提高首付款解除协议可否要回定金

　　2007年9月25日，聂先生与某开发商签订了一份《商品房认购协议》，预订了某办公楼项目的一套房屋。签约当日，聂先生向开发商支付了定金五万元并取得收据。双方在《商品房认购协议》约定，付款方式为按揭付款，在15日内，即2007年10月13日前与开发商签订《商品房买卖合同》。
　　然而，2007年10月1日起，国家对商品房贷款政策进行了大幅调整，提高了首付款比例和贷款利率，聂先生向开发商表示，只能放弃购房并要求退还定金，但这一要求遭到拒绝。聂先生不知道该如何维护自身的权益？

　　坐堂律师：锦天城律师事务所律师　陈贝力

　　自2006年国家加大对房地产业的宏观调控以来，这样的情况颇为普遍。但开发商拒绝退还定金的做法缺乏法律和合同依据，因为这种情况属于不可归责于当事人双方的事由。
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释［2003］7号第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　即使购房人已经签订了商品房买卖合同，在上述情况下仍然享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释［2003］7号第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　因此，如经交涉后，开发商仍然拒绝退还定金，聂先生可以通过法律途径维护己方的合法权益。