东莞买房注意事项

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东莞买房注意事项

一、市场的四个“背离”

　　广州楼市是全国最成熟的房地产市场之一。多年以来，广州房地产市场平衡发展，市场总体需求稳定，供应较为节制。相比较北京市场、上海市场近年的“火爆”，广州市场是最平静的市场之一。

　　然而，广州楼市也呈现四个显著的“背离”，在现在和未来的几年里，如不能得到有效的解决，将有可能给市场造成负面的影响。

　　（一）造价不断上涨，楼价不断微降。

　　近年，广州房地产综合造价不断上涨。正式公开出让的土地成本已占到总造价的30-40％。市区地价基本在2000元/平方米以上。并且随着市区可开发的土地资源日渐枯竭，地价有上升趋势。2003年成为大型开发公司在广州“圈地”的关键一年，也是“走捷径”拿地的最后一年。以往几万元一亩，一拿就是几千亩的历史已不可能重现。不少开发公司转到内地相对未成熟的市场寻找新的发展机会。

　　随着建材价格的大幅上升，2003年广州市的土建造价平均上升150-200元/平方米，大大压缩了发展商的利润空间。

　　与此同时，广州楼价不断向下微调。2002年广州高层住宅平均楼价比2001年下降2.46％，2003年比2002年又下降1.84％，多层住宅2002年平均下跌7.19％，2003年楼价平均只有3110元/平方米左右。

　　成本上涨，楼价下调，对开发商造成了重大影响。目前广州仍然活跃的开发商，大多是因为拿到地价比社会平均水平低的土地，多数中小型开发企业则走到难以为继的地步。

　　2004年，随着政府税收、信贷、土地等政策的进一步到位，广州房地产的综合造价仍将攀升。在这样的背景下，广州楼价的趋势尤其值得关注。

　　（二）优质优价低质低价尚未完全体现。

　　多项研究表明，主导产品集中在4500-5500元/平方米之间的发展商盈利水平最高。广州房地产商呈明显的两极分化，最赚钱的发展商与最有品牌的开发商之间并不划等号。优质优价、低质低价才刚刚开始，广州的房地产商要真正形成全国性的品牌并打造一流的企业文化，还有很长的路要走。

　　（三）经济高度活跃，居民收入不断增长，但居民的不动产价格不断下调。

　　过去5年来，广州经济保持年均13％的增长，居民人均可支配收入连年攀升。但与此同时，市区二手楼价持续低走，5年楼龄楼价平均降幅超过20％，跌幅超过50％的旧城区物业也不鲜见，普遍认为，广州住宅普遍缺乏投资价值。

　　考虑到广州市常住人口中3/4拥有自己的物业，家庭财产中超过30％为不动产。那么，一边是收入增长，一边是家庭不动产“缩水”。这种“背离”，在国际城市发展史中并不多见。

　　（四）外地发展商对广州房地产的热情与广州发展商对外地的热情形成鲜明对照。

　　2004年，广州发展商将大举开往外地进行开发。从广州流出的开发资金将超过100亿元，这意味着广州房地产有25％的资金流出。

　　利润偏低，土地资源稀缺，竞争激烈成为发展商“撤离”广州的三大原因。事实上，在广州发展商纷纷北上、西进的同时，外地发展商正在加快进入广州的步伐。以万科为首的深圳企业已陆续进入广州，京津一些大企业亦已陆续在广州获得新项目。

　　其实，广州并非无利可图的城市。广州独特的城市结构，独特的消费结构，"养不饱"本土的大型开发公司，却引来了越来越多的外地开发企业。

　　2003年广州楼市呈现显著特征：房地产开发的马太效应更为明显，7-8家企业独领市场风骚，大多数企业和产品的市场声音逐渐减弱。而龙头企业虽然土地储备充足，但多数走稳健发展道路。供应量并未显著放大。另一方面，广州市的需求量已有4-5年保持稳定，楼价也相对稳定。

　　二、2004年广州楼价发展预测

　　2004年广州房地产受建材价格上涨等因素影响，综合造价会比以往高200元/平方米左右。发展商利润受到压缩，要保住以往利润，开发商只有走升价策略。

　　但随着广州市南拓东进的发展和市政基础设施的完善，郊外开发数量越来越大，平均价格越走越低。低开高走越来越难，使得整个广州楼价呈下降趋势。

　　2004年广州的高价位楼盘供应将增多。集中在滨江、珠江新城和天河北汇景新城一带，以及革新路一带供应量将超4000套，预计高档物业在2004年将成为市场主角。

　　写字楼物业和投资类的商住型物业（如公寓）等将重新复苏。2004年将掀起投资类物业的激烈竞争。传统的商业物业由于需求不足，难以有更大的概念炒作和价格提升空间。而2003年商业物业总体经营的潮起潮落，使得投资者在2004年将持慎重入市态度。

