因开发商原因退房贷款谁来还?

案例

　　汉阳的韩先生，贷款购买了一套价值60万元的商品房，已签购房合同，但由于开发商延期交房超过了合同约定的3个月，于是，他将开发商告上法庭。法院判定：开发商应当允许其退房。可是，银行要求韩先生偿还欠银行的贷款余额本金、利息和罚息。为此，他忧心忡忡，欠银行的贷款到底应该由他还是由开发商来偿还?

　　解析

　　此案中，开发商、购房者、银行三者之间的法律关系十分重要。首先，购房者和开发商之间签定的购房合同只约束他们双方的行为，不对银行构成约束。其次，购房者通过按揭的方式获得银行贷款，是用房屋作为抵押，获取担保贷款，与银行构成债务关系，而与开发商无关。银行无权要求开发商替业主还贷款，其要求购房者偿还余下的贷款本金及利息和罚金是合理的。

　　按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定及《合同法》，购房者有权要求开发商将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给自己，同时要求开发商赔偿损失(其额度不低于购房者欠银行贷款的利息和罚金之和)。这样一来，购房者不仅可以还清欠银行的贷款，还可以将开发商的赔偿抵作欠银行贷款的利息和罚金。

　　附：2003年3月24日，最高人民法院审判委员会第1267次会议通过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中部分条款如下：

　　第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。