商品房预售制度站在存废的十字路口

如一石击水，南宁将试点取消商品房预售制度的消息，引发了舆论的普遍关注。人们据此认为，商品房预售制度将就此走向终结。但时隔一周后，1月30日、31日相继有媒体报道说，住房和城乡建设部否认要取消商品房预售制度。

　　今天，记者从住房和城乡建设部一位相关负责人处了解到，目前在南宁试点取消商品房预售制度，就是要看看取消这项被公众批评的制度，会给房地产开发建设带来什么样的影响。

　　虽然现在判定这项制度将被取消为时尚早，但无论如何商品房预售制度已经站在了存废的十字路口。

　　商品房预售制度有哪些问题

　　与北京、上海、广州、深圳这些一线城市相比，南宁在房地产方面并没有多少吸引眼球的新闻。但在1月23日之后，这里却一下成为关注的焦点。

　　在1月23日召开的广西壮族自治区住房和城乡建设工作会议上，广西住房和城乡建设厅党组书记宋继东在工作报告中提出，将在今年选择南宁作为取消商品房预售制度的试点。

　　关于这个试点，广西住房和城乡建设厅并没有进一步解释。但这条消息却迅速成为热点，有些媒体据此作出了商品房预售制度将在全国取消的判断。

　　广西住房和城乡建设厅办公室的一位工作人员告诉记者，他们接到了住房和城乡建设部的通知，要求进行试点工作，现正与南宁市进行相关工作的对接。

　　“目前还没有确定别的地方进行这样的试点。”住房和城乡建设部的一位相关负责人告诉记者，商品房预售制度运行十几年来确实存在一些问题，以致公众认为开发商是钻制度的空子，空手套白狼。

　　这位负责人表示，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确定的一项制度，运行到目前这个阶段，想在一个地方做一些检验，试点取消预售制度，看看对房地产市场会带来什么影响。如果取消了这项制度，房地产开发建设就难以进行，那么说明这项制度还没有到取消的合适时机；如果取消对房地产开发建设没什么影响，那就应该考虑这项制度是否有必要继续存在。

　　在这位负责人看来，商品房预售制度与当前公众反应强烈的高房价并没有直接关系，但开发商还没有建好房子就开始卖，确实让公众觉得不舒服。

　　商品房预售制度始于1994年，当年出台的《城市房地产管理法》第44条、45条出现了“商品房预售”的字眼。

　　1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，新的住房制度正在酝酿形成，发展商品房市场是基本的思路。

　　“这个时期国家对商品房市场还没有经验，开发商一哄而上，但资金不足，实行预售制度就是为了解决房地产开发建设的资金难题。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海说。

　　由于这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售，使得开发商的资金能够迅速回笼。这项制度很快就成为全国各地商品房销售的主要方式。

　　但这项制度导致的问题也逐渐显现。

　　从商品交易方式上看，房屋未建成就销售，购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解，即使交房时有问题多数也只能被迫接受；从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题，楼盘就可能烂尾，但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供，开发商的风险转移给了购房人。

　　由于资金已经通过预售回笼，开发商没有了销售、资金的压力，捂盘囤房成为可能。

　　有人曾总结了商品房预售的若干宗罪，认为这项制度对消费者不公平，也造成了房地产市场的泡沫。

　　“在我们接手的商品房纠纷案件中，几乎所有纠纷都是因为商品房预售制。”北京市京华律师事务所律师徐斌告诉记者。

　　在徐斌看来，商品房预售制度导致购房人看不到房子就交钱，一旦房子出现问题，往往又没有足够的惩罚开发商的措施。

　　“上海倒楼事件就是一个典型的例子，消费者已经买了房子，但这个房子没有建成就倒了，购房人该怎么办？”徐斌说，在我国目前的法律框架内，对开发商的惩罚措施不够，往往会因为预售制度出现一些奇怪的案件。原本30万元的房子建成后很可能价格已涨到了80万元，这个时候有些开发商就会违约不卖给原来的购房人，打官司最多只能获得两倍的赔偿，开发商依然获利。

　　完善监管能否堵住预售制度漏洞

　　商品房预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险，同时，这项制度也对银行的信贷造成了不小的冲击。

　　2005年，人民银行发布报告，称“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”，建议取消商品房预售制度。

　　面对央行的建议，原建设部新闻发言人作出了不能取消的回应。

　　在房价不断上涨的过程中，商品房预售制度的欠缺日益引人关注。在每年的两会上，都会有取消这项制度的提案或建议。

　　“如果取消预售制，房价会暴涨。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩告诉记者，如果南宁市取消这项制度，南宁人买房会受影响。因为没有了这项制度，开发商会因为资金的问题退出南宁的房地产市场，没有了供应，价格会大涨。

　　在董藩看来，预售制度存在的基础是供应短缺，老百姓担心买不到房子才愿意提前交钱。预售放大了投资的规模，极大促进了住房的供应。由于资金很快回笼，开发商可以用1亿元资金去做五六亿元的项目，如果取消这项制度，1亿元资金只能做1亿元的事，那么开发商就没有那么多的钱去建那么多的房子，这对住房的供应是很大的打击。

　　“只有房地产市场真正稳定下来，才能实现现房销售。”董藩说，目前住房的供应依然短缺，如果取消预售制度，房价可能上涨幅度更大。

　　在董藩看来，预售制度本身并不是罪恶，关键在于政府部门要承担起责任，制定监管，完善惩罚措施。

　　持有类似观点的还有我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖。他认为，当前国家还处在需要扩大房地产供应的阶段，而扩大开工、扩大供应又是我国现阶段经济发展的需要，当前还不宜完全取消预售制度。

　　胡景晖告诉记者，欧美国家房地产市场已经比较稳定，每年新增需求很少，所以不需要实行预售制度来促进开发建设，只用现房销售的方式就能解决住房问题。

　　“预售制度现有的问题能不能在这个制度内部解决？”胡景晖说，预售制度造成的法律风险等问题可以通过加强相关配套制度的建设来解决，取消预售制度恐怕也很难完全消除现有的问题。

　　预售制度并非我国独有，在西方国家中，也存在一部分预售商品房。但与我国商品房预售制度不同的是，在国外，预售制度都伴随着严格的监管措施。

　　“在国外，预售制实行第三方监管。”胡景晖说，预售取得的资金并不是一次性地交给开发商，而是由律师行、银行等机构代为监管，根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。

　　但是在我国，预售制度规定将资金一次性全部交给开发商。

　　徐斌认为，由于目前与预售制度配套的法律法规缺失，坚持预售制度弊大于利。

　　“地方政府为什么这么热衷于房地产开发建设？因为卖地就能赚钱，不断拆迁不断卖地，土地财政带来了巨大的收益。”徐斌说，在这样的利益驱动下，政府并没有太多兴趣去完善对房地产的监管体系，这也是与预售制度相关的配套法律法规缺失的重要原因。

　　徐斌认为，在这样的情况下，还是应该先取消预售制度，等到相关配套法律法规完善了之后再考虑实行预售制度。