给退房八个理由

时下房地产市场持续火爆，房价飙升，房子买得不容易，一旦遇上开发商操作不规范、建筑质量不合格或影响居住等情况，想要退房更是碰上大难题:房子涨价了，退了房，涨价的损失、再租房的损失、人力物力的损失由谁来承担呢？
　　案例
　　金女士1999年在朝阳区购置一套期房，2000年11月入住。去年8月，她发现房屋天花楼板有大面积空心，严重影响楼板承载力。请专业人士勘察后得知房子存在安全隐患，随后，金女士举家搬出，临时租房过日子；同时跟开发商交涉并要求退房及赔偿由此引起的经济损失。
　　3个月后，开发商终于同意退房，但表示只按当时购买房屋的价格退钱，其他损失一律不负。可是，金女士1999年买房时，每平方米单价5700元，现在同一小区的住房，均价已达到每平方米8200元。金女士认为，如果按当时的单价退房的话，现在根本买不了同样水准的房子。而且从她搬出来住，到今后购置合适的新房安定下来，大概要用两年的时间。这期间都要租房子住，房屋的装修以及租金无疑是笔巨大的开销。金女士向律师咨询，如果她退房，依法能否得到房屋的差价，出来租房子的租金和已购住房的装修费能否得到赔偿；因为房屋问题，他们一家能否获得精神损失费？
　　专家律师解答
　　
　　房屋差价可以要求赔偿
　　律师表示，根据《合同法》的有关规定，合同法律关系中一方违约给另一方造成损失的，守约方可以要求违约方进行赔偿。房屋的差价损失是由于开发商提供的房屋质量不合格、严重违约造成的，是购房者的经济损失之一。因为如果购房者购买其他房屋也可以获得房屋溢价，即便将购房款存进银行也可以获得利息。是开发商的违约导致了购房人可得利益的损失。
　　但是，要证明房屋的涨价情况，就要提供同等地段或同一个小区，同等户型、面积的房屋现售价的证据，比如开发商的销售广告、房屋买卖合同或者邻居的证人证言等。若个人无法取证，可在诉讼阶段申请法院实地调查取证或申请法院委托中介机构给出专业意见。
　　租金赔偿标准
　　不高于自家房屋出租所得
　　房屋租金可以要求赔偿。赔偿时间从发现房屋隐患搬出来租房开始，到开发商退赔房款后的一个合理购房期间为止，包括实际购房及装修时间及购买期房需要等待的时间。
　　　租金标准应当为购房人租房的实际支出租金额，但不能高于购房者所购买的房屋予以出租可获取的租金数额，或同等面积、同等地段的出租房屋的租金标准。
　　房屋质量问题
　　不能要求精神损失费
　　购房者还可以要求开发商赔偿为交涉解决纠纷所涉及的交通费用和误工费用等。但是根据我国现行法律规定，由于房屋质量不合格退房目前尚不能要求精神损失赔偿。
　　八个理由可要求退房
　　第一，延期交房。在合同中约定的交房日到期后，开发商却迟迟不通知购房人入住。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是一个月至三个月不等，在延迟期限内开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款，从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算；如果开发商在这个期限后仍不能交房，购房人有权解除合同，要求开发商返还购房款及利息。
　　第二，开发商手续不全，导致合同无效。根据规定，开发商销售房屋必须已经办齐了相关手续，取得“五证”，即建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、开工许可证、商品房销售或预售许可证。如果证件不全，开发商与购房人签署的合同就属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
　　第三，规划设计发生重大变更。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在重大变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关重大设计的情况，使得变更后的房屋与购房者的预想发生了严重背离，购房人可依据合同约定要求开发商退房。
　　第四，拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法办理产权证，买房人就可以要求退房。例如开发商拖欠政府土地出让金等问题导致购买楼盘的购房人入住多年后仍然无法办理房屋产权证的情况，购房人就可以要求退房。
　　第五，实测面积与合同约定面积的误差超过3％。建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内(含3％)的，根据实测面积结算房价款；建筑面积误差比绝对值超出3％或套内建筑面积误差比绝对值超出3％的，购房人有权退房。
　　第六，房屋质量不合格。商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，购房人有权退房。这是今年3月15日启用的新版合同规定的，购房人退房的，开发商应当退还全部已付款，并支付利息，给购房人造成损失的由开发商赔偿。因此为检测而发生的检测费用由开发商承担。
　　第七，房屋质量导致无法居住。根据2003年出台的最高法院司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以要求开发商退房并赔偿损失。比如由于建筑施工导致房内空气质量不达标影响居住人健康；房内噪声超标影响居住等。
　　第八，房屋被开发商抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下出卖房屋，购房合同无效，购房人可以要求退房。