国十条重压之下 多房产家庭的房贷应对策略

　　房贷新政下 多房产家庭如何应对

　　自新的“国十条”出台之后，投机性购房遭到了严重抑制。与此同时，有可能开征的物业税也让手中本已握着不少房产的家庭陷入了矛盾之中。参与本期“约会理财师”的金女士家就面临着这样的问题。

　　为此，本期“约会理财师”请来了招商银行重庆分行财富管理中心理财经理胡兰为金女士做理财规划。

　　一、家庭基本情况

　　收支损益表和资产负债表 （单位：元）

　　金女士家有3套房屋，目前价值140万（住家是120平方米，另两套分别是80、40平方米用于出租）。其中两套是按揭，自住房贷款21万，另一套出租房贷款12万元。

　　二、主要财务问题和理财目标

　　不动产占85.37%，整体流动性不强。金融资产以活期存款为主，回报率低，只需要留足25000元的活期存款作为紧急备用金。每年收入中有45.78%富余资金，每年剩余资金相当可观。

　　希望实现的理财目标：1.家庭保障计划；2.房产的管理计划；3.女儿的教育基金；4.买车计划

　　三、家庭财务需求规划

　　（一）家庭保险规划

　　金女士夫妇没有购买商业保险，根据金女士夫妇现阶段的状况分析，每人需要的寿险保额为（8078-4650）*12*14=575900元。除此以外还需要购买重大疾病医疗保险，夫妻俩每年需要支付保费大约为8660，共计12年。

　　（二）退休规划

　　金女士夫妇25年后退休，每月退休金需求9500元（假设通货膨胀率为3%），退休资金总需求为228万元。因此，必须从现在开始的20年，每年储备资金68953元（投资收益为5%）。

　　（三）女儿教育基金

　　金女士的女儿现年6岁，9年后读高中，每年需要学费3万元；3年毕业后到出国留学，每年需要学费15万元，持续6年。合计的教育基金需求为104.44万元（假设通货膨胀率为3%，投资收益为5%），从现在起每年的储备资金为9.47万元

　　（四）购车计划

　　建议购买经济实用型小轿车。

　　建议作如下投资调整

　　1.将有贷款的一套投资性房产卖出，还清12万元的贷款资金，剩余的资金用于理财目标的初始投入资金。

　　2.针对前期目标较多，资金需求较大的情况，采取目标顺序法：首先筹集教育基金和实施保险计划；然后考虑买车计划（可延至2-3年后），最后筹备退休基金（5年后再开始）。

　　对手中现金，建议按50%的股票型基金、30%的理财产品、20%的债券基金的比例进行配置，同时每月增加5000元的基金定投，作为教育金储备。来源：重庆晨报