珠海买房注意事项

正文：
珠海买房注意事项


1、 珠海房地产发展的特点

1.1 区域特点
1.1.1 地理位置特点。
珠海市位于珠江河口区域，珠江口西岸，濒临南海，东与香港水路相通，南与澳门陆地相连，西邻新会市、江门市，北与中山市接壤。陆地海岸线和岛屿岸线长达690 km。地势平缓，自西北向东南倾斜，依山傍海，有奇峰异石和优美的海湾、海滩。海上岛屿星罗棋布，有大小近海与远海岛屿146个，有“百岛之城”的美称。珠海一年的常向风为东风。夏季以东南风为主，冬季以东北风为主。



1.1.2 地形地貌等特点。
地貌形态明显受北东、北西向构造线控制，大陆地面坡度较和缓。占总面积52.88％的冲积海积平原、海积平原的坡度均在3°以下；坡度在25°以下的能机耕与垦殖的面积为1103.52公里，占总面积的84.24％。


珠海市地貌类型表



以香洲区的卫星地图为例

1.1.3 规划住宅分布图（2001—2020）



1.1.4 特点描述
 海岸线长，海景资源丰富，情侣路的规划制约了海景资源的利用；
 受城市功能定位、地势地貌的影响，香洲中心区的各板块往外（靠山、靠海）边缘发展空间不大，旧城改造将是中心城区的重心与核心，旧城改造项目的发展压力巨大；
 前山河的改造将是珠海城市发展的关键所在。珠国储2005-13地块的交易过程充分说明了该区域的特点；
 翠微、翠前、前山片区的发展对珠海城市发展作用巨大；
 斗门、唐家的发展对城市道路建设依赖性太强，片区发展受制性强；
 岛屿开发将会成为珠海房地产的另一个显著区域特点，出现高端产品，强化珠海旅游城市功能。

1.2 产业特点
阐述产业特点有很多种角度与理论，在这里，不妨尝试从产业的参与者：开发企业、政府管理、产业服务、从业人员几方面来加以说明。

1.2.1 珠海房地产开发企业情况
根据珠海市建设局2006年10底的所颁发房地产开发企业资质统计数据，全市共计269家开发企业，贰级以上企业只有8家，肆级以上企业39家。在39家中有15家企业属于有限责任公司，外资只有6家。大多数单向开发企业是有限责任公司和港澳外资企业。

1.2.2 政府监管房地产特点。
与深圳、广州等政府监管相比，珠海的政府监管特点十分显著。
 房产与地产的分离管理特点；
由国土局与建设局分开管理房地产产业中不同权限与权利，没有一个由政府多个功能单位组成的房地产管理局，政府对房产与地产的监管不够系统化。
 产权与财税的分离管理特点；
为保证政府利益，产权在发生任何变更前必需先通过独立的财税监管。
 政府金融监管特点；
约50%公示预售项目将土地抵押给金融机构，政府通过强化对金融（预售款监管账户、公积金等）的监管来加强对房地产项目的监管。
 产权管理特点。
将房产权的多项权益分拆管理，比如将抵押、收益、处分等权益分离出他项权进行管理。

1.2.3 房地产服务业的情况
 根据珠海市建设局资料，2006年底全市物业管理一级企6家，二级8家，三级136家，物业管理整体水平不高；
 目前没有专门的房地产行业协会对房地产相关行业进行规范；
 加盟珠海房产之窗网站的房地产服务中介机构99家，本土中介企业市场占有率高，外地中介机构正在市场快速发展；
 房地产服务业中的可行性研究，产业评估，营销策划，销售代理，广告创意、表现、制作等等专业性领域没有市场细化，阻止了专业水平的提高；
 房地产服务业中的法律、保险、评估、融资等服务的独立性不强；
 特报与南都两家主要平面媒体对于市场的竞争从侧面反映出本地房地产服务与外来房地产服务的竞争状况。
1.2.4 从业人员情况
 根据2006年珠海年鉴数据，2005年珠海房地产从业人数比上年增长12.9%，总数为21079人；
 2005年年平均工资比上年增长7.5%，为23886元，其中国有企业平均工资最高为27379元；



