识破房产陷阱之无效合同

　　刘先生和房产商签订了一份预售商品房预订书。预订书约定，刘先生交纳2万元定金，并在签订预订书后5天内前来签订预售合同，逾期或任何理由不签订预售合同均不得取回该定金。然而事后刘先生却突然急需用钱，不想再购买该房，为此特向律师咨询，能否根据《商品房销售管理办法》的规定取回预付的2万元定金。
　　《商品房销售管理办法》第二十二条规定，"符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
　　刘先生与房产商签订的是房产商制作的格式合同，该合同中的定金条款属于担保性质而非《商品房销售管理办法》所指的预订款性质，因此根据担保法的规定，"给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。" 刘先生与房产商的预订书中由于没有被告知该商品房是否存在被房产商抵押的情况，因此如果一旦查实该房屋在签订预订书之时存在抵押，那么刘先生就可以根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定"抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，从而主张该预订书无效，并要求房产商返还其所收取的2万元定金。