业内人士披露黑幕：贷款购房保险暗宰你4刀

　　在购房贷款中，银行要求申贷人(购房户)首付房产销售合同金额的三成，余下七成为最高贷款额度，然后把整个房产作为贷款抵押(在贷款人不能履约偿付，需要拍卖抵押物以清偿银行债权时，能保证拍卖所得足以偿付贷款)。但仅仅这个措施还不足以防范贷款风险，如因为自然灾害、人为损害等风险造成抵押物(房屋)受损或毁坏，也会使银行贷款的偿还失 去保证。

　　因此，银行要求申贷人对抵押物进行固定资产保险是有正当理由的，这也是符合国际国内商业银行惯例和有关法规的。但在一些重要的具体细节问题上，我国商业银行和保险公司现行的习惯做法值得商榷。保险起迄期限之诈：

　　房产交付使用之前的保费本来不该由购房户来交，分明是银行和保险公司联手违规，蒙了不知情的申贷人(购房户)

　　申贷人(购房户)如果买的是期房，由于所购房产还在建筑过程中，还未验收交付，申贷人对房产还不享有物权，根本没有可保权益。按理说，这时他们是不能作为投保人办理房产保险的。

　　但现在银行把购买期房贷款业务与现房贷款业务混淆起来了，竟然要求购买期房的申贷人也要按照贷款期限办理房产保险。

　　实际上，在贷款日至房产建成验收交付日这个期限内，可能发生的任何风险都在建筑工程险的承保范围内，而且这个险种是由法律强制房产商必须投保的。所以可以说，在这个期限内，就物质方面说，银行没有丝毫风险，真正的风险在房产商那里。银行如果要真正保证自己的权益，就应该严格按照建筑工程进度划拨贷款，以防房产商挪用、抽逃资金，除此以外别无它法。让贷款购期房者投保这个期间内的房产险，则是荒谬可笑的。更何况，按照保险法规，固定资产是不能重复投保的。在这一点上，银行、保险公司可谓知法犯法。

　　对于房产实际交付使用之前这一段时间的保费，人民银行明文规定应予以退款。如果投保人熟悉保险条款而向有关方面提出这一问题，银行、保险公司才会承认有这回事。但普通投保人不可能人人都熟知保险条款，所以这部分款项就常常被具有金融知识优势的银行和保险公司吞没了。

　　按照《合同法》规定，格式合同的提供方必须对非提供方的权利在合同中予以明示，如果有所隐瞒，就构成商业欺诈行为。此条款的制定就是为了保护处于弱势中的非格式合同提供方的权益。购房贷款的投保人完全可以据此争回自己的合法权益。保费交纳方式之诈：

　　申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年交纳保费，硬要申贷人一次性趸付没有依据

　　申贷人应该选择逐年交纳保费的方式，而且现在的保险费率也是按逐年交费方式制定的。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但是这会增加申贷人的即期付款压力。

　　对申贷人的这种选择的权利，银行、保险公司在申贷人办理保险时却往往隐瞒不告，而且还堂而皇之地声称：根据人民银行文件的规定，保险期限必须与贷款期限一致，所以申贷人必须按贷款年限一次性趸付保费。

　　其实，人行的文件规定与趸付保费完全是两码事，并不排斥逐年交费的方式。如果说银行怕申贷人仅付一年保费，拿到贷款后就赖掉以后年度的保费，那么抵押贷款的格式合同中可以有这样一个条款保证银行权益：如果投保人中断保险，银行有权代保，费用由申贷人承担。

　　更有甚者，有的银行与保险公司竟然要求申贷人按年率一次趸付全部年度保费，而不打任何折扣。须知，这个折扣是由于投保人提前支付以后年度的保费而产生的贴现率，而不是佣金，所以不管哪一方侵占了这个折扣，都是违法的。保险标的之诈：

　　保险公司以房产销售价格为基数向投保人收取保险费，承担的风险却最多不超过房价中的建筑成本

　　房产从价格构成来看，应划分为两部分：

　　一是建筑物。只有这部分才会遭遇风险，才应该投保。但即使这部分的风险，也只有部分才在保险公司的承保范围内。查阅保单后你就会知道，其承保范围仅仅是狭义的房产，并不包括建筑小区中的配套设施，更不包括城建设施(如民防、学校、商业网点、公路等等)，而这两大块费用都是摊入房产销售价格的。