2、 珠海房地产发展的方向

2.1 珠海房地产发展的动力
2.1.1 珠海房地产发展的拉动力是外来资金与外来需求。
2.1.1.1 以外来资金与技术带动本地的经济与产业是中国经济发展迅速最直接的原因。通过近三十年的改革开放经验，利用外资多、质量高的地方经济发展就快、就好。珠海近五年GDP增长变化与实际外资投资变化是相吻合的，中山、深圳都一样，特别是珠海的工业不够发达，自身经济的带动有限，对外资的需求就更为迫切，我们通过对比可以看到：珠海与中山在引进外资的竞争相当激烈。

2.1.1.2 珠海的地理位置决定了它的城市功能定位，从而决定了城市的产业结构最终发展是以第三产业为主。珠海在“十一五”规划里的项目大多数是城市基础建设和高科技产业，珠三角地区经过三十年的迅速发展，在产业布局、城市功能定位等方面都出现了矛盾，区域的协调发展要求城市功能间的互补，城市功能外溢、分流是市场所需要的，珠海的城市发展要区别于深圳、中山、东莞等珠三角地区。第三产业所依托的一个重要指标是人口，珠海的人口发展方向是在严控户籍人口增长的同时要大力发展非户籍人口对珠海的经济拉动。

2.1.1.3 珠海在珠三角城市中的显著特点是环境优美，更适合居住。制约珠海人流的是珠海的对外交通状况，随着珠海与广州、深圳、香港三地的交通发展，会迎来更多的人留在珠海居住。

2.1.1.4 外来居住需求与珠海本地居住需求有明显区别。珠海本地居住需求是钢性的，实用性比较突出，需求不够多元；外来需求与珠三角区域经济发展和珠海城市发展进程有关，需求钢性不及本地居住要求，外来需求多元化，享受型、投资型特点明显，对居住的综合性能要求高。

2.1.1.5 外来信息高于珠海本地信息。在开发、运作项目理念与经验上，深圳、广州、香港等都领先珠海，珠海的城市化发展需要这样的外来信息来提升自身的专业水平。

2.1.2 珠海房地产发展的推动力是珠海经济的平稳增长。
2.1.2.1 经济增长需要房地产业的拉动的同时也为房地产业的发展提供了基础支持。经济的平稳增长增加了居民购买力，增建了城市基础设施，优化了城市功能，为房地产业的发展提供了更多的空间。
2.1.2.2 经济平稳增长为房地产的超前发展提供源动力和理论基础。房地产由于开发周期长、资金占有大、对相关产业拉动力明显等特点，产业提前发展、提前消费等要求压力大，预售制度就是很好的例子，经济的平稳增长会提前透支对房地产的支撑力。这也是各地房价偏高（高于当前居民购买能力）的一个重要原因。
2.1.3 珠海房地产发展的持续力依靠产品结构、市场管理。

2.1.3.1 房地产自身的产品核心是产业持续发展的前提条件。科技的发展，人民生活水平的提高为产品的创新提供了支持与动力，房地产的消费性与投资性决定产品的核心是市场产品结构，适合需求、带动需求、与时俱进、科学合理是实现产品结构优化的重要方法。

2.1.3.2 房地产资金链长，数量大，关联行业多，市场影响大等特点，对管理的要求高。房地产业的利益分配点多、总数大，市场的参与者也多，珠海乃至全国的房地产发展时间都短，可借签的管理经验少，同时，中国的房地产又关系到社会保障等民生政治问题，行业发展对政府的市场管理提出了很高的要求。珠海政府目前对房地产行业的整体管理水平滞后，比如前面分析过程中提到的产权管理（建设局、国土局、财税局的分工）、中间行业还没有行业协会的管理等等，随着与广州、深圳、香港的深入合作，政府的房地产管理水平需提高。

