缕析房贷还法 诀别“房奴苦旅”

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　　自房地产宏观调控开始，银行房贷业务压力骤升，在竞争的同时，创新出不少房贷产品，着实令消费者眼花缭乱。

　　从优惠利率到延长贷款期限，从节息到减免费用，产品服务范围从一套房产扩大到二次置业，商业银行在房贷产品上动足脑筋，以求满足市民的多样化、复合化的贷款需求。

　　借款限额内无限满足需求

　　上半年，各家银行纷纷推出直客式房贷，从开放商着手，将对开发商的减免转嫁到房贷客户的身上，让消费者利益最大化，而一房两贷、循环贷、置换式房贷在放贷同时还满足了贷款人的融资理财需求，为突发或不可避免的融资消费提供了解决方案。

　　“直客式”房贷指银行直接接受借款人申请,直接向符合条件的自然人发放的用于购买住房、商业用房(含再交易住房、商业用房)的信贷产品。

　　这种模式，开发商无须向银行交纳10％左右的保证金，由担保公司为自然人担保，但是担保费用比可获得的优惠少。贷款人买一手房时,如一次性付款,房价通常有2%至5%的优惠,但若在银行贷款买房就鲜有优惠了。而客户凭着银行的贷款和自己的首付款，以一次性付款的方式向开发商申请购房，从而争取享受房价优惠。据悉，“直客式”个人房贷最高的贷款成数为8成，最长期限为30年。

　　“一房两贷”是个人住房商业贷款客户可以用已经办理个人住房抵押贷款的抵押房产为抵押物，在该房产抵押价值大于原贷款余额的差额部分内向市中行申请贷款，用于购买房产、汽车等消费以及投资经营。贷款最高额度为房屋评估价值的70％减去原贷款本金余额。“一房两贷”可以满足那些急需较大金额资金，但又苦于没有更好融资渠道客户的需求。

　　案例：为了迎接即将诞生的小宝宝，小王和爱人决定购置一辆新车，却又一时无法筹集到这样一大笔资金。在这个情况下，小王通过“一房两贷”解决了买车的资金缺口。小王2003年在市中行办理了个人住房按揭贷款，贷款金额70万元，抵押房产价值100万元。2006年他尚有贷款60万元，房产由于升值现评估价为150万元，按计算公式，小王最高获得贷款金额为45万元（150万×70%－ 60万＝ 45万元）。

　　置换式个人住房贷款是指对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过两年的自然人客户发放的贷款。这一业务开通后，一次性付清房款(包括新房和二手房)却又感觉手头紧张的个人，可再度向农行申请贷款，满足个人的融资需求。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款最长贷款年限为30年，贷款成数最高为七成，贷款利率也执行相同标准。与其他银行推出的房产抵押贷款相比，置换式个人房贷最为显著的优势在于贷款年限较长。

　　“循环贷”也称个人住房循环授信，指将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。

　　“一房两贷”和置换式个人住房贷款只能满足贷款人房贷外的另一种贷款需求，那么循环贷则将这种功能发挥至极致，只要在信贷额度和期限范围内，各种贷款需求都会被满足。

　　理财师介绍个人住房循环授信的优点有：额度有效期长，额度一次审批便可长期有效，期限最长可达30年，单笔贷款期限长、利率低特点更为突出，其利率一般可享受房屋按揭相关优惠利率；额度有效期内用款便利，额度有效期内，随借随用，深发展银行还承诺可在1小时内快速到账；这种房贷产品具有周转、理财特性让客户固定房产流动起来，尽显房产价值，同时满足了客户各种期限的融资需要。额度最高可达房产价值的8成，并能在房产价格上涨趋势中获得更大的额度空间。据了解，银行循环授信额度金额分两类，个人住房按揭贷款对应的金额不超过1000万元，个人房产抵押贷款对应的金额不超过500万元。优质客户基本都可享受同期央行基准利率上下浮15％。

