购房流程之房产基础知识学习

　　这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”，因为您要学的东西比较多，而且，您所学的一切，对您买到一处满意的住房，至关重要。

　　业主维权手册-设立房地产开发企业须具备哪些条件?

　　001 问：设立房地产开发企业须具备哪些条件?

　　答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：

　　(一)注册资本不得少于人民币一千万元;

　　(二)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员;

　　(三)有按市场价格取得的土地使用权;

　　(四)有自己的名称、组织机构和固定的经营场所;

　　(五)法律、法规规定的其他条件。

　　增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款(一)、(二)、(三)、(五)项规定的条件。

　　工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续;对不符合本条例规定条件的，不予登记。

　　002 问：在中华人民共和国境内的商品房的销售及管理是否都受《商品房销售管理办法》(以下简称办法)的约束?

　　答：在中华人民共和国境内的所有商品房的销售及管理都受《商品房销售管理办法》的约束。

　　办法第一条指出，制订该办法是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的。

　　办法第二条明确指出，商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法，即在中华人民共和国境内的所有商品房的销售及管理都受《商品房销售管理办法》的约束。

　　003 问：发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄?

　　答：通常情况下，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：

　　(一)《土地使用权出让合同书》及补充协议或者《房地产证》;

　　(二)《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》;

　　(三)主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。

　　004 问：在发展商处购房时，发展商应当明示哪些事项?

　　答：

　　(一)开发资质和营业执照;

　　(二)商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;

　　(三)项目开发进度和竣工交付使用时间;

　　(四)项目及其配套设施的平面示意图;

　　(五)商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊方法;

　　(六)预售商品房的价格和付款办法;

　　(七)商品房预售的专用账户;

　　(八)物业管理事项;

　　(九)法律、法规规定的其他事项。

　　在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

　　005 问：发展商销售商品房有哪些方式?

　　答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

　　006 问：发展商不得采取哪些方式销售商品房?

　　答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

　　007 问：销售代理委托书包含哪些内容?

　　答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

　　008 问：房地产中介服务机构可以代理销售不符合销售条件的商品房吗?

　　答：房地产中介服务机构不可以代理销售不符合销售条件的商品房。办法第二十七条规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

　　商品房销售管理办法第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

　　商品房销售管理办法第四十三条规定，房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

　　009 问:什么是商品房现售?什么是商品房预售?

　　答：《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

　　办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

　　010 问：商品房现售应当符合哪些条件?

　　答：《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：

　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(四)已通过竣工验收;

　　(五)拆迁安置已经落实;

　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　(七)物业管理方案已经落实。

　　办法第三十六条规定，未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

　　办法第三十七条规定，未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

　　办法第三十八条规定，违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　办法第四十二条规定，房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

　　(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

　　(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;

　　(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

　　(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

　　(五)分割拆零销售商品住宅的;

　　(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;

　　(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

　　(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。

　　011 问：对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权?

　　答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。

　　012 问：《建设工程规划许可证》包括哪些内容?

　　答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：

　　(1)许可证编号;

　　(2)发证机关名称和发证日期;

　　(3)用地单位;

　　(4)用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型;(5)计容积率面积及各分类面积;

　　(6)附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

　　013 问：建设工程竣工后，是否须取得《规划验收许可证》?

　　答：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发《规划验收许可证》，不予办理房地产权登记，不得投入使用。

　　014 问：开发商应当向买受人提供《住宅质量保证书》吗?

　　答：房地产开发企业应当向房屋买受人提供《住宅质量保证书》。商品房销售管理办法第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　015 问：购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计?

　　答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

　　《深圳经济特区房地产转让条例》规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。

　　《商品房销售管理办法》(建设部88号令)规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　016 问：签约前的楼盘选择应注意哪些问题?

　　答：一是选择有信誉的开发商;

　　二是在合同中对有关的权利义务明确约定;

　　三是优先选择主体结构已封顶的期房;

　　四是去现场实地察看;

　　五是去楼盘所在地的区县房地产交易中心查询所购房屋有无被抵押，被出售，出租或被司法查封等问题;

　　六是是现房的还应查询开发商是否取得了房地产权证(大产证)，这点很重要。

　　017 问：哪些政府部门主管商品房的销售管理工作?

　　答：《商品房销售管理办法》第五条规定，国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

　　直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

　　018 问：买房时要注意周边空间会带来哪些潜在风险?

　　答：物业周边空间潜在风险突出表现在五个方面。

　　一是买房时周围全部或部分是空地，但最后上面修建的建筑不是挡住了光线，就是存在噪音源，或者不符合消费者的选择意愿;

　　二是买房时周围全部或部分是旧房，不久旧房拆除，新修建的建筑同样存在挡光、有噪音等问题，或者不符合消费者的选择意愿;

　　三是买房后围墙以外建筑改变功能，出现环保、交通等问题，或者不符合消费者当初的选择要求，如在附近建造危险品储藏库等;

　　四是消费者买房时没有注意而买房后才发现，围墙周围有噪音源等影响住户生活、安全的问题;

　　五是一些开发商修建的商品房一楼是门市，时间久了，门市功能改变，影响住户的生活。