2.2 珠海房地产发展过程的主要矛盾

2.2.1 产业发展要求与城市发展要求的矛盾

2.2.1.1 时间矛盾。珠海“十一五”期间重点发展的不少工业项目，如PTA、振戎芳烃、聚苯乙烯、丙烯酸脂、聚四氢呋喃、科迪化学、丽珠制药、格力电器、钻井平台设备制造等，珠海需通过工业发展来带动城市基础建设，满足城市定位要求，在一个较高的平台（形成既定配套的旅游城市）上来发展房地产，结果就是土地收入增加，产品品质提高，更进一步提升城市地位，因此，在“十五”期间珠海房地产市场的供给量差不多都控制在不超过200万方，并且销量、供应量变化不大。但是因为政府对房地产市场的管理不科学：比如为了及时扩大内需就在短时间内改变住房供应方式，将全国人民的住房要求都市场化、货币化，由于力量的短时间释放形成产业过热，政府忙于进行市场供需调控（收紧地根与银根），人为改变市场客观供需关系（多条限制如90/70等），这种条件下广州、深圳等地高资金、高密度的房地产业迅速发展使得其效应功能外溢，很大程度上波及周边区域，包括珠海。珠海既有的城市发展计划与客观的房地产行业发展出现了时间上的矛盾。珠海是顺应区域行业发展势头还是按既有的城市发展规划进行严格的市场控制？2007年珠海商品房供应增加突破200万方可能是政府的一个信号！
2.2.1.2 空间矛盾

 空间布局：珠海城市发展起步晚、底子薄，经济发展的速度不慢但体量小，房地产的发展更是向中心区域高度集中。珠海的城市发展要求空间外延，尽快以工业发展带动次中心区的城市发展，但是由于地形（西、南靠海，东靠珠江口，北接中山），交通缺泛依托，城市发展空间布局全靠城市本身引导，所以城市发展的要求与现实客观的房地产发展存在空间布局上的矛盾。以深圳关内、外例子来加以说明：02年关内外房价相差只少一倍以上，但是关外的经济（工业发展）很强劲，随着关内建筑用地减少而房地产发展过快，如何引导关内外市场布局是关键，市场最后是以关外的房地产迅速发展来解决城市发展与房地产发展的空间矛盾。珠海与深圳不同的条件是：深圳的关外有东莞、惠州的强势发展作支撑，但珠海的西部发展依托什么？北部的中山有多少支撑力？珠海的东部（与深圳、香港）不能外延发展，西部的发展只能是纸上谈兵，尤其是房地产的发展！

 空间思维：景山一号、山海一品、华发九洲、龙园8号的海景产品至少在13层以上，还只能算勉强，议论中的珠宾项目要建很高。情侣路规划与25度坡度开发限制，使香洲的房地产发展与香洲的城市发展形成了空间思维上的矛盾。城市总体发展要求城市建筑在保护环境的同时有层次，同时适应市场变化也要有一个层次，但珠海香洲目前的建筑没有这个指标，这是因为有这样一个市场问题：香洲的旧城改造项目（成本高，但商业有限）如果不能依托山景、海景，价格怎么才能上去？价格上不去谁去做旧城改造？价格上去供应给谁？珠海城市发展需要中心城区的旧城改造与次中心区的迅速发展，但房地产是根据市场需求来发展自己的空间。离山、海越来越远，建筑高度越来越高的房地产项目，充分阐明了珠海的城市发展要求与房地产发展在空间思维上的矛盾。

2.2.2 供需结构矛盾

2.2.2.1 珠海的供需矛盾主要体现在供需的结构上面，影响供需结构的主要因素是珠海的人口因素。珠海人口有几个显著特点：总人口增量小，户籍人口增量大，暂住人口从03年开始减少；户数增长比快过人口增长比，户均人数减少；单人家庭增多，只有一个户口的婚姻家庭占婚姻家庭总数的62.9%（政府05年1%人口抽查公告）；人口老龄化。珠海的人口因素形成了一个特殊的市场需求：非珠海人口（没有珠海户籍或没有在珠海工作的人）通过在珠海购房成立珠海家庭（户口家庭），老年人口特征较为突出。非户籍的外来钢性居住需求加上外来投资需求影响着珠海的整体供应结构，由于这种需求有一定的钢性与不确定性（必需要有房，但合适的面积因为居住人口不确定而变得不确定，外来投资、投机又把这种不确定因素进行了叠加），就形成市场的供应结构矛盾。