　　案例：深发展银行自主额度循环信贷：张先生有一套市值100万元的商品住房，2006年8月25日办理银行按揭时可以申请最高80万元的“循环贷”自主额度，按年利率5.814%计算，2009年8月25日，仍有76.66万元额度，相当于最初额度的96％。在发季度奖或年终奖等有额外收入时，他可以提前还掉部分按揭贷款，节省支出。当他有任何急需资金的时候，可以就提前还款部分随时提(借)出，手续简便快捷，一般1小时出账。贷款额度确定采用按月等额本息还款法计算的剩余本金确定贷款额度。房产增值是贷款额度不受影响，该产品适用收入较为稳定和丰裕，有提前还款能力、重视理财投资收益、视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层。

　　深发展综合额度循环信贷：李先生有一套市值100万元的商品住房，他初始申请可获得最高80万元的“循环贷”综合额度，该额度每年核定一次。当房价普遍上涨房屋市值达到120万时，李先生最高可获得96万的额度使用空间。在综合额度有效期（即核定期内），李先生可以随时到银行申请单笔贷款，单笔贷款期限最长可达30年，随用随提。贷款额度确定根据房产价值，分期核定贷款额度分期调整额度金额，在房屋价格上涨趋势中能获得较大的额度空间。

　　还款时间、方法全面革命

　　还款的革命首先在还款时间上显现，还款时间间隔的选择灵活自由了，除可以按月还款外，长到还可以按双月、按季度等方式，短道可以按双周，贷款人可以根据自己的收入结构进行选择。民生加（减）按业务根据借款人要求，可以延长或缩短原借款期限的业务，自由变更还款期限，弹性还款。

　　在还款方式上，固定不变的还款方式已经落伍，各家银行推出的多样化还款方式使“房奴”们有了翻身的机会，自己的贷款自己作主。钱多的时候多还，钱少的时候少还，购房者的财务压力大大减轻，使购房者能够一举多得，既能住上房子，又可兼顾生活品质、投资理财、创业发展。

　　传统固定不变的还款方式忽视了每个人在不同阶段的现金收入能力的不同，导致了每月的资金流量不匹配，使得购房者在每月还款之后，往往会捉襟见肘，生活困难。本来想提高生活质量，结果反而背负了很大的生活压力。

　　“青春无忧”递增还款这是今年6月，建行推出的个性化还款方式。对于收入预期看涨的一些客户群体，特别是一些年轻人，可以选择初期少还、逐渐多还，从而与其收入增加相匹配，使他们轻松还款。

　　个人贷款分段还款法指办理了个人住房商业贷款的客户，可以根据自己的经济能力和资金规划选择最多分5个阶段来偿还贷款，从而合理安排资金使用。这种分阶段还款的做法，借款客户可以自主选择在每一阶段还款的本金和还款期限，既可以选择在还款初期少偿还贷款本金，也可以选择多偿还贷款本金。

　　“组合还款法”浦东发展银行开发了多样性还款方式，个人客户可以将贷款年限分为最多8个还款周期，在不同的还款期，选择不同的还款方式。真正做到按揭客户在申请住房贷款时，客户可以结合当前的经济实力、还款能力，同时对自己未来的收入及支出作出预测。收入趋势的预期时预测的核心，可以从自己的年龄、学历、所从事职业的行业前景、单位性质等因素进行分析。兼顾了人生不同各个阶段的收入及支出，充分节省利息支出。

　　收入逐渐增高的人员可以早日圆梦，收入可能减少的客户也能做到未雨绸缪，而收入水平有高低起伏的客户来说，这种还款方式，能助其实现财务自由。

　　案例1 ：李小姐今年27岁，与未婚夫共同购置住房。她向银行贷款50万元，期限30年。两人目前每月收入总共为6000元，考虑到交房后要装修、结婚，因此前两年还款压力较大。小两口计划结婚后一年就生孩子，他们希望能在小孩念到高中及大学时能预留出一部分教育支出。李小姐预计自己55周岁退休，希望退休后无明显还款压力。为她提供的组合还款方案为：第一阶段(2年)固定本金800元/月；第二阶段(13年)固定本金1200元/月；第三阶段固定本金(7年)3000元/月；第四阶段固定本金(8年)433.33元/月。

