精装修商品房质量存瑕疵 引发买卖合同纠纷

　　某房地产开发商于2010年在大连市一繁华商业圈中心开发一处楼盘，其在各种媒体广告宣传中这样描述其楼盘，“让业主可以切身感受到精致、完美的服务带来的生活品质的提升。本楼盘采用的是精装修交付，从园区入口到住宅大厅，从一层的大堂到电梯的前室，室内空间，阳台，全程进行灯光设置和豪华的装修，无不体现出精细化的产品理念。项目汇集近三十家国际一线品牌：三菱、大金、西门子、汉斯格雅、松下等，甚至小到每一块磁砖、龙头、马桶……都系出名门。” 由于楼盘选址优越、升值空间很大等原因，滕先生遂于2013年6月与开发商签订了商品房买卖合同，选购了一套面积为270平方米的精装修商品房，合同中约定开发商应于2013年8月15日交付房屋使用，并就精装修部分通过附件的形式约定于商品房买卖合同之后。

　　2013年7月初，滕先生和工作人员对其购买的房屋进行查看。在此过程中，滕先生发现其房屋内几个房间理石地面、卫生间、厨房地面的理石不平整且个别理石有裂纹迹象，顶棚处大白有开裂、不平整现象，所有木制作处装修开口、裂缝现象普遍，壁纸开封、翘边、壁纸与门框结合处部分开裂严重等其他装修质量瑕疵问题非常严重。看房后发现存在的诸多装修问题让腾先生十分上火，这不仅没有得到广告宣传中的“高品质豪华装修”的承诺，更没有感受到广告中的 “感受精致、完美”、“生活品质提升”。于是腾先生遂与开发商工作人员协商要求对以上发现的装修质量问题签订了整改计划，约定于2013年7月31日以上问题必须全部解决。时至7月31日止，滕先生再次联系开发商时，并没有获得整改后的房屋，而此时腾先生购买的家具已基本到货但因房屋不能交付而无法存放。滕先生遂提出退房，但开发商的意见是其销售的商品房没有出现合同中约定的退房情形，根本没有达到影响正常使用的程度不可能为滕先生退房，而是继续整改并催促滕先生按照合同约定交纳剩余房款，而滕先生以交房时装修质量存在问题且已过交房日期仍未实际入住使用而提出抗辩，双方就此几度僵持不下。2013年8月初，因考虑到已交纳近乎全部房款，且已无法达成退房意见，滕先生只能委曲求全的交纳了剩余的房款并再次妥协延长整改的期限，约定至10月15日整改完毕。直至2014年2月15日才领取新房钥匙，滕先生就迟延交付期间所产生的损失与开发商协商无果，诉至法院要求开发商支付因迟延交付房屋而产生的损失。

　　办案札记

　　精装修引发的法律纠纷，可能导致开发商存在违约责任和侵权责任。从侵权角度看，如室内环境污染致人身体损害，开发商要承担赔偿责任，包括可能产生的精神损失。从违约角度看，交付的房屋精装修工程部分不符合质量要求，开发商要承担整改与赔偿的责任，以下重点讨论违约责任的两种情况：

　　1、因精装修部分存在重大质量缺陷而构成延期交房

　　延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。精装修房屋由于增加了室内装修工序，工期较清水房延长三分之一甚至更多，由于室内装修存在多工种交叉作业，质量控制的要求较高，稍有疏忽就可能造成不能按期交付。在工期不足的情况下，开发商究竟应当赶工交付，再花时间精力整改，还是为了保证质量，宁可延长工期、承担延期交付的违约责任，需要从具体情况出发，权衡利弊，作出取舍。

　　实务中争议较大的问题是，房屋虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。但我们依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定来看，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”笔者认为，此条款中的“修复期间造成的其他损失”不仅单纯地指因装修质量存在瑕疵、缺陷而产生的返工费、维修费等直接经济损失，更应包括因维修整改导致延长交房期限而给购房者造成的实际或潜在的迟延交付损失，明确了开发商应对此情形承担迟延交付的违约责任。

　　2、精装修部分存在一般质量缺陷，开发商承担保修责任并赔偿损失

　　精装修房屋比清水房更容易出现质量缺陷，比如：门窗变形、地板起翘、瓷砖或粉刷层空鼓、墙壁污损等，这些都不影响合同目的的实现，不影响交付，更不影响合同的履行，但购买人有权要求出卖人进行维修或者更换，使购房人得到无瑕疵的产品。

　　实务中常见购房人以普通质量缺陷要求开发商承担延迟交付甚至退房责任的案例。南京周某与某开发商签订精装修房屋买卖合同后，开发商于 2006年11月取得了《竣工验收备案表》，12月交付。交付时周某发现发现窗台有空鼓现象，一楼北阳台栏杆未做防锈处理，玻璃贴膜有小气泡，一楼卧室有部分靠边的地板有松动现象，于是拒收。后申请仲裁主张开发商延期交房，并要解除合同。但仲裁庭认为，取得“竣工备案表”就是开发商竣工验收合格的标志，虽然周某发现了房屋存在许多装修质量问题，但这些问题都只应归纳在“瑕疵”的范围内，不表明该房存在严重质量问题，未导致周某购买房屋的目的不能实现，因此不能成为周某拒绝收房或请求解除合同的合法理由。仲裁庭最终裁决，不支持周某要求开发商支付延期交房违约金、解除合同的仲裁请求。

　　据我们所掌握的资料显示，出卖人即开发商如何承担装修工程质量责任、以什么标准对装修及设备进行验收、由谁进行验收、以及验收程序等等问题，建设行政主管部门并没有明确的规定(注：对于商品房房本身质量的验收标准及程序，国家有明确的规定)。因此，购房者能否因精装修达不到合同约定标准而要求退房，以及由谁承担装修的质量保证责任，在目前情况下，没有确切的法律明确规定，而只能依据双方合同约定进行。

　　代理观点

　　1、开放商应承担维修、整改所产生返工费、维修费，并尽快整改完已达到合同约定的标准。因在滕先生看房时，虽未将案涉房屋内的所有装修项目与装修附件合同约定的标准与选材逐一核实，但已经很明显的发现案涉房屋的精装修部分存在大量的瑕疵、缺陷，与其购房之前参观的样板间有明显的质量差别，但没有达到影响正常生活使用、危及人身安全的程度。所以，案涉房屋内精装修工程出现的种种情况均应视为“质量缺陷”问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”应明确的是，精装修商品房的装修添附部分作为此类商品房的一部分，该装修部分也是开发商提供给购房者的一种产品，当这种产品存在质量瑕疵、缺陷，未能达到双方合同中约定的标准时即已构成违约行为。作为出卖人的开发商毋庸置疑地应对以上装修质量缺陷进行维修或者更换，使购房人得到无瑕疵的产品。这其中的改造、更换材料及返工等费用应由开发商承担。2、开发商应承担应承担迟延交房给滕先生造成的损失赔偿责任。

　　本案中，开发商整改完毕后交付房屋的时间已远远超出合同约定交房时间，依据双方签订的《商品房买卖合同》关于交付房屋条款，开发商客观交房的时间已经超过了合同约定的时间，已经明确的违反了合同的约定构成违约，均不可以任何事由抗辩其因改造装修部分而迟延交付房屋的违约责任。案涉买卖合同中已就迟延交付房屋的违约金标准进行了明确的约定，所以开发商应依据合同约定向滕先生支付迟延交房的违约金。