2.2.2.2 供需结构矛盾的主要表现方式。珠海的一些项目开发出现了与许多城市项目开发不同的特点，如高容积率做大户型，低容积率做小户型（相对）。每一间，容积率3.14，有87的两房；万科3.9，有90的两房；海怡湾畔0.4，旭日湾1.1，有70多的产品；景山一号4.95，全是120以上，山海一品、华发九洲、东方傲景呢？在产品结构有些问题，供给方式也就根据产品结构出现一些矛盾：品质越好、档次越高（或资源占有越丰富）的项目的入住率（区别空置率）越低，空置越低，换手率越高。

2.2.2.3 供需结构矛盾的影响。房地产业的发展受制于多种因素的同时也有一些不以人的意志为转移的特征，比如房地产的不可移动性。房地产的供需关系是随着社会发展而变化，珠海房地产业的发展不应只解决目前的供需关系，要重点考虑珠海的城市发展。外来需求引导着珠海房地产的发展趋势是不可改变的（珠三角区域发展，城市功能外溢），抵制没有用，盲目的被引导更是不可取，应该结合外来需求（不确定性、投资性）与珠海城市发展规划，建立可持续发展的供需关系，借这种力量进行科学的城市发展与产业发展。前一轮房地产风险的结果是烂尾（全国都是，尤其改革的前沿），新一轮风险结果就是死区、死城！

2.3 珠海房地产发展方向
2.3.1 产业发展的方向

2.3.1.1 土地：珠海土地资源丰富，房地产发展空间大，珠海既定城市规划不会改变（政府为保证土地增值空间），土地供应有几个方向：中心区的城中村改造与历史土地清理；加快城市基础建设与工业发展来引导房地产向次中心区分化；以岛屿等特有开发条件吸引外资进入珠海进行房地产高端产品的开发。从而改变房地产的布局，促进城市发展。

2.3.1.2 金融：珠三角区域经济发展强劲，特别是香港经济复苏与澳门经济的超速增长，广州、深圳的房地产业发展迅猛，其城市功能外溢；中国经济快速增长，人民币升值压力吸引游资等因素，使珠海的房地产金融市场将受到外来资金的冲击，资金平台扩大，会形成市场波动，珠海会产生相应的金融调控政策，政府将引导资金进入珠海重大基础建设项目，政府对资金的引导决定了珠海的房地产发展结果。

2.3.1.3 供需关系：
 人口发展是影响供需关系的一个重要因素。珠海地处内陆边沿，交通发展受制约，目前工业不够发达，人口流动、外来人口仅靠旅游吸引，其增量有限。不管珠海目前房地产需求是投资性强还是居住性强，这只是一个过程，住房最终要被人使用，珠海会让更多的人居住在珠海。
 供应结构发生变化。外来开发（含合作）将引导珠海的高端市场，政府对中低档项目的控制将加强。市场产品的层次分明（两极分化明显），政府会针对性加大增量：引领房地产往西发展，同时加大中心区的旧城改造与土地清理的力度。

 需求多元化。外来的需求（无论投资还是居住）会随珠海的城市基础建设、周边城市功能外溢而变得多种多样，珠海本地需求也会随着珠海及澳门的经济发展带动而层次越来越明显。需求与供应的多元化符合城市发展要求与政府宏观调目的。

2.3.1.4 管理供需关系的平台将跨跃发展：政府、开发、居间服务商（中介、媒体、法律、广告等）将向广州、深圳、香港靠扰，房地产交易市场将会被规范。

2.3.2 产品发展的方向

2.3.2.1 产品多元化：市场需求的多元化、珠海本身地形地貌、珠海现有的产品形态、国家宏观调控等因素对珠海房地产产品多元提出更高要求。珠海现有的许多产品的规划、户型、园林、工程等指标原创性很差（珠海有而其它城市没有或者珠海先有），这与珠海的开放度有关（市民的发展要求被政府给压制了：政府办公时间，公共服务如银行营业时间等）。珠海产品多元化的内容包括：超高层建筑、高科技含量建筑、生态建筑；loft、花园洋房、酒店式公寓、变化的错层等；产品的供应与使用也多元化，比如产权分割（产权式酒店等）、多元物管。

