房产投资怎样测算成本

　　随着居民投资渠道的增多，房产投资已成为百姓追逐的热点，其中不乏跟风炒作者。对普通百姓而言，房产投资是一种重大的投资行为，任何盲目和冲动都是不可取的。在房产投资之前，必须进行成本测算。

　　房产投资成本包括：首期付款、按揭还款（包括本金和利息）、保险费、公证费、契税、二手房交易费用，还包括首付款和按揭还款的利息损失（即机会成本）。首付款目前最低为两成，一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭是指房款不足向银行贷款的部分，贷款期限最长为30年，还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。二手房交易费用由中介公司收取。

　　在弄清房产投资成本构成的基础上，就可以对房产投资进行成本测算了。由于按揭还款本金部分已经包含在房屋总价之内，在计算按揭贷款成本时只要计算按揭还款利息即可。具体计算公式是：利润＝卖出价－买入合同总价－交易费用－按揭利息支出－利息损失首先，如果投资人的资金有限或有意加大投资规模，必须依靠银行贷款，按月支付按揭利息。重要的是，要正确选择还款方式，从上面计算公式不难看出：减少按揭利息支出就可以降低成本。由于等额还款法是采取递增还本金、递减还利息的方法，即存在“前还后息”的现象，而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息，不存在“前还后息”的情况，同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法，但等额还款法前期偿还的本金要少于等本金还款法。

　　所以，对于准备提前还贷的投资人应采用“等本金还款法”，以减少利息支出。以投资一套50万元的商品房，首付20万元，30万元按揭20年的情况为例，等额还款法的第一年利息支出约为14916元，等本金还款法的第一年利息支出约为14774元，相差142.5元，以后年份相差更大。

　　其次，要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款，主要部分是首付款，一般参照银行利息计算，如果按照一年期定期利率1.98％计算，20万元首付款的年利息损失近4000元。

　　最后，还需要估算一次性的交易费用，包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一般来说，一套50万元的商品房两次的交易费用约在1.7万元左右。

　　不难看出：在以上按揭贷款条件下，投资人第一年房价涨幅的保本点为7.16％，第二年房价年涨幅的保本点为5.46％，第三年房价年涨幅的保本点为4.89％。在一次性付款的情况下，投资人第一年房价涨幅的保本点为5.4％，第二年房价年涨幅的保本点为3.7％，第三年房价年涨幅的保本点为3.1％。也就是说，如果房价上涨低于上述幅度或出现下跌，房产投资人将出现亏损。 （作者：杨波）