没购房资格签购房合同 买方并无过错

　　《白卖了两套房》一文报道张强与周先生签订买卖房屋合同后，张强为取得购房资格将家里两套房卖掉，卖房人又将房子卖给他人。笔者认为，法院认定买房人张强有过错于法无据。

　　本案之所以引起关注并且两级法院在归责上作出几乎相同的认定，不外乎两个特殊事由:其一，张强在签订合同时并不具备购房资格;其二，合同签订后，北京市即将出台“征收20%个人所得税”政策会使交易成本陡然增加，卖方担心利益受损急于将房屋卖出。正确分析这两个节点，对合理划分双方责任非常重要，也才能确定违约赔偿数额。

　　首先，需要分析签订合同时张强没有买房资格，那合同是否生效?2013年1月，张强与卖方周先生正式签订合同，次日便依约支付买房定金50万元，一个月后又支付部分房款。根据2011年2月北京市《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，已经拥有两套住房的北京本地户籍家庭，不能再新购买住房。签订合同时，张强家里已有三套房屋，他不具备购房资格，但这并不当然导致合同无效。原因有三: 一，北京的上述调控通知并不是法律、法规，只是政府规章，违反该规定并不能当然导致合同无效;二，无处分权人签订的合同尚且可以通过权利人追认使合同有效，那么本案合同签订后张强一直在积极作为，以使自己具备购房资格，对此卖方也是明知并且接受的，签订当时不具备购房资格并不当然导致合同无效，还是要看其后是否具备了资格，事实是张强尽快卖出自己两套房并获得购房资格;三，在明知买方不符合购房资格情况下，卖方仍接受买方支付的定金和房款，显然是对买方将来才能获得购房资格进而才能完成买卖的认可和接受。可见，本案合同成立并且已经生效。对合同的效力问题，法院也认定合同有效。那么，在合同订立和履行过程中，张强无论在主观上还是客观上均没有过错。

　　其次，卖方担心北京即将出台的“卖房征收房产转让所得20%个人所得税”导致自己利益受损，对此买方张强是否有责任?法院认为“张强虽在签订合同后采取措施将家庭名下房屋另行出售以符合购房资格，在此情况以及‘新国五条’的社会影响之下，张强的行为势必会对周先生判断合同能否顺利履行产生一定担忧，对此具有过错”。笔者认为:不仅“过错”不是承担违约责任的理由，而且本案中张强也没有过错。理由有三:一，签合同时卖方对买方没有购房资格是明知的，该明知就包含了承担等待的义务和等待过程中可能产生的风险;二，“新国五条”属于“政策风险”或“不可抗力”，买方张强怎能预知?将不能预知的风险强加给买方承担没有法律根据;三，法院认定“张强的行为势必会对周先生判断合同能否顺利履行产生一定担忧”，完全是在为卖方开脱责任。一方面“担忧”不是卖方周先生违约的理由，另一方面该“担忧”也并非买方张强造成，张强无购房资格，周先生明知，“新国五条”实施细则出台亦非张强能控制，怎么就能认定张强给周先生判断合同能否履行产生了担忧?这个担忧恰恰是周先生在签订合同时所必须承担的风险。

　　再次，不能无视张强在明知“新国五条”实施细则马上出台后积极采取的行为和双方之间的频繁沟通。当时双方频繁短信沟通，张强明确告知了自己的卖房进度和获得资格时间，并且最终获得购房资格，而周先生房屋的最终买方获得购房资格甚至更晚。整个履约过程中，张强不存在过错。

　　最后，必须正视卖方周先生公然违约的主观过错程度，合理确定其承担的违约责任。本案告诉我们，就在张强频繁与周先生联系告知自己马上获得购房资格的时候，周先生却在未有任何通知的情况下将房屋卖出，导致自己履约不能。对于卖方周先生担心自己利益受损的想法可以理解，但其维护自己的权利是建立在买方受损的基础上的，他完全可以通过通知对方、中止履行合同等行使不安抗辩权的方式来达到自己的目的，同时又不致使对方遭受损失。基于上述分析，卖方应严格按照补充协议约定的违约责任足额赔偿买方损失。