　　与等额本息还款法每月还款3272.96元相比，李小姐退休后每月还款减少了2000多元，通过组合还款方式，李小姐30年的还款额度与自己生活安排非常吻合。

　　案例2：张先生今年45岁，家庭月收入为8500元，预计夫妻俩十年后退休，月收入会下降至4000元左右。张先生购买了一套高层住宅，他需要贷款50万元，期限20年。为其设计了如下还款方案：第一阶段(10年)采用等额本金方式，首月还款4933.33元；第二阶段(10年)等额本息方式，2882.14元/月。

　　与等额本息还款法每月还款3828.62元相比，第二阶段张先生每月要少还款946.48元。通过组合还款法，张先生在晚年可以轻松享受生活的乐趣。同时通过还款额的调整，张先生在整个贷款期少支付近6万元的利息。

　　该还款方式的优势在于：充分考虑借款人退休前后的收入变化；在职期间可增加还款金额，退休后缓解还款压力，安享晚年；可节省利息支出。

　　该种方案适用于：40周岁以上，有稳定职业及收入的人群和退休后可享受养老保险的人群。

　　贷款合力出家庭牌

　　在贷款人数上做文章的银行业不少。建行有“合力贷”贷款方式，个人收入购房、贷款有困难的家庭可以选择全家合力、共同贷款。农业银行推出父母可与子女一起接力偿还住房贷款的方案——个人住房接力贷款，指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人,父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品,对于已婚子女,其配偶也可作为共同借款人。

　　产品融合打组合拳

　　也有不少银行将几个产品或服务融合在一起，打出组合拳。

　　“同名转按+循环额度贷款”组合贷款产品，同名转按揭贷款是指客户在其他商业银行办理的个人住房按揭贷款尚未结清时，通过转按揭或其他方式结清原贷款，并将原贷款所购房产抵押给招商银行，申请招商银行贷款。该产品将一次性购房按揭贷款变成了可多次使用的住房贷款额度，不仅能保持原按揭继续归还的需要，更为以后的融资提供了便捷的渠道。

　　案例：2003年，朱女士购买了一套价值80万的房产，向X商业银行申请了56万的个人住房商业贷款。2006年楼市上涨，朱女士的贷款余额还剩40万，该房产升值至100万。朱女士向招商银行申请了同名转按贷款，招商银行为朱女士重新审核房产价值，向其发放了70万的贷款，朱女士不仅偿还了原有的40万贷款，还利用剩余的30万购买了新的房产——不必卖房，即让您的房产实现的真正升值。

　　增值服务优惠缤纷

　　利率是房带优惠的根本，存抵贷业务为贷款人提供在贷款同时，享受理财收益，让闲散资金充分发挥节息功能。另一种“组合利率贷款”产品，在变动的利率环境下，客户可以选择固定利率与浮动利率的多元化组合利率产品，从而锁定利息支出，应对利率风险。

　　宽限期是银行房贷优惠常用招，其中工行为部分个人经营贷款借款人提供最长达12个月的宽限期，宽限期内只需支付利息，无须归还贷款本金，待宽限期结束后再恢复正常还款方式。

　　免保险、免公证、免律师见证等通过优化贷款办理环节给消费者优惠已不稀奇，减免贷款可能发生的评估费、保险费、相关手续费等也很多见了，比较受贷款人欢迎的是银行对其满意定贷款额度就赠送理财账户、信用卡金卡、钻石卡等或U盾等奖品。

　　除以上几点，安全也是银行推荐房贷服务进行时所强调的亮点。不少银行提供资金监管服务。以银行作交易平台，买方可放心得到房产权证，卖方可安心得到卖房款。另有银行进行透明化操作，让客户及时了解贷款审批发放的进程。