2.3.2.2 产品分化：产品的多元化不能准确表现分化，产品分化的重要现象是两极分化：高端产品与社会保障产品。珠海的岛屿开发将引领珠海高端市场产品，珠海目前对外推广（航展、赛车）影响有限，自身经济与区域经济支撑更有限，但珠海发展高端产品的硬件在，相信随着国际资本的流向趋势，珠海的城市发展与房地产发展将在高端正产品带动下跨跃进式发展；对于社会保障产品，由于社会主义制度，要解决民生问题但又不能影响经济发展，政府的补贴与控制将更多的表现出来。

2.3.2.3 产品区域特点：珠海目前多数住宅项目容积率控制在2.0以内，建筑密度控制在30%（多数为22%——25%）以内，以小高层为主，且户型比以大面积三房为主，项目以社区自身配套优先于市政配套来解决居住问题。五洲花城、荣泰河庭、岭南世家、华发新城、里维埃拉等都有类似特点。反射出珠海房地产产品的区域特点：珠海地广人少，环境好，私密性好，这对于广州、深圳、香港三地来讲，这个产品区域能提高三地的需求钢性，也是珠海的产品发展的一个重要方向。


　　本人去年买了一套房子,深刻领教到房地产奸商的地痞奸诈行径。记得该楼盘刚开盘时，售楼小姐便称一梯两户已卖完，还雇佣了很多人在售楼部排队假装买房、看房，给真正买房子的人制造一种错觉，本人本来立场坚定，结果耐了几个月，心理防线还是崩溃了，急忙买了一套，但价格已经涨了几百元一个平方，在我买时，售楼小姐称整个楼盘已卖完。当时是2004年5月前。

　　结果2004年10月本人去签定正式购房合同时，我拿着售楼小姐真正的卖房记录发现，在2004年5月以前，该楼盘实际只卖了三分之一，（有部分是在中介手上，并不是实际的居住者），大部分都是2004年5月后才开始卖的，而且在本人签定合同时，发现还有相当部分楼没卖出。

　　 本人所知道房产商的销售手法：

　　 1、开盘时安排大量民工排队假装成买房者，制造热销假象。
　　 2、通过跟银行勾结，借新钱还旧钱，以延长自己的资金周期，使自己在房子没卖出时，能长时间支撑高价位。
　　 3、勾结部分政府人员，让政府人员对其违法违规手段视而不见。所以为什么预售证没出来前楼盘照样卖而没人管理，为什么珠海没出台政策打击奸商的不良行为。
　　 4、房子面积缩水、偷工减料这是必然的。
　　
　　 本人几点见解：

　　 1、房产商联合起来，与老百姓打心理战，所有房产商联合起来哄抬价格，利用自己跟银行的关系延长资金链，与广大买房者打长期的心理战，一般是两到三年，由于买房人的素质问题，很多都比较幼稚，看不到奸商的深处，往往坚持几个月后就耐不住不得不买房了，你买房子了就中了套了，而且帮房产商解松了蹦紧的资金链，并且与房产商有利益关系的中介会到处在媒体网络散步房市上涨的言论，已击碎真正买房人的心理防线。房产商跟你斗两到三年，看谁耐得住。

