初次购房 我们不得不懂的知识

看房前期准备：
学会看楼书 哪些房不能买？
在售楼处该问些什么问题
商品房合同样本
商品房买卖合同说明：
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
什么是商业房贷
什么是住房公积金贷款
[商业房贷]
商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以用您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人用贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。
[住房公积金贷款]
住房公积金贷款是指由当地住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。
[办理商业贷款所需要的材料]
1、借款申请表；
2、您的户口本、身份证、或其他有效居留证件；
3、购房合同或意向书等有关证明文件；
4、您所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函；
5、购买新建商品房客户，请提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；购买公房，请提供上级房改管理机构对“售房方案”批复文件的复印件；
6、采用抵押或质押方式担保的,担保人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；
7、采用保证方式担保的,保证人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；
8、已交10%以上购房预付款的收据原件及复印件；
9、银行要求提供的其他材料。
（注意：各家银行可能会因为自身原因，所要求客户出示的材料可能会有微小的不同）。
[贷款担保]
您申请个人住房公积金贷款时，必须提供房产抵押、权利质押、连带责任保证担保等担保方式。
1、房产抵押担保方式指不转移您对房产的占有,而将房产作为债权的担保。
2、权利质押担保方式指您或出质人以合法有效的财产权利，如国库券等符合规定的有价证券作担保。
3、连带责任保证担保方式指由第三方具有保证资格的法人提供的连带责任保证担保。
保证人必须是具有保证资格的法人(国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得作为保证人)。
[贷款发放]
贷款的发放采用转账方式,即借款合同生效后,中国银行按照借款合同的约定,将资金以转账方式划入售房单位账户内。
[贷款偿还]
偿还贷款采取月均还款法,即您可以在贷款期限内每月以相等的金额足额偿还贷款本息，您可用您本人，也可用配偶账户内的住房公积金偿还贷款本息。
如果您提前还款，应当在预定还款日前一个月书面通知中国银行；利息按照借款合同规定的利率和实际贷款期限计算。
收房验房
为你支招
最佳收房验房流程：
核验业主材料
业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明
交纳剩余房款
业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
业主做综合验收
业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
开发商与业主协商并达成书面协议
根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
业主签署《入住交接单》
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
[验房注意事项]
绝大部分读者是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1)1只塑料洗脸盆——用于验收下水管道
2)1只小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺——用于测裂缝的宽度

4)1只5米卷尺——用于测量房子的净高

5)1只万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器——用于计算数据
7)1只水笔——用于签字
8)1把扫帚——用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳——用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
正常验收房子时间一般得持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
过程：
1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A、房屋的《住宅质量保证书》——可带走
B、《住宅使用说明书》——可带走
C、《竣工验收备案表》
D、面积实测表
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)——可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30-40分钟
验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另计)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。一般新房子会配一个简易龙头给业主。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。
【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
购房流程：编者：一般来说，所有的购房者在买房的时候所经历的手续都是差不多的，因为本质上不存在差异。只不过可能不同的开发商处理问题的方法不相同，因此某些细节上可能会有些差别，但不会有质的不同。
购房流程如下：
第一步
预约登记
第二步选房
第三步签署认购书
第四步签署正式合同
第五步办理商业贷款、按揭手续
第六步
办理交付入住手续
第七步立契过户
第八步产权登记
第九步领取房屋产权证，领取土地使用证
第九步之后，恭喜您，房子正式归到您的名下了，交房、验房，等着装修入住吧！
相关法律法规：
编者：国家每年都会有关于房地产的新政策出台，一般情况下，地方政府都会根据本地实际对政策进行重新定位，但基本方向不会发生变化。买房是终身大事，所以多加注意国家关于房地产的新法律法规是非常必要的。下面，就为大家，尤其是那位即将买房的网友介绍一下买房过程当中所涉及到的法律法规的问题。
认清开发商资质，选择实力与口碑兼备的开发商
这样做的目的是要为自己的房子“保险”。有实力的开发商，不管是从房屋的设计、小区的规划、各种配套建设等方面都会有自己成形的一套规范。所以，要选择实力与口碑兼备的公司所开发的楼盘。这样，才能住的省心，住的开心。

注意购房合同细节，认真缴纳相关契税
在购房过程中，需要缴纳的包括契税和一些手续费，这些费用在国家和地方政府的文件里，都是做了相应规定的，开发商一般是不敢在这些地方乱来。建议：最好在处理合同的时候能够找一位专业律师来帮忙核对。以免因为合同问题而产生纠纷，引起不必要的麻烦。
二手房交易涉及的税务问题
人往高处走，水往低处流。有些时候买了房子，可能因为某些原因而不得已要对自己的房屋进行买卖。既然是买卖，就得有一个交易的规范。尤其是二手房，更要遵循国家的相关规定，诚实报税，纳税，光荣啊！
楼市的变化日新月异，每年都会有新的政策出台，而每次改革都会是一场卓绝持久的“战争”。开发商与政策制定者之间，开发商与开发商之间，开发商与消费者之间，都会由于利益的冲突而引起诸多的纷争。在国家下大力整顿房地产市场泡沫虚高的当下，做个聪明人，买套适合自己的房子，将有益于你未来的发展，有利于实现你的人生目标。“识时务者为俊杰”，一点不错，赶紧买好你的房子，安心过日子吧。