房地产金融的革新

　以住宅建设业为代表的房地产业，在国民经济中起着举足轻重的地位，其占GDP的比重逐年提高，2000年占GDP超过了7%。而且由于其对相关72个行业的拉动作用，房地产的供需变化、价格波动在目前中国经济构架中已超过了股市的影响力。据美国权威咨询机构测算：房地产价格每上升1%，可带动消费增长0.4个百分点。而股市的贡献仅为0.13个百分点。其主要是因为房地产价格的增长具有相对稳定性。可视为已实现的财富增加。

中国正处于城市化的进程中，人均居住面积（城市）不足10平方米。主要中心城市（北京，上海，广州，深圳）也正处在温饱型住宅向舒适性住宅形式的过渡时期。部分富裕阶层、中产阶层正在形成中。第一居所尚未完全满足，第二居所方兴未艾。北京市去年的开复工面积达3000万平方米，销售面积达1200万平方米；上海的销售面积超过1600万平方米。而两市的年度空置率不到20%。

住宅市场如此，写字楼等商用物业市场也不甘寂寞。北京写字楼出租率达到84%，价格上涨了14%。当然这与申奥成功，加入WTO有一定的关系。但是至少在未来5—10年，这个市场仍有很大的发展空间。特别是政府土地政策的收紧，土地成本的上涨。价格与供应量在未来5—10年基本处于一个较高位的横盘。

根据一般规律，这个极端繁荣的房地产市场背后一定有一个强大的金融支撑和多元化的融资工具相对应。但事实恰恰相反，房地产金融长期以来落后于房地产开发。美国房地产信贷余额占全国总信贷的48%，日本占52%，欧洲国家普遍在30%以上，而我国这一比例不到10%。房地产公司融资的唯一渠道是银行贷款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地产公司在这个相对恶劣的金融环境下面却奇迹般地发展壮大起来。以小资金撬动大资产，迅速地完成了资本的原始积累。