银行房贷创新多　适合我的才是最好的

银行房贷创新多　适合我的才是最好的

在目前国家对房地产业的宏观调控下，房价的增速已开始刹车，但银行业对于房贷的放贷热情丝毫没有减弱。最近一个月以来，一场银行间的个贷攻坚战悄然打响，银行个贷产品创新进入密集期。继深发展、招行相继推出循环贷款、存抵贷业务后，中国银行也在近期推出了“理想之家”个人贷款系列品牌，其旗下有四大产品品牌:“安居宝”、“易居宝”、个人循环贷款等。面对这些让人眼花缭乱的贷款名称，最近打算贷款买房的很多消费者有些摸不着头脑。究竟应该选择固定利率还是优惠利率，还是应该尝试一下虽然不享受优惠利率但是可以随时提前还款的“存抵贷”呢，还是选择循环贷？针对买房人的困惑，记者日前采访了业内专家。

　　直客式房贷一、二手楼皆可选

　　直客式房贷是购房者直接向银行贷款、由银行一次性向开发商和上手业主付清购房款的个人房贷新模式。贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者需求决定。

　　点评：直客式房贷的最大优点是，避开了中介，可节约一笔中介费，但直客式房贷门槛较高，并不是所有购房者都能获得这种贷款的。目前中国银行的优质客户和信用及资产较优良的消费者可以获得直客式房贷的贷款。

　　7月初开始，中行对直客式贷款进行了发展和创新，推出两项新的直客式个人住房贷款产品“易居宝”一手房贷款和“安居宝”二手房贷款。直客式贷款扩展到一手楼的领域，买家在不需要向开发商支付按揭保证金的前提下，可以办理一次性付款，这样房价通常可以得到一次性付款的折扣优惠，节省一定的购房支出。

　　循环贷盘活手中不动产

　　满足资金周转需求循环贷就是个人住房循环授信，借款人将按揭房抵押给银行，可以获得一个贷款额度，在规定的时间和额度内可以分次提款，循环使用。

　　点评：循环贷的优点是可以将购房者手中的“不动产”———按揭房的价值盘活。办理了这项业务后，可以从银行获得相当于房产价值的最高授信金额，还可以在贷款期间内循环使用已经偿还给银行的贷款，用于购车、装修等其他个人消费。

　　循环贷让购房者通过房产抵押的方式获取一个有额度的现金池，便于资金的灵活调度。但借款人获得的资金在使用上还是有要求的，如不能用于炒股买期货。

　　这种贷款方式适用于收入比较丰裕、有提前还款能力、有资金周转需求的中青年白领阶层和小企业主。

　　比如中国银行新推出的个人循环贷款包括个人信用循环贷款和个人抵（质）押循环贷款两种方式。其中，使用个人抵（质）押循环贷款，无论是住房，还是存单、国债均可作为押品，金额可高达1000万元。在确定的额度内，客户可随需支取，循环使用，还可用于投资经营和买房需求。而使用个人信用循环贷款，客户可凭个人信用获得贷款，用于全面的生活消费支出，无论是购车、旅游、家居装修、还是攻读学位，中国银行个人信用循环贷款都可以满足客户的财务周转要求。

　　目前，中国银行广东省分行、深圳发展银行、光大银行、建设银行目前可以办理相关业务。

　　随借随还不限次数用款

　　招商银行近期推出了“随借随还”房贷产品，最大的特点是客户只要还款金不少于1000元，即可通过“网上银行”和“电话银行”不限次数进行还款操作，无需支付任何费用。需要用钱的时候，又可随时通过网上银行或打电话借出来，借多少天算多少天。

　　点评：“随借随还”房贷产品可最大限度地满足贷款人对贷款手续的便捷性和资金使用及时性的需求。比如说，刘小姐购买一套50万元的住房，目前银行贷款余额为30万元。按照招商银行最高按房价8成的授信度，刘小姐仍可贷40万元，但他尚欠银行30万元，因此刘小姐可随时从银行取出10万元使用。

　　“随借随还”房贷产品主要是将房贷业务与有房产作为抵押的个人授信业务结合在了一起，可以让贷款人根据自己的家庭财务状况，结合自己的职业规划自行设计还款计划，如可设定将部分年度奖金固定用于还款或双周还、周周还、天天还。

　　混合利率房贷规避利率风险

　　光大银行、农业银行等近期先后推出了混合利率房贷业务，该业务指办理固定利率的贷款者可以申请转办浮动利率，反之亦然。像农行推出的混合利率贷款，即在贷款开始一段时间内利率保持不变，固定期结束后转换为浮动利率。目前开办的混合利率贷款固定期为5年和 10年两种。混合利率贷款固定期和浮动利率都是根据整笔贷款期限来确定利率档次。如一笔“5年固定期＋3年浮动期”的混合利率贷款，在确定利率档次时，固定期利率对应10年期固定利率档次，浮动期利率则对应5年以上浮动利率档次。

　　点评：对于首次购房的自住型买家来说，选择5年期的固定利率将会使其每月成本明显上涨1.63%左右， 10年期的每月成本更会上涨3.09%；而投资型买家在选择浮动利率时因为无法享受最优惠利率，选择5年期的固定利率使其每月的成本上涨仅为0.22%， 10年期的每月成本上涨也仅为0.27%。

　　存抵贷节省贷款利息

　　近期深圳发展银行广州分行推出了“存抵贷”业务，是将该行贷款客户活期存款与个人房屋贷款结合起来管理的一种理财服务。开通该业务后，市民的活期存款账户将与其房屋贷款关联起来，市民只需要将自己的闲置资金存放在约定的活期账户上，超过5万元后，银行便会将账户中一定比例的资金视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到市民的账户中。

　　值得关注的是，即使账户上的钱被视作提前还贷，实际上资金仍存放在这个活期账户上，客户可继续享受存款利息收益，需要资金周转时，还可随意调动。

　　点评：“存抵贷”最大的好处是享有存款带来的收益，节省了利息支出，如一笔50万元的按揭贷款，以贷款利率5.814％计算，如有活期存款余额10万元，那么一年中活期存款利息为720元，抵扣贷款利息收益1400．85元，理财收益共为2120.85 元，年收益率为2.12％。虽然收益率不算很高，但毕竟节省了一些利息支出。

　　接力贷两代人齐供房

　　接力贷款指的是以子女（或子女及其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或者一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的房贷产品。农行广东省分行今年就推出了一种“接力”房贷。也即是父母双方或一方与其子女作为共同借款人，贷款购买住房。

　　举例来讲，一对50多岁的老夫妇想申请50万元银行贷款，一般银行最多能批10年，这样，他们每月需要还款近6000元，负担太重；而这时他们的孩子刚参加工作，每月收入2500元，如果申请贷款30年，每个月要还2800元，月供超过了收入，银行也不会放贷。如果父子组合起来，作为共同借款人，父母的贷款期限就能最长至30年，每月负担还不大。

　　点评：接力贷款的优点是可以适当延长借款人的年龄和贷款年限，不受普通房贷规定中上限的限制。前期还贷压力可以减轻，门槛也较低。但这种房贷未来可能在父母和子女间或者在几个子女间产生房屋产权纠纷。要避免发生这类问题，最好事先有所约定，如没有直接参与还款的其他子女不能拥有该房产的所有权或继承权等。与此同时，农行对客户也提出了相应的要求：作为共同借款人的父母和子女均有稳定的职业和收入，共同借款人收入之和有偿还贷款本息的能力；父母中年龄较大的一方不超过60岁。

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