房贷创新品没有最好只有适合

房贷创新品一：气球贷

　　“气球贷”是一种采用全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。通过“气球贷”，房贷客户可以选择一个较短的贷款期限（3年、5年或10年），但以较长的期限（如30年）来计算月供。这样，房贷客户即可同时享受到与短期贷款对应的低利率和长期贷款的低月供。

　　从“气球贷”的定义中不难看出，如果一笔30年的房贷按5年一段拆分为6段的话，贷款利率则适用三至五年（含五年）的5.76%，比按五年以上5.94%将节省不少利息。假设贷款100万元，按等额本息30年还款的话，这样分拆贷款的话，每月大约可节省利息支出114.9元，30年下来总共节省约41365元。

　　气球贷适用客户群：

　　能够承担高额月供并且贷款期限较短的客户，不适合办理气球贷。如果客户本来要求贷款的期限就短，那么他办理一个短期的普通贷款，就可以享受相应的低利率了。如果办成了“气球贷”，反而会因为“气球贷”还得慢，而增加利息支出。

　　如果客户不愿或不能承担普通中短期贷款的高月供，又希望能够节省贷款利息，“气球贷”则是适合他们的选择。总结来说，气球贷的目标客户主要有4类：1、计划持有房产期限较短的客户，譬如很多客户会在一定周期内换房；2、预期未来收入会有大幅增加的客户，由于收入增加他们在“气球贷”到期前或期末一次性清偿剩余本金；3、收入不均衡的客户，除了月收入以外还有大笔年终奖等其它收入，但每月固定收入不足以负担高额月供，而到期还款能力较强；4、计划在中短期将贷款转往它行的客户，譬如由于利率市场化，其它行有更适合的产品或更优惠的贷款利率。实际上，计划长期持有贷款的客户，也可以通过连续作几个较短期限的气球贷，从而降低贷款利率。

　　房贷创新品二：双周供

　　简单来说，“双周供”是对原等额月供的对半分开加速还款的一种创新房贷产品，还款者可以在基本不增加还款压力的情况下，以较短的时间提前偿还贷款本息，与月供基本相同的同期限等额还款相比，客户减少了大量利息支出。

　　在选定贷款期限的情况下，采用双周供还款与按月还款法相比，好处很明显：大大减少利息负担、有效缩短还款期限。比如一笔50万元30年的按揭贷款，如果按5.51%的9折优惠利率计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息105972元，节省比例达20.27%；缩短还款期63个月，即30年的月供还款采用双周供，贷款将在24.75年还清。双周供相比按月还款而言差别很小，双周供仅是等额月供的一半，它的每月实际还款额几乎相当于原来的按月还款额，基本不会增加还款压力。

　　双周供适用客户群：

　　“双周供”的还款方式，对收入较为稳定和均衡者较为适合（尤其是领取周薪的外企职员），由于月收入的相对固定，这个群体不愿意增加每月还款压力，而在有额外收入来源的时候，希望通过小额提前还款来节省利息。理财专家解释，“双周供”之所以能节约利息在于两方面：一是本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用；二是全年还款约26期，相对等额月供每年实际上多还款两期。

　　据深圳发展银行零售业务部相关人士介绍，目前“双周供”适用于期供类房屋按揭、抵押贷款，如一手楼、二手楼的房屋按揭贷款以及按揭还款的房屋抵押贷款。

　　房贷创新品三：点按揭

　　所谓“点按揭”，是为一款通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步折让的房贷产品。1个“点”即为贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，使贷款利率进一步调低，使每月房贷支出减少，达到省息目的。

　　比如办一笔30年期100万元的房贷，照目前30年期7折房贷利率4.158%计，30年共需支付大约75万元利息，而办理“点按揭”，客户只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个“点”，可将已7折的贷款利率，进一步降低到3.78%的超低利率，30年下来，可节省约7.8万元利息，省息比例达10%，相当于在当前基准利率基础上打6.3折。

　　该产品的卖点还在于，1次买点，可享受30年低利率（实际利率随央行利率调整而相应浮动），贷款金额越大、期限越长，享受利率优惠的幅度就越大。同时，“点按揭”可通过支付不同的费用（即买点），在一定程度上自由选择不同利率，目前深发展针对10—20年期和20—30年期的贷款，设计了1.25个点和1.5个点的低利率，最优惠利率可达3.78%，即比7折后的贷款利率还低0.378个百分点。此外，对一些二套房以上的购房者，其初始利率如达不到7折利率或利率上浮的，可采取“买点”的方式调低利率；也可借助气球贷，将利率进一步降低，直至最低的3.78%。

　　点按揭适用客户群：

　　“点按揭”仅适用于新发放的10年期以上房屋贷款，并非所有新发房贷都适合办理该业务。点按揭实际是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间越长，越节省利息，而“买点”支出抵消利息节省的平衡点，大约需7年左右时间。如果客户已计划在两、三年内就要出售房产或准备还清贷款，那就不应选择“点按揭”。

　　理财专家指出，目前贷款客户可选择的房贷产品很多，哪款适合自己，要依照自身需求而定，“点按揭”尽管不排斥提前还贷，但与之是有冲突的。理论上讲，贷款金额较大、收入稳定且长期无房屋置换需求的家庭更适合“点按揭”。