者需要多了解房屋的销售情况及销售时间，销售不好的房屋，自有其滞销的原因；销售好的房屋，也不能任由售楼商随意开价，购房者还要参照同等水平的物业价格，提出合理的价格。房屋推入市场销售的时间越长，房地产开发商积压在房屋上的资金时间就越长，对开发商就越不利，售楼方急于销售房屋，购房者可凭此砍价。　

　　其次，在洽谈时，要与销售商打好心理战

　　购房者先向销售商表现出一定的购房意愿，并举出几个同类的物业，说明自己正在其中选择。对销售商提出的房屋价格，不要轻易作出让步，因为这会使销售商认为购房者的经济能力承担开出的价格绰绰有余，销售商会使用种种借口，让购房者作出更大的让步。

　　从楼层、朝向（景观）、结构（多层、高层）及离电梯远近等方面能砍下多少钱呢？按有关规定，房屋差价增减系数为：底层98%，顶层96%，二层100%，其它层次102%；房屋朝向增减系数为朝南向102%，朝东向100%，朝西向95%，朝北向92%；从目前北京市的情况来看，各个住宅楼盘的折扣系数各不相同，最近中房指数市调队对北京典型住宅价格指数十三个样本项目的调查表明，楼层的可能差价一般在每平米50—100元，朝向（景观）的可能差价一般在每平米50—400元，而建筑结构的不同（多层、高层）也会带来每平米近500元的差价。另外个别楼盘中电梯的远近也能成为购房者砍价的一个因素，如离电梯近虽然方便出入，却可能受到噪音的影响，而离电梯远在享受清静的同时也少了一些方便，这就看购房者的偏好了。

　　在洽谈中，购房者应多暴露房屋的各种缺点、毛病，略微夸大这些缺点、毛病的危害性。购房者还要流露出担忧的表示，同时要注意观察对方的表情，及时调整策略，做到进退适度，从容不迫。

　　若是价格砍不下来，购房者可以“我再考虑考虑”为由，作出缓兵之计。只要还有降价空间，销售商是不会轻易放过一个客户的。

　　有时，购房者要把自己扮成购房行家。购房者应多了解和掌握购房的一些基本常识，通过对收集来的信息进行分析，参照预购房屋周围物业情况，计算出所选房屋的价值，做到心中有数。洽谈时，购房者将自己所掌握的信息，适时地传递给销售商，让对方知道你是购房的行家，识破对方的一两个“花招”，这样销售人员从一开始就不可能报价过于离谱，购房者才能砍出一个理想的价位。