牛年房屋还贷“避害就利”招术解析

在贷款买房普及的今天，房屋贷款已成为大部分工薪阶层最主要的家庭支出。各家银行在还贷方式上推出的产品层出不穷，理财专家提醒还贷人：在贷款期限内，可根据自己收入状况，灵活选择不同的还款方式。

“政策红包”。如果已经决定买房，就一定不要错过房贷“政策红包。”买在政策鼓励期，可以省下不少钱，例如新近推出的存量房贷利率可以打７折的消息就让“房奴”们格外高兴：如能获得此项优惠，每个月可少还几百元的贷款。不同的银行对于此项政策的限制条件不同：有些银行可以给存量房贷自动转７折利率，但必须没有逾期还款记录；有些银行要求客户贷款余额要３０万元以上，或者要求客户有５０万元理财账户；有些银行要求客户办信用卡才能获得优惠；还有一些银行要求客户拿到“７折”利率后，必须签约三年不得提前还款等。普通贷款者应根据自己的实际情况，利用好银行的各项优惠政策，谋求进一步降低房贷支出。

“转按揭”。“转按揭”是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款，同时可享受７折优惠，其中付给担保公司数千元担保费即可。据了解，大部分银行都可以办理无交易转按揭，但在实际操作中，股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，并能给出更优惠的贷款利率。现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用，但还是存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔３０万元的房贷转按，费用基本上在７０００－８０００元之间。需要注意的是，办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在１年以上的客户，这样多数银行才不收取违约金。理财专家提醒消费者，在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户，则要按着合同约定向银行支付提前还款的违约金，部分银行是按照未还款金额的５％左右支付。

“双周供”。尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，增加了还款频率，使得每期还款中本金所占比例更多，利息所占比例相应减少，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。不足之处是，贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽余的贷款人的压力。

“随薪供”。“随薪供”指在一定固定限期内，只需按期偿还贷款利息，固定限期到期后，再按期偿还本息的还款方式，其中固定限期申请年限最长不超过３年。该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力，也为流动性需求较大客户提供了新的选择。

等额本息法还是等额本金法？当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。理财专家认为，等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房人，此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活，后期随着收入水平的提高，实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于５０岁以上的买房者，以应对退休后收入下降的情况，不容易产生经济负担。