　　中低价位楼盘（4500元/平方米以下）将呈售价下降趋势。主要压力来自以下几方面：

　　1）二手楼的冲击和影响。2003年二手交易保持大幅增长，成交活跃，市区二手房屋成交量达592万平方米，成交金额为160亿元，分别比2002年增长21.81％和26.98％。其中，原八区的二手房屋成交量为417万平方米，成交金额为132亿元，分别比2002年增长36.7％和39.4％。市区二手房屋成交量占同期房屋交易总量比例为39.7％（见下表）。预计2004年二手房成交量将达到房屋交易总量的40％以上，抑制新楼交易价格上扬。

年份
1999 2000 2001 2002 2003
二手房交易量（万㎡）
63 125 223 305 592
占房屋交易总量％
9.1 18.3 29.5 34.6 39.7

　　2）郊外开发进入高峰期，除了传统的华南板块较强外，南沙、金沙洲、花都等地都将进入大规模实质性开发阶段。

　　3）促销手段在2004年将用得更多。

　　4）建造成本上扬对低价位楼盘影响更大。

　　商铺及投资型物业平均价格有望上升。主要依据：高档物业（8000元/平方米以上）的数量将增加 ；投资类物业增加，价格上升；写字楼有微量复苏。预计：市场总体仍有价格下降可能，但2004年将浮动在5％以内。

　　三、广州房地产市场发展面临的6个问题

　　1、土地问题。广州实行土地招标拍卖挂牌出让已有6年（编者按：其实广州市实行土地招标出让最早始于1986年东风街住区，以及1988年花地湾住区），目前每年出让的土地占广州每年开发的土地总量不足10％。市场仍未进入完全的公平竞争阶段。2004年，土地公开出让还将实行一次性付清地价，无论是对政府，还是对发展商，今后几年都将面对：①土地出让的总量问题；②土地出让的价格问题 ；③出让底价的承受能力问题。

　　2、利润问题。广州楼市苦乐不均，已是公开的秘密。高达9成以上的企业报告年底亏损，仿佛整个行业已经难以为继。事实上，年底亏损与项目亏损（一个项目一般要经历3-4年的开发周期）是不同的。问题在于：当前企业利润最大来源之 “土地价差”（发展商因为获取比社会平均成本低的土地资源而得到的利润）已逐渐减少，发展商将以何种心态和何种方式去对待15％-20％的平均开发利润。楼市没有利润不行，利润太高也不行。问题的症结是：20％的开发商获取了80％的利润，而这80％的利润中又有80％源自“土地价差”。

　　3、垄断与竞争问题。广州房地产市场化程度高，当很多城市需要搞“经济适用房”、“廉租房”等来解决中低收入家庭的住房难题时，广州的开发商早就开发出比经济适用房预期价格更低、质量更好、环境更优的房子了。2004年，我们将不得不面对这样的局面，50％的产品为8-10家企业所制造，垄断有可能成为2004年广州楼市的新名词。“垄断市场”、“垄断价格”、“垄断措施”……可能出现，当房地产市场也象股市一样出现庄家，那么受损害最大的肯定是散户--小业主。如果我们冷静地面对2004年市场，无论从消费者角度，还是从行业发展角度，我们都应该有一个清醒的认识：垄断来得越晚越好。

　　4、过度营销问题。过去5年，广州房地产业平均每年花掉10亿元以上的营销费用。这项费用等于内地许多中小城市的一年房地产投资量。如果按人口计算，广州人均1年承受了100元的房地产营销"轰炸"。用营销过度来形容广州楼市是不为过的。遗憾的是：广州房地产营销似乎已经成熟，近年很少再看到大的变化。

　　5、产品创新问题。在2004年，产品竞争无疑将重新成为焦点。产品创新意味着市场风险，但不创新可能面临的风险更大。产品研发在2004年将成为重要课题，但愿“设计致胜”在2004年能得到更多的体现。

　　　　6、人力资源竞争。广州房地产在2004年将成为真正意义上的“全国性房地产”。一方面是广州的发展商大举进军内地，一方面是全国的精英加紧渗透广州。广州房地产业赖以保持竞争优势的法宝，一是资金实力，二是经验，三是品牌，四就是人才了。职业经理人（尤其是项目操盘经理）从来没有像今天这样紧缺过，职业经理人将成为左右项目成败或左右项目盈利多少的重要因素。至少在2004年，我们将看到人才竞争成为企业竞争的一个极其重要的组成部分。

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