八大问题让你明明白白 房贷新政下如何办按揭

近一个月以来，由于房贷新政在具体操作细节上还在不断完善中，对第二套住房的界定各家银行还存在差异，导致消费者无所适从。为此，记者特意收集了消费者反映较为集中的问题，咨询了专业人士给予解答。

有销售人员告诉记者，签合同、缴纳房款的手续一般是这样的：买家如果决定购买，就要缴纳10000~100000元不等或者其他金额的定金，并签订认购书。在认购书上，买家和开发商会约定10个工作日或其他时间交首期并签商品房买卖合同。在签认购书之前或计价时，SALES都会根据买家的经济状况来判断其是否具有支付能力。一般买家的收入是供房款的两倍，就具备供房能力。

10个工作日之后，买家缴纳首期款和签订商品房买卖合同。买家如果申请贷款的话，要将自己的一系列身份、收入方面的资料递件给银行审查并进行按揭申请。一般递件后，买家可在7个工作日后被告知是否可获贷款，而银行放款的时间则为递件后的30个工作日之后。

7个工作日后，如果不被获批的话，买家必须在规定的时间内补足首期款，或者转一次性付款方式。如果买家不能支付，就只能按“挞定”了，也就是买家违约。这种情况下，买家在签订认购书时所缴纳的定金是不予退还的，但买家在签订合同时缴纳的首期款将被退还。现在的商品房买卖合同中，一般都是不予退定的约定。

开发商多会协助解决房贷问题

目前，在广州住宅市场，对于大开发商而言，都有相对稳定的几家按揭银行。通常状况下，当买家交付了2～5万元不等的定金之后，开发商就会对买家有没有向银行贷款的资格进行初步的了解。因此，到了能签订认购书时，基本意味着买家能顺利以按揭的方式买楼了。若买家因自身坏账拿不到按揭贷款，由于此前在交定金时买卖双方已有约定违约方的责任，因此，此时大多楼盘都不会答应退定。

但若因其他原因买家按揭贷款的成数比约定的要减少，大多数楼盘则会将做不成按揭的部分款项以分期付款的宽限条件让买家缴交，当然，也有个别的楼盘没有此宽限政策。

目前，由于各银行对二次置业的界定不完全相同，因此，部分拥有两套住房但却只有一个产权人的联名置业者希望钻政策的空子，按揭方式从二次置业的两人“变”为首次置业的一人。对此，有部分楼盘的销售者就表示，可以协助买家寻找以个人为认定单位的银行进行按揭。又或者有些买家没法改变二次置业者之名，部分开发商也能协助买家转名，但前提是两者之间必须是亲属关系。

解决方式

允许退定买家可选择退定或未能获批部分与公司商定付款方式。

事先防范减少纠纷销售会和客户讲清楚新政策，如果客户在了解了现在的按揭贷款政策后，之后还因为按揭贷款批不下来而要退定，开发商就不会允许退。或者在客户有购买意向后，先将客户的资料先拿给银行看，如果银行觉得可以办理按揭，再让客户下定。协助转到外资银行办理如果按揭批不下来，开发商可以协助转到外资银行办理。

通过外资银行难避房贷新政

花旗银行是第一家推出房贷细则的外资银行，这使得房贷新政执行面更广，同时也打消了一些人想通过外资银行来规避房贷新政的念头。

据悉，花旗银行对于第二套贷款购房申请的客户，执行首付款比例至少四成，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。以个人为单位认定，同时贷款结清后，再贷款购房仍会视为“首套住房”。

不过值得注意的是，外资银行至今未加入央行征信系统，这样便会在认定第二套房上有一定难度。据悉，目前东亚、汇丰、花旗、渣打等银行将信贷数据系统正与央行征信系统进行连接测试。正式连接后，央行、外资行可以进行双向查询，而中资银行也可以通过央行征信系统查询客户在外资行贷款情况。

热点问题答疑

Q1：如何认定第二套房，计算单位是家庭还是个人？

认定第二套住房，关键是看计算单位是家庭还是个人。在这方面，四大银行和其他商业银行及分支机构已经出现分歧。央行正联合四大商业银行讨论房贷“第二套房”的核定标准，预计近日将确立统一的“第二套房”认定标准。中国建设银行已经明确了“第二套房”的认定标准是以“户”为单位。不出意外的话，这也将是其他三大商业银行的选择。目前华夏、光大等银行则以个人为单位界定第二套房。

Q2：已还清贷款，再次贷款买房算第几套住房？

各银行存在一些差异。按照监管层的基调，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。而此前央行在新政出台时也曾表示，对于曾经通过银行贷款买房的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。

在已出台具体房贷细则的银行中，招行、浦发、华夏对已结清余额的购房者再购房的情况下，仍等同于首套住房。但是光大银行较为严格，即便此前的房贷已还清，再贷款买房仍被视为第二套房，首付不少于40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍。

在办理按揭贷款前要了解清楚银行的相关政策。

Q3：公积金贷款买房如何界定？

公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项也就是说已经通过公积金贷款购买了一套住房的，再次向商业银行贷款购买商品房，仍被视为是首次购房。

不过，不同的银行对此规定有所不同。在已出台具体房贷细则的银行中，招行、光大不将公积金贷款列入认定是否为第二套住房的参考项，但华夏、浦发则将公积金贷款视同贷款，只要有公积金贷款尚未结清，则要执行房贷新政。

Q4：购买第三套以上住房，首付、利率银行如何规定？

对于第三套(含)以上住房的界定比较复杂，要在第二套住房准确界定的基础上，才能认定。目前关于第三套(含)以上住房，各银行没有统一的标准。有些银行对此已经做出一些规定。

例如光大银行对借款人的第三套(含)以上住房贷款首付款比例的要求是：每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点。

Q5：审批中的贷款，在新政后被认定为第二套房怎么办？

这个问题也是不少人关心的问题。据银行人士介绍，关于这方面的界定，目前银行方面没有具体的规定。

按照常规，如果房贷在新政颁布后还没有办下来，则将按照新的房贷政策来处理。假如被界定为第二套住房，则将按照首付不少于40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍的政策来执行。

Q6：新政前下定，被界定为第二套住房，可否退定？

有些消费者反映，他们原本在一些楼盘签订了认购书并交纳了定金，但由于房贷新政的实施，他们可能会被界定为“第二套以上住房”，这样将承受更高的信贷成本。这种情况下，可否要求退定？

开发商对此的政策比较灵活，一般情况下，如果客户在新政后无法承受提高的成本，不排除开发商同意退定的可能性。有的开发商可能会就此与客户进行协商，利用其他途径解决。但客户在了解了新的贷款政策后，还因为按揭贷款批不下来而要退定的，则不会被同意。

Q7：可否自由选银行？

记者从各大开发商了解到，客户只能在开发商指定的银行中进行选择。目前开发商少则会指定2~3家银行，多则指定6~7家以上的银行，供消费者选择。但是超出开发商指定的范围，则不会被接受。

Q8：第二套房是二手房，是否要遵守首付四成的规定？

如果购买第二套房是二手房，通过银行按揭也需要支付40%以上的首付款。据了解，目前一些正在办理过程中的二手房贷款业务已经开始按照新政策要求申请房贷，但由于目前各大银行二手房房贷政策的细则还没有正式出台，部分新的二手房贷款申请则被银行暂时搁置。因此需要消费者打听清楚后再决定。