　　另一部分是土地使用权，以及附属的地段、朝向、楼层等因素。土地具有不可毁灭性和永存性，任何沧桑事变都只能改变地表形状，而不能改变土地本身；至于地段、朝向、楼层等因素，虽然对房产价格有很大影响，但并不涉及任何房屋的物质风险。所以房产的这部分不可能也不应该投保。

　　由此可以得出这样的结论：即使在现房贷款中，银行也只能要求申贷人对其房产中的地面建筑物这一部分进行投保。保险金额应按照建筑工程合同金额为准，而与房产销售合同金额无关。

　　这个道理在保险公司的理赔中最能得到说明。根据其理赔条款，即使在保险标的(房产)发生塌毁的情形下，保险公司至多也只会理赔给投保人相当于房屋建筑成本的金额，投保人永远也得不到全部保险金额。这也就是说，保险公司按照房产销售价格为基数向投保人收取保险费，但实际所承担的风险至多不超过建筑成本。由此可见，保险公司与作为整体的投保人之间的权利义务关系是不对等的。

　　因此，在计算投保人应当交纳的保险费时，应当以房屋的建筑成本为基数。由于建筑成本中还包括了配套设施的费用，因此，如果配套设施也遭受到承保范围内的损失，相应的修复费用也应由保险公司赔付。一刀切强制保险之诈：

　　按理，只有在贷款总额超过地价的情形下，银行才能要求申贷人投保。一刀切强制保险并且要按房价总额投保，这是没有依据的

　　由于土地具有永存性，而地价又有政府有关土地法规的保证，因此，只要买房者申请的贷款总额不超过所购房产所应分摊的土地面积的价格(计算公式：房产建筑面积×土地法规确定的最低地价÷容积率)，保险与否就应由购房者自由决定。因为此时对于贷款额度而言，抵押担保品(土地使用权)已经足够，而且可靠。在此情形下，任何以保险为条件的贷款都可视为违反了《反不正当竞争法》。

　　即使申请贷款总额超过了房产的土地使用权价格和建筑成本的总和，如本文前一节所述，银行也不能要求申贷人按销售合同金额投保，只能按建筑工程合同金额投保。

　　为了反对保险金额按建筑成本核算，银行和保险公司提出了一个看似十分充分的理由：房产作为一个整体才存在，是不能分割的，所以只能按房产销售价投保。我要说，这是把房产的价值和使用价值混为一谈的说法。

　　的确，房产作为整体是不能分割零售的，购房人不能只买土地而不买建筑，或反过来只买建筑而不买土地，但这并不妨碍他把购房款分割为自有资金、银行贷款、亲戚借款等几部分；另一方面，房产商虽然只能按整体出售房产，但这也不妨碍它在会计账簿上把销售款分割为各项成本和利润。由于理赔时保险公司是以金钱为补偿手段，而不是实物，因此保险金额按建筑合同价确定在理论上是完全可行的。

　　我在中保财险公司的保单上发现这样一个条款，完全佐证了上述理论。该条款大意是：如果在保险年度内保险公司对某一房产已理赔过，余下保险期内的保险额就只能按房产的残值计算(不管房产在保险期内是否已得到修复并恢复原整体结构)。在这里，保险公司实际上已经承认：房产作为实物是不可分割的，但在价值上是完全可以分割的。

　　综上所述，可以很清楚地看出银行购房贷款的保险条款中包含着欺诈内容，只不过它们被貌似合理的种种理由掩盖着，不经仔细推敲难以发觉罢了。

　　广大消费者也已经模糊地觉察到了其中的猫腻，并在去年下半年的新闻舆论中有所反映，尽管没有切中要点。在舆论压力下，有关监管部门曾允诺在去年底前予以解决，但时至今日不见丝毫动静。

　　躲得了初一，躲不了十五。遮掩拖延，只会使事情积重难返，不可收拾。更何况我国加入世贸在即，海外银行保险大亨都在虎视眈眈地意欲打入住房贷款及其保险这个大市场。所以，尽快解决贷款购房中的保险问题，不仅为广大消费者所盼望，而且也为民族银行保险业的健康持续发展所必需。