　　 2、基本上大家都可以看到，房产中介象雨后春笋般开了起来，有时一条街上有将近十家的中介，这些中介手上也握着很多房子，他们的存在消化了珠海一些空置房，也导致了房子的上涨，但大家记住，他们只是投资，不会入住，所以房产泡沫就增大了。
　　 3、珠海的利好消息，在媒体网络上鼓吹发布利好消息的人一般都是炒房者，他们的险恶用心自不用说，大家可以知道，铁路、轻轨能拉来多少常住人口，珠海的人口只有一百四十万，（已经包括暂住人口外来人口），很多城市都有铁路了，房价还不照样上不去。房子越来越多，实际住的人口没上涨，你说房价长远来看怎么走？
　　 4、部分澳门人到珠海买房，但不多，澳门房子价格上涨，导致部分澳门人开始在拱北买房，但大家请记得，澳门人口只有50万，相当大部分人的收入都不高，能来珠海买房的可能只有十分之一。能消化珠海多少房子大家可以算。
　　 5、真正促进珠海房价上涨的是大桥。但现在实际已经透支了大桥的效应了。我本人最关注的是大桥，但前车可鉴，大桥的因素尚未明朗，若大桥真的明年动工，则很多香港人会到珠海买房，那时珠海的房价应该在五千以上，大桥的成败可谓一半一半，房产商就和我们在赌博，所以，现在房价的涨跌机会是一半一半，如果大桥计划延长或失败，则珠海的房价将在坚持走高两三年后就下落。（因为银行给房产商的资金链周期是两三年，这就是支撑房产商跟我们买房人斗的原因）。

　　 其实奸商的伎俩得逞的原因就是因为我们的素质太低了，看不清奸商的嘴脸，买房子的人部分可以看清，但大部分看不清，所以导致了大部分人上钩买房，助长了奸商的恶行。

　　 部分很聪明的人借着这躺混水，从中赚取炒房的暴利。

　　 实话说：若大桥计划顺利，则珠海的房价会上涨，泡末会缩小，因为香港人消化了珠海的房子。若大桥计划延长或搁置，则珠海的房子价格在3500左右比较实在。
　　 大家可以算算，珠海公务员的收入在四千左右，珠海有两万公务员，一些比较好的企业如珠海电力企业、格力的本科文化以上人员、佳能公司、红塔、律师、等等，珠海月收入能上四千的人有多少？？？？
　　那么能消化珠海多少100平方以上的房子。最终消化多少房子。

　　 珠海的银行普通职员收入才2000多，珠海大部分人收入月不到2000元，应该占了珠海70%———80%人口，有的更低，珠海的房价这么高，能有多少人能买呢？

　　 最可恨的就是媒体奸商银行部分职能部门人员勾结，推波助澜，老百姓就是任人宰割的猪肉。
　　 华发的房子在5000以上，你去看看，B区住的珠海户口的人真正的有多少。。。。。。还有很多。
　　 以上观点出于良心感言，欢迎奸商以及有关炒房利益者的批评攻击。
　　
　　 2004年陈水扁的枪伤博得了台湾一些愚昧群众的同情，以微妙优势赢得了大选。相信有点头脑的人都会判断，这是陈水扁自编自导自演的好戏，陈水扁在竞选时到处拉票演讲，我相信有心暗杀他的人杀他不会很难，因为他要上街还要到各种环境下去拉票，而这些地方中肯定有比较好的地方实行暗杀。所以相信很多人都有理由认为那就是陈自己演的戏。
　　 李登辉自1989年担任国民党主席后，一直在做削弱国民党的工作，在他弄得国民党即将垮台的时候，他还口口声声说帮助连战竞选总统，并且多次在公开场合挺连战。但实际上呢？他背地里在不断地帮陈水扁拉票及谋取政治势力的支持、偷偷拆连战的墙了。
　　 中国的房地产商就是翻版陈水扁。房地产商可以扮成笑容可掬、慈祥的老人在那里大声呼喊：“打倒房地产泡沫，该出手就出手。”
　　 奸商对外宣称房子卖完，一边加紧安排人手到网上发布房子出卖的消息，并雇佣这些人扮成中介到处散播虚假消息。所以才有了奸商宣称房子已卖完、但广告照样打的那一幕。
　　 对付奸商的好方法就是不要买。今天珠海的报纸发表文章“新政策没击中珠海炒房要害”，实际上发表这篇文章有两个作用：一是确实客观的分析了政策的作用；二是其实是暗示了准备买房的人珠海的房价不会降低的了，你们要赶快买。第二个才是主要目的。你想想有没有道理？？？
　　但是你们要清醒。珠海的房价不会上涨的原因有两个：一是最主要的，珠海有能力买房的人已经买得差不多了，也就是说真正的购买力已消耗差不多，那么珠海很多房子接下来会卖得很慢很慢。二是国家出台这些政策，房子投机炒作的环境已经变差，所以房地产市场上会少很多人去炒房，那么缺乏了炒作力量，想以后通过投机继续在房产市场大捞利润的时代已经基本结束。这样珠海以后的房价就不会上涨，而上涨的因素主要看经济发展。但目前来说，引用银行、政府、房地产商的话说，珠海目前的房价已经大大超越透支了珠海的实际经济水平，也就是说，珠海实际要多发展几年才能达到目前4000多这样的房价。

