[置业指南]:苛政下购房策略

　　从去年下半年开始,每隔一段时间，一位台湾朋友总是问我是否可以入市了。他在演艺圈内混，手头相当宽裕，因为常来上海的缘故，很想在上海投资房产，以求增值保值。持此心态的台胞，绝非少数。确实，近几年上海房价的飙升，为很多港澳台同胞带来了丰厚的收益。

　　我的观点是，不妨等等看。2009年这轮楼市火爆，明显属于非理性繁荣，是2008年四季度开始的刺激政策和流动性泛滥的双重作用的结果。

　　太多投资投机需求在市场中兴风作浪，最终将房价推高到中央政府难以忍受的高度。然而，面对不断攀高的房价，那位朋友最终忍无可忍，于今年初冲进楼市，在古北地区购下一套近千万元的高档公寓。

　　正如笔者所料，更加严厉的宏观调控来了。4月中旬开始，以“国十条”为核心的新一轮房地产新政，以史无前例的房贷紧缩和强力压制投机性需求的措施，矛头直指部分房价过快上涨的城市。显而易见，这其中就包括上海。

　　新政出台后，全国楼市迅即出现降温。尤其是房屋成交量显著下降，包括上海在内的一线城市房屋成交量已遭腰斩。价格也出现调整迹象。二手房市场中降价已成普遍现象，新房市场受制于开发商资金面宽松，尚未出现大面积的价格下跌，但随着恒大、万科等地产巨头的率先促销，接来会有越来越多的楼盘加入调价阵营。

　　面对这一调控和市场形势，楼市投资者又该如何调整策略?笔者有如下几点建议。第一，投资投机者应暂且收手。政策打压投资投机性购房需求的目的非常明确，不仅信贷紧缩，接下来少数城市还有可能开征持有环节的房产税，必然会大幅提高持有多套住宅的成本。因此，投资投机性购房应暂时停止，部分拥有多套住宅的应适当抛出部分房源，以降低市场风险。投资需求和投机需求的界线并不清晰，政策也无法有效甄别，所以暂时不要期望政策会对理性的投资需求网开一面。

　　第二，自住需求策略有别。对于首次置业需求，尤其是购买90平米以下普通住宅的，政策依然是优惠的，按规定还能享受首付低至二成、贷款七折优惠的待遇，即使部分银行不愿继续实行最大优惠度，相较二套及以上购房者，仍旧省却了很大一部分贷款成本。这类需求往往刚性较强，尤其是结婚所需，所以，只要遇到性价比较高、自己满意的楼盘，还是可以有选择的入市的。需要提醒的是，要尽量避开去年涨幅过大的区域，比如上海市的外环和郊环之间的区域，房价虚涨之后必然抢先回落。

　　对大部分改善需求，也就是二套房购房者，此时可考虑观望一段时间。因为如今的二套房贷政策不再像去年那样区分自住需求和投资投机需求了，只要是第二次购房，就得按首付至少五成，贷款利率1.1倍，购房成本大幅增加。另外，改善需求的急迫性明显弱于首次置业，在当前房价整体调整的时期，明智的做法是暂且观察一下市场走势。等到房价有一定幅度的下跌，市场风险释放之后，尤其是一旦调控政策出现放松现象，即可准备入市。

　　第三，全国区域差异大，避开一线城市，在二三线城市中选择良机。上文已述，一线城市和东部地区的少数二三线城市房价偏高，泡沫明显，且属于政策重点抑制的城市，所以应规避此类区域。与之相反，部分中西部的二三线城市，过去几年房价涨幅合理，市场中投资投机比重很小，市场正处于大发展时期，相当于一线城市五年前的市场形态。因此，在当前全国楼市调整之下，即便这些城市的房地产市场的也会受到些许影响，但风险较小，在可控范畴之内，依然可以有选择性的出手。

　　就长期而言，那位台湾朋友的房子依然具有良好的升值空间，但就近期而言，我估计他那套房子的价格很快就会跌破购入价。因此，建议广大购房者，应密切观察年底市场走势，如果届时政策松动，就可以尝试入市了。之前，切记多看少动。