房屋买卖中小户型买卖的问题

　　房屋买卖中小户型买卖有那些问题呢?小户型(20—80平方米)以其较低的价格，功能齐全的户形设计、良好的商业配套和交通，赢得了主要是从大家庭中分离出的小家庭和“北漂一族”等这样一群年轻的特定消费群体的亲睐。

　　但在开发商对自己小户型近乎完美的宣传中，作为律师我们认为购房者在保持平静心态的过程中应当清醒的认识到小户型房屋买卖中普遍存在的一般房屋买卖中所没有的诸多问题(当然，户型的合适与否则主要是购房者个人的审美价值决定的，不在本文笔者评品之列)。

　　比如停车位、绿化率、验房权、装修等等问题，现在对这些问题具体规定如下：

　　1、停车位。很明显，同样的一片土地如果被房地产开发商建为小户型的情况下，业主的户数会增加很多，甚至一倍以上，随着车价的不断下调，大多数业主是要买私车的，甚至这已经是现状。那么上千辆车白天好说，但到了晚上下班往哪泊停的呢?所以你要考虑一下开发商是否想到了你的爱车的车位呢?

　　2、绿化率。在绿化率等这一些规范与车位等规范都有硬性规定的前提下，注重健康的你要注意这一点了!因为在有限的土地上既给业主留出了足够的车位(比如：按照北京市规范的最低的标准，三环以外，100户至少要有50个车位)，又达到了绿化要求，是需要小户型房地产开发商在开始时就对设计单位的设计方案、图纸的要求上作出较高的要求的。这就需要小户型开发商增加成本请更优秀的建筑设计单位。

　　3、验房权。在市场上和法律界还没有、专门提出这个权利的笔者的用意在于在收房的流程中存在这样的一个问题：因为商品房买卖合同中没有具体的收方流程约定，这个流程现在是开发商单方指定的既--你要先交所有的费用，先办收受，后验房特别是在团收中这一问题的表现优为名显。所以，这个条款需要购房者在签订《小户型房屋买卖》合同中约定：小户型房屋的买受人享有验房权，验房权的本质在于保证你期望的小户型产品的生产者--开发商是否在严格按照约定的产品目标施工、装修等等。以免最终使你变成了“无奈的收房者”、“失落的收房者”。实际上，由于种种主客观上的原因，别说是小的变动，甚至会有很多户型变更的问题。比如;说有阳台的收房时没有了阳台，说有储物间的后来又没有了等等。

　　4、精装修。小户型房屋在国外叫公寓。提起这个洋名时你就会明白其实精装修也是小户型很重要的卖点。这一点与一般的房屋买卖尤为不同。问题是;什么叫“精”?这又需要小户型的购房者(买受人)和开发商(出卖人)之间的合意来定义。

　　当然，虽然买受人是“上帝”，但事实上“精”的定义主要是有开发商(出卖人)决定的并且是已经决定了的。一般购房者(买受人)只有不同开发商的选择权和要求具体约定并明细相关“精”的内容的权利。主要包括两个方面：一是材质，二是工艺。要知道精装修项目品牌的落实是需要合同约定和业主的监督的--尤其是在隐蔽工程中。此外施工工艺质量不仅需要开发商增加开支请好的施工企业，还需要不同工种的施工工种之间的精诚合作。

　　此外，还有电梯的使用等问题。

　　我们都知道：购房者的权利已有很多法律、法规、规章、行业规范等硬性的保护措施，甚至房管局还专门印制了标准的《房屋买卖合同》来保障房屋交易流转中的稳定性，避免纠纷，但这毕竟是房屋买卖中的共性中的一部分，不足以保障你的全部权利，满足你的购房期望值;也没有完全体现你的个性化需要。所以，从购房开始，我们就提醒你注意以上问题，对以上问题和完全体现你个性的所有事项做出明确的约定，特别是要写明约定违反这些约定的惩罚性条款。不然，即使有约定也往往是空言。