　　 所以你看珠海的房价在未来两年内会上涨吗？

　　 现在开发商最想做的就是怎么把没开发的地皮赶快转让，或者怎么骗取消费者赶快把房子卖出去。卖完后马上收手转向其他方面行业的投资。

　　 到各个房产网站的很多都是奸商或炒楼者. 这些人会吹嘘房价上涨或者装傻以其他方式暗示楼盘将上涨，所以大家千万警惕，我的文章也因为新贴的出现而落到后面去，有可能刚到这个网站的人没看到。所以希望买房的多多努力，多传播楼价下跌消息。

　　 我们知道土地是不可再生资源,但是我们更清楚的认识到房价有背离经济发展情况的时候,现在珠海的房价均价在4000多元实际已经远背离珠海的经济水平了。

　　大家可以看到，中国的大城市上海是中国最具发展实力的地区，上海的人均收入为5万元左右，上海有两千两百万人口，但上海的房价现在均价是7000元，还在跌之中。而上海的经济增速是15%左右，而上海的吸引力远大于珠海这种城市。不知道是多少倍。几天前报纸说上海购房群体中外来人口购房占30%，本地人口买房占70%，但是我们清楚的看到，外来人口到上海买房的人中已经包括了温州、外国人、台湾人、以及海归留学生等等。也就是说包括了大批的炒房者。

　　 珠海的经济总量是上海的13分之一，人口是上海的17分之一。经济发展速度比上海慢了2个百分点，吸引力比上海差很多，珠海现在的均价是4200元左右（粗劣估计），你说珠海现在的房价实际上有没有背离珠海的经济水平呢》？？？？？

　　 从长期看房价是上升的，但是这种上升是螺旋式的，也就是说从50年的房价走势看，珠海的房价是上升的，在上升的过程中交织着上升和下跌的情况。开发商和你想逼着老百姓以未来四五年后的房价来买现在经济仍比较落后的房子。这就是开发商的暴利。
　　 珠海的房价在1989年是4000元一平方。那时很多人也吹嘘珠海环境好又是特区叫大家买，并且说以后会涨价，涨价是没错，因为从很长远看是没错的，但是1989年买4000元一平方的房子值得吗？
　　 我不知道你是装傻还是真傻，我只知道现在银行、房地产商和建设局的人们都清楚的告诉我实际珠海的泡沫已不小了。叫我现在别买。
　　 珠海的楼盘象濠海大厦、吉柠山庄、五洲花城、三好名苑、春泽名园、银石雅园等等很多楼盘，为什么看到入住率最多的是五成，记住这些房子卖了一年多了，有的卖了两年多了，甚至三年多了，有的入住率是二成，大部分处处黑灯。

　　 奸商真的够奸诈。

　　 国家在未来肯定会加大监管力度,开发商在实力不够情况下打擦边球浑水摸鱼找关系的做法空间越来越小了.并且开发商卖期房很多是收两到三成首期,你敢买吗>?小心房子成为烂尾楼了.

　　新政策后珠海奸商与中介的心理变化

　　1、本人的内部关系所听到的奸商的话就是价格照样打高，但能卖就尽量卖，赶快抛房，但对外不宣称降价并且不会降价。
　　2、本人于2005年5月12日以来关注珠海房价的走势，象御龙山庄实际均价降了300元，岭南世家二期自去年底发售以来价格一直炒不动，并且已经缓慢下跌几十到两百元。
　　3、华发大部分实际没卖出来，价格有部分已下跌500元左右。华发一期确实有30%卖给了外地人，但卖了一年多时间。本地人买得比较少，因为本地人绝大部分买不起，相当部分还是华发拉拢公务员团体去买的，并且价格原来在3000多一平方米，后来价格炒起来的。二期则汲汲可危。
　　4、春晖秋实房价在4月底时最低为均价3600元。但昨天本人在珠海特区报看到有放出来一平方3430元每平方米四楼的。

