加息预期增强年底提前还贷？四类人不应急着还

　　较早前人民银行突然上调准备金率，使业界的加息预期提早。加上农历新年即将到来，不少市民发了双薪，领了年终奖，有一笔资金在手中，不少人考虑要提前还贷。

　　记者在采访了四大银行后，得到的答复是目前可以按正常程序申请提前还贷，需要的时间为1-2个月，目前还没有出现提前还贷潮，想提前还贷的市民大可从容申请。

　　专业人士也建议市民不必急于还贷。一方面是由于存量房贷的按揭利率大多遵循“一年一调”的原则，即今年加息，要到明年利率才会调整；另一方面，“房贷利率取消打7折”的措施并未在大部分银行实施，不少市民还是可以享受4.158%的最低按揭利率。

　　据悉，目前商业银行执行的5年以上中长期贷款基准利率是2008年12月23日调整后的5.94%，属于首次购房或改善型的买家以及已经在供楼的市民在去年都获得了基准利率打7折的优惠利率，即贷款利率为4.158%。值得指出的是，该利率也是自1991年国家推出个人商业房贷以来最低的个人住房贷款按揭利率，比2007年9月15日后、经过2006年和2007年两个加息周期后的5年期以上贷款基准利率7.83%打8.5折的最优惠利率6.56%，低了超过2.4个百分点。

　　对于提前还贷，并非所有人都适合，以下四类人就不必着急提前还贷：

　　———使用等额本息还款法、已进入还款阶段中期的贷款人。如果在还款期的中期之后提前还款，所偿还的更多的是本金，实际能节省的利息有限。

　　———使用等额本金还款法，还款期已经达到1/4的贷款人。如果还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，若这个时候提前还款，那么所偿还的部分更多的是本金。

　　———还贷资金收益高于贷款利率的贷款人。如果用提前还贷的资金进行有效投资，获得高于贷款年利率的收益，就没有必要提前还贷。

　　———还贷资金为家庭应急资金的，也不应办理提前还贷。

　　1最不应该提前还贷的人之欠得少的，还款时间长的

　　银行有关人士告诉记者，如果是小额贷款，比如10万元以下的，没有必要马上还清。目前房贷利率处于较低点，通过提前还贷压缩利息支出的效果已不明显。如果已经获得七折优惠利率，提前还贷不如持有现金，立足于中长期收益，如投资基金等。

　　一般来说，贷款的利息与本金之间的比例是这样的，贷款最长年限是30年，通常分为三段，即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1/3；20年的贷款利息，接近本金的2／3；30年的贷款利息，本息接近相等。

　　但无论等额还款法（月还款等同）还是递减法（月还本金相同），房贷产生的利息都是头几年还得多，后面越来越少，因此提前还贷越早越划算，如果一笔贷款已经还了好几年，再提前还贷就相当于把最优质的“低息贷款”还掉了，反而不划算。

　　比如贷款人张小姐贷款20年40万元，总利息27万左右，每月还款2822元，在她还贷没满4年时，就已经还利息8.7万左右，占全部利息的3成左右。而在6年零8个月时，就还掉了利息的50%。

　　因此，如果一笔贷款已经还了好几年，再提前还贷就相当于把后几年的优质贷款还掉了，而支付的是前几年的高额贷款，是一件不合算的事。

　　2最不应该提前还贷的人之投资收益高于5%的投资者

　　何先生所在的合资企业福利好，一年发16个月工资，1月份发工资时他可以一口气拿到5个月的工资，合共三万多元，再加上一笔年终奖，预计到手的钱足够买一辆10万元的小汽车。何先生在2006年购房，向银行贷款20万元，申请了10年的等本息贷款，现在月供约2000元。供楼四年后，目前支出的购房款9万多元，接近贷款额的一半，加上利息的话，还有十四五万元的贷款没有还清。

　　何先生平时还会做一些股票投资和基金的连投等，在2009年的总投资收益超过了5%。他在去年还投资了黄金，去年初黄金的价格是每盎司874.5美元，到了去年11月份，最高为1226.5美元，收益达到了40%。何先生的投资收益已高于按揭贷款利率4.158%，因此只要投资的收益高于房贷利率，则可以不必提前还贷。再加上何先生采用的是等本息贷款方式，在供楼的起初几年每月还的利息比较多，中后期就基本以还本金为主了，因此他不必急于提前还贷，大可以把资金放在更高效的投资渠道。

　　3换房族适合提前还贷

　　王先生去年花42万元买了一套二手房，贷款8万元，月供约1850元。最近想换房的他在考虑要不要提前还贷，把房产证上面的抵押贷款涂销后便于将手中的房子转让，再重新购房。

　　王先生的情况则比较适合提前还贷。根据某些银行最新的房贷政策，如果市民已经购房，但没有在供楼的物业，重新买楼申请按揭时可执行首次置业的贷款利率，即基准利率打七折，否则就要纳入第二次购房范围，执行基准利率上浮10%的利率。

　　以王先生的换房目标总价120万元的三房单位为例，首付三成贷款84万元，15年期以等本息还款方式计算的月供，基准利率打七折后，为6280元/月，如果按照基准利率的1.1倍计算，月供为7000元，月供相差了700多元。再加上如果银行要求二次购房首付达到4成，四成首付要比三成首付多12万元，这笔钱比何先生提前还贷需要支付的现金更多。

　　较早前人民银行突然上调准备金率，使业界的加息预期提早。加上农历新年即将到来，不少市民发了双薪，领了年终奖，有一笔资金在手中，不少人考虑要提前还贷。

　　记者在采访了四大银行后，得到的答复是目前可以按正常程序申请提前还贷，需要的时间为1-2个月，目前还没有出现提前还贷潮，想提前还贷的市民大可从容申请。

　　专业人士也建议市民不必急于还贷。一方面是由于存量房贷的按揭利率大多遵循“一年一调”的原则，即今年加息，要到明年利率才会调整；另一方面，“房贷利率取消打7折”的措施并未在大部分银行实施，不少市民还是可以享受4.158%的最低按揭利率。

　　据悉，目前商业银行执行的5年以上中长期贷款基准利率是2008年12月23日调整后的5.94%，属于首次购房或改善型的买家以及已经在供楼的市民在去年都获得了基准利率打7折的优惠利率，即贷款利率为4.158%。值得指出的是，该利率也是自1991年国家推出个人商业房贷以来最低的个人住房贷款按揭利率，比2007年9月15日后、经过2006年和2007年两个加息周期后的5年期以上贷款基准利率7.83%打8.5折的最优惠利率6.56%，低了超过2.4个百分点。