购房“定金罚则”，定了也有得谈

　　选好房交了定金，再仔细比对，发现自己买的房子性价比不高，想着换一套更合适的房子，可是与开发商或者中介公司协商后，对方却始终不给退定金，这可怎么办?在买房前犹豫时，相信不少人都会遇到这样的问题，到底什么样的定金可以退呢?“订金”和“定金”一样吗?

　　案例

　　定金认购后想退被拒

　　毕业三年的小郑最近一直在看房准备买房子，看中位于城东的一个楼盘，无论是位置、景观、户型还是配套等，他都觉得挺满意。害怕好的户型和楼层被抢走，于是很快便下了定金签了认购书。

　　可是，两个星期后，经一个朋友介绍，小郑又意外地发现了一个位置更好，性价比相对较高的楼盘，他想买房是大事，反正之前的也还没买只是预定了，两万元的定金应该可以退的。于是小郑立即去找了开发商要求退款，可是好说歹说，开发商始终不退，开发商的态度是，小郑单方面违约，所以定金不能退。咨询律师后，律师告诉小郑，可以留意开发商是否已经具备销售条件，如果不具备，定金完全是可以退的。经小郑了解后，该楼盘确实具备销售条件，小郑的定金便无法取回。

　　事实上，开发商与购房者签正式商品房买卖合同之前一般都会通过认购、订购、预订等方式向购房者收受定金。一旦购房者未来签订购房合同或双方对合同的条款未达成一致意见，大多数定金，开发商是不退的。很多人都会发现，这种定金或订金的约定，明显使购房者在签约时处于受制于人的境地。很多购房人也会理所当然地认为，购房定金与其他商品交易一样，定金就相当于押金，就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西不要了，定金就算赔偿，以此类推，便认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子未买成，定金就不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金有时是可以退的。

　　律师

　　几种情况定金可退

　　所谓定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。

　　“在商品房销售中，定金罚则同样适用。但应在开发企业取得房屋合法的销售证件后。开发商只有达到销售条件，才能收取购房者定金。”早报法律顾问团律师陈适平说，作为消费者清楚开发商是否有资质，是否有权收取定金是关键。在不具备资质的条件下，开发商提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳的只是保留金，客户随时可以选择退房，保留金如数退还，对客户的约束力较小。如果客户不想买了，即使收据上写的是定金，从法律意义上讲开发商也应退还。

　　据记者了解，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

　　陈适平说，根据法律条文，除了开发商不满足销售条件可以退定金，双方合同条款达不成一致意见也可以退，但必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须证明这一点。如果购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也可以事先通过增加补充协议的方式来达到退定金的目的，但这个协议一定要写清楚双方权责，以免引起日后的纠纷。

　　注意

　　“定金”“订金”要分清

　　很多人不难发现，在签订购房合同前，除了“定金”，另一个“订金”也会经常遇到，但常常容易被消费者忽视。事实上，它们的区别非常大。现在有些个人和企业利用人们法律知识的欠缺，在订立合同时，故意设下陷阱，将定金写成“订金”，以逃避法律制裁。为避免损失，签合同时，消费者一定要留神。

　　“订金”通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，只需原数退还。

　　“订金实际上有点相当于预付款的意思。”陈适平说，订金和定金不一样，它不适用于法律规定的定金罚则，只能根据违约情况视双方过错来承担相应责任。

　　据了解，“订金”在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

　　因此，对于购房者来说，为了避免纠纷的发生，以下方面的内容最好在签订认购书时加以明确：购房者应当将相关内容以书面形式明确约定并确认“定金”还是“订金”;购房者与房产商在签订正式合同时对于合同的某些条款无法达到一致时的处理方式以书面的形式加以约定;购房者应当要求房产商将预售证号在认购书中写清楚，并载明如果因为开发商没有取得预售许可证造成合同无效的违约责任或由开发商承担双倍返还定金的责任。