　　 大家继续努力吧。要透过表面看实质。

　　1、虽然我们在这里针砭房产的黑幕，但知道的人少，来这个网站的人也少。到底全珠海这10多万或20万户（本人大胆预设的数字、可能没这么多）还没买房打算买房的人有多少能在未来一年哪怕半年内不买房呢？？？？舆论媒体的威力很大，昨天本人刚去了建设局一个朋友家里坐。他承认珠海纯粹炒作，基本就是炒期房，然后媒体舆论的导向也误导了众多的买房人，导致楼价的虚高。我担心的是可能大部分准备买房的人缺乏判断力，观望一两月后继续去买。那这样珠海的房价还是很难跌下来。而且奸商还会继续进行虚假宣传，对抗理性买房者。所以真的要靠大家的努力。
　　2、国家政策在对付期房多次转让方面还是缺乏漏洞，只要没去房产中心办登记，在开发商那里就可以做到多次更名，而这也是这个政策所监管不到的，而且珠海市建设局明知这个漏洞，他们是否真的去堵比较值得怀疑。
　　3、银行与奸商的勾结关系。

　　 这三个因素有可能导致房价不跌。或者只是很小幅的跌，但无论奸商用何计策，我个人认为房价涨是不可能的了，毕竟这两年时间，有能力买房的基本买得差不多了，没买的基本是资金不够，也就是说，住房的购买力在这两年已经消耗了大部分了。

　　 所以大家不用担心房价还会涨。我个人认为房价是不会涨的了。现在真正要考虑的就是房价能跌多少的问题，关键就是需要更多人的努力，全珠海人知道更好。团结就是力量。

　　其实有点头脑的人都想得到.

　　1、你看看排队认购的人是什么样的？？仔细看看有相当部分是民工，他们排队买几十万的房子，你认为是真的吗？？？？(从穿着、鞋子什么的看出来)

　　2、刚刚开始内部认购，开发商就说认购完了。你用头脑想想，实际上是开发商用虚假的A、B、C等等既自己的左手买了自己右手的房子，实际房子都在自己手上，他们就骗你全卖完了。试想，全卖完的房子不断在电视打广告，不断的有中介拿出来放。华发不是卖完了，可是广告还在打。说明什么问题呢？？？？？实际上就是奸商利用心理战，一般用两年时间慢慢以高价位放出自己的房子。

　　3、珠海从2003年到现在的房子购买力已经消耗将近。有能力买房的人基本已买完，没能力买的一大把。所以供大于求的背景下。你去买合适吗？为何不观望观望？？？

　　4、举个例子：亨泰山庄的地基还没打好，可是房子已经卖到4000多了。你敢买吗？？？

　　说不定交完钱过了半年，就成了烂尾楼了。

　　理智点吧。买房人。奸商的话全是假的。永远是黄鼠狼。

　　奸商和媒体在那里说观望难抑制珠海房价上涨，其实你用头脑分析一下。实际奸商和媒体就是因为害怕你观望才会这么说。如果你观望了他们才真正害怕呢。所以他们这样说就是为了防止你观望。

　　 奸商在那里说自己的房子已经卖完了，却一边不断打广告。还打了一年之久。那你会不会觉得奸商很傻？？？在浪费钱呢？？？

　　 所谓玩空手道、招术多多，警惕呀！！！！！大家努力,让楼价降下来.

　　让更多人能真正买到房.

　　李嘉诚的之所以华人首富的一个根本原因就是因为他在70年代大肆买进香港楼盘，使房价很贵.而他用此戏法套住了很多香港人,很多香港人一辈子为房子打工,实际就是为奸商打工.因为老百姓的血铸就了奸商的富裕.千万警惕呀. 房地产商所说的话都是为了尽快让你上套去买,千万警惕

珠海买房注意事项　珠海买房注意事项