农村房屋买卖中的宅基地使用权

　　农村房屋买卖中的宅基地使用权

　　近日，九溪江司法所成功调处一起特殊的房屋买卖合同纠纷。这起特使的合同纠纷，在九溪江司法所办公室内，双方当事人握手言和。

　　案件的房主为我乡华荣村三组吴某周将自家的四封三间木结构房屋作价15280元卖给同组村民梁某青，双方约定钱款付清时即由买主搬进房屋居住，两人没有书写规范是买卖合同，但房主在收条后面写有约三十来个汉字，意思为收款后一年之内交付房屋管业凭证以及双方的违约责任为5000元违约金等等内容。

　　但期限到了后房主并未按约定交付相关手续，对买主搬进房屋居住也没有干涉，据说是对当时的卖价不满意，想让买主再加点钱，并坚持认为自己要求加钱是有理由的：当时约定是房屋买卖，没有声明出卖该宅基地。但买主梁某青则要求房主要么提供相关手续以至于及时办理过户登记，要么按房主违约处理，由其承担违约责任就行。

　　九溪江司法所在受理该案件后，仔细分析本案的特殊性：

　　一是双方没有规范的合同，以致于难以确定双方当时协议的详细内容;

　　二是牵涉到两个法律概念，即房屋所有权的转让和宅基地使用权的取得与流转。

　　理清这两个焦点后，查阅相关大量相关法律、法规资料后认为，房屋与宅基地时相辅相成的，由于宅基地的所有权归国家和集体所有，而且公民对宅基地的使用权也是基于宅基地上房屋的存在为前提的，所以宅基地与房屋不同，不能买卖。

　　依照我国法律规定，农村村民的房屋归农民所有，村民有权买卖自己的房屋时，其所使用范围内的宅基地使用权随房屋的转让而房屋一并转移给新主，宅基地关系上的“地权随天权”原则(或“地权随房权”原则)。而“地随房走”是我国现行法的一项基本原则，因此，法律是允许房屋同宅基地使用权的一并转让，只是禁止单独的宅基地使用权的转让。

　　调解过程中，双方坚持自己的观点互不相让，买主梁某青认为房主不在约定的时间交付手续就是违约，坚持认为自己胜诉在握，调解不成下一步走上法庭也不惜代价;房主吴某周则认为合同上没有明确注明连同宅基地一起转让的，土地使用权证件没有在合同的约定交付范围之内，现在自己也没有阻止买主的入住，不存在违约，并任然坚持“卖房不卖地”的观点，坚决要求房主再偿付数千元的宅基地转让费才能罢休。

　　为缓和现在气氛，九溪江司法所工作人员将双方暂时分离开到两个房间，分别做好相关法律、法规解释工作，让房主充分认识到自己的要求既有悖于现行法律也不合常理，最后双方心平气和的达成了调解协议，并在司法所的耐心服务下，双方重新签订了规范的